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水圍村29棟“農(nóng)民房”變身人才公寓 國企加快布局長租公寓市場

  • 2018年3月26日 FanTianQing來源:鳳凰房產(chǎn) 805 49
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政府出資、國企改造、村股份公司籌房,政企村三方合力,探索出了一條城中村綜合整治的新路徑,將“農(nóng)民房”改造為長租公寓,不僅為解決歷史遺留下來的“農(nóng)民房”消防安全問題提供了新思路,也為政府籌集保障性住房提供了新來源。

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深圳水圍村29棟“農(nóng)民房”變身人才公寓,國企加快布局長租公寓市場。

歷經(jīng)一年多的改造,深圳福田區(qū)水圍村的29棟居民統(tǒng)建樓(俗稱“農(nóng)民房”)有了新名——水圍檸盟人才公寓。原本臟亂差、存在嚴(yán)重消防安全隱患的“農(nóng)民房”,如今變成了青春時(shí)尚、相對安全的長租公寓。改造而成的504套公寓,以政府人才住房的形式面向區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)和社會組織配租。

政府出資、國企改造、村股份公司籌房,政企村三方合力,探索出了一條城中村綜合整治的新路徑,將“農(nóng)民房”改造為長租公寓,不僅為解決歷史遺留下來的“農(nóng)民房”消防安全問題提供了新思路,也為政府籌集保障性住房提供了新來源。

“農(nóng)民房”華麗變身人才公寓

走進(jìn)水圍檸盟人才公寓,除了較窄的樓間距還在提醒著記者這里曾是“城中村”外,已找不到“農(nóng)民房”的痕跡。鮮艷的橙色、綠色、黃色、藍(lán)色……讓這29棟樓在水圍村格外顯眼。

水圍檸盟人才公寓總建筑面積約15472平方米,共有504套公寓,戶型設(shè)計(jì)靈活,面積從16.5至32.5平方米不等。每戶公寓均帶有獨(dú)立衛(wèi)生間,配套基本的家具與電器。樓與樓之間加建的空中連廊,將29棟樓連成了一個(gè)整體,新裝的7臺電梯,讓人省去了爬樓的疲憊。

深圳市屬國企深業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“深業(yè)集團(tuán)”)的下屬公司深業(yè)置地有限公司(以下簡稱“深業(yè)置地”)負(fù)責(zé)水圍檸盟人才公寓改造和運(yùn)營。該項(xiàng)目也是深業(yè)集團(tuán)長租公寓市場布局中首個(gè)投入運(yùn)營的項(xiàng)目。

深業(yè)集團(tuán)認(rèn)為,對于長租公寓這一生命周期長、服務(wù)對象廣的產(chǎn)品來說,發(fā)展商的開發(fā)能力固然重要,但要保證自持項(xiàng)目的長期穩(wěn)健發(fā)展,更重要的是后期強(qiáng)大而持續(xù)的運(yùn)營管理能力。

為了給租戶更好的體驗(yàn),深業(yè)置地在運(yùn)營服務(wù)上有很多貼心設(shè)計(jì)。公寓服務(wù)以自助、共享、社交為特色,租戶可以在公寓APP內(nèi)一鍵預(yù)約房間清潔、搬家、家電維修、衣服干洗等有償服務(wù)。公寓還配備多種公共活動空間,包括社區(qū)客廳、社區(qū)廚房、餐廳、健身房、茶室、閱讀室、洗衣房等,還提供雨傘、打印機(jī)、洗衣機(jī)等共享設(shè)備。此外,公寓管理團(tuán)隊(duì)還會定期組織各類社區(qū)活動,為初來深圳的青年學(xué)生與人才營造一個(gè)“家”的氛圍。

記者從深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局了解到,目前水圍檸盟人才公寓504套公寓均已完成配租,待商業(yè)部分改造完成后,租戶即可入住。

水圍檸盟人才公寓是首個(gè)納入政府住房保障體系的城中村改造項(xiàng)目,也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的試點(diǎn)項(xiàng)目。

2016年,福田區(qū)政府結(jié)合人才住房建設(shè)需要,聯(lián)合深業(yè)集團(tuán)與深圳市水圍實(shí)業(yè)股份有限公司(原水圍村集體經(jīng)濟(jì)繼受單位,以下簡稱“水圍股份公司”),對水圍村29棟“農(nóng)民房”進(jìn)行整租改造。商業(yè)部分由水圍股份公司負(fù)責(zé)改造;住宅部分由深業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一向水圍股份公司承租,改造后出租給福田區(qū)政府作為人才公寓使用。

水圍股份公司以約73元/平方米的均價(jià)租賃29棟農(nóng)民房,租金每兩年遞增6%,并在基本未加價(jià)的情況下,轉(zhuǎn)租給深業(yè)。深業(yè)對房屋進(jìn)行改造后,以150元/平方米的價(jià)格租給福田區(qū)政府。福田區(qū)政府則以75元/平方米的價(jià)格對外配租。

據(jù)深業(yè)置地副總經(jīng)理蔣朝暉介紹,整個(gè)改造項(xiàng)目深業(yè)共投入4000萬元,可運(yùn)營8年。據(jù)估算,項(xiàng)目預(yù)計(jì)出現(xiàn)小幅虧損?!斑@是試點(diǎn)項(xiàng)目,主要是探索模式。這是國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會責(zé)任。但未來再做這類型項(xiàng)目,還是要保持盈利?!?/p>

水圍股份公司總經(jīng)理莊安佳說:“這次改造,確保了村民利益,但公司讓利很多。住宅部分,轉(zhuǎn)租給深業(yè),沒有賺差價(jià)。商業(yè)改造部分還在進(jìn)行,不好說能賺多少。以后再改,要更多地保障公司的利益。”

實(shí)際上,這一模式中,改造費(fèi)用基本由政府承擔(dān),政府每平方米向深業(yè)支付150元租金,但對外租給人才僅收75元租金,相當(dāng)于每平方米補(bǔ)貼75元,作為政府籌集人才住房和整治消防安全隱患的成本。

記者采訪發(fā)現(xiàn),政企村三方合力打造的城中村改造新模式得以落地,源于其很好地對接了政府籌建保障房和整治消防安全隱患、村股份公司提升社區(qū)環(huán)境、深業(yè)集團(tuán)布局長租公寓市場三方面的需求。

國企加快布局長租公寓市場

深業(yè)集團(tuán)作為深圳市屬國企,2016年就與深圳市住房和建設(shè)局等多個(gè)部門共同發(fā)起了“青年房卡計(jì)劃”,旨在探討新形勢下“企業(yè)出資-政府采購-專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)扶持”的新型青年人才居住保障模式,幫助高校畢業(yè)生解決就業(yè)初期(一至三年)居住難題。而“檸盟”是深業(yè)集團(tuán)為落實(shí)推進(jìn)“青年房卡計(jì)劃”而打造的自主運(yùn)營青年公寓品牌。

以“青年房卡計(jì)劃”為契機(jī),深業(yè)集團(tuán)邁出了長租公寓產(chǎn)品的探索之路,對政府大力提倡的“租售同權(quán)”制度進(jìn)行了深入思考和實(shí)踐。2017年底,深業(yè)集團(tuán)舉行了長租公寓產(chǎn)品分享會,并發(fā)布了深業(yè)“檸盟”“有居”“上居”“頤居”四大長租公寓產(chǎn)品線。

深業(yè)“檸盟”強(qiáng)調(diào)年輕、共享、匯聚,多以小戶型為主,設(shè)計(jì)創(chuàng)新,提供更多的共享空間;深業(yè)“有居”強(qiáng)調(diào)青年、個(gè)性和品質(zhì),其共同特點(diǎn)就是交通便利、配套完善,主打精品設(shè)計(jì),戶型面積更大,涵蓋面更廣,配以周到的增值服務(wù),舒適的社交空間與共享辦公空間;深業(yè)“上居”強(qiáng)調(diào)精英、品味、居家;深業(yè)“頤居”強(qiáng)調(diào)適老、頤養(yǎng),定位于借助多樣化而有針對性的醫(yī)療服務(wù)、更人性化而充滿關(guān)懷的生活服務(wù),提供令居住者身心舒適的適老服務(wù)型產(chǎn)品。

目前,深業(yè)集團(tuán)四大長租公寓產(chǎn)品線已有10個(gè)項(xiàng)目,其中水圍檸盟人才公寓是最早開始運(yùn)營的項(xiàng)目,其他項(xiàng)目將陸續(xù)投入運(yùn)營,最晚的將于2023年投入運(yùn)營。項(xiàng)目聚焦深港兩城,主要集中在深圳市羅湖、福田、南山、龍崗、寶安、龍華和香港新界。截至目前,深業(yè)集團(tuán)對長租公寓的布局共計(jì)超過一萬間,總建筑面積約37萬平方米。

深業(yè)集團(tuán)副總裁董方認(rèn)為,深圳要保持具有全球影響力的國際科技創(chuàng)新中心城市地位,需要源源不斷地吸引各類高素質(zhì)人才來深圳安家落戶。這是深圳眾多中小型科創(chuàng)企業(yè)得以蓬勃發(fā)展的關(guān)鍵?!案鶕?jù)企業(yè)反映,應(yīng)屆畢業(yè)生來深入職后的第一年已經(jīng)成為流動性最大的一年。一個(gè)重要原因是剛畢業(yè)的年輕人薪水不高,要拿出一半的薪水租房?!?/p>

他說,未來,深業(yè)集團(tuán)將繼續(xù)通過與政府合作建設(shè)人才房,同時(shí)選擇合適的自持物業(yè)、新開發(fā)項(xiàng)目等建設(shè)長租公寓。并且,深業(yè)集團(tuán)將結(jié)合城市中心存量空間的不同形態(tài)和類別,繼續(xù)豐富和拓展長租公寓的產(chǎn)品體系和服務(wù)體系,不斷更新大租賃時(shí)代對長租公寓的定義。

探索城中村治理新路徑

參與改造的這29棟水圍村“農(nóng)民房”,建于2000年前,屬于“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”,存在消防安全隱患。水圍股份公司名譽(yù)董事長莊偉才說,消防隱患一直是公司和居民的一個(gè)心病。“水圍村有300多棟‘農(nóng)民房’,(上世紀(jì))80年代初開始陸續(xù)建起來的,不符合現(xiàn)在的消防要求?!薄斑@些房子都是當(dāng)初‘村民’一家一棟自己建起來的,自己招租、自己管理,很混亂,消防治安環(huán)境很難規(guī)范?!薄拔覀兿Mㄟ^改造提升社區(qū)的檔次,帶動社區(qū)的發(fā)展?!?/span>

記者看到,改造后的水圍檸盟人才公寓,消防設(shè)施較為完備,樓道內(nèi)有消防栓,房間里有煙霧探測器,加建的空中連廊可用作緊急疏散通道……

蔣朝暉告訴記者,此次改造重點(diǎn)完善消防、安防、監(jiān)控、供電、供水、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施,重新鋪設(shè)房屋內(nèi)部管線,增加煙感、滅火器等消防設(shè)備,提升了城中村安全系數(shù)。

深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局副局長楊杰說:“城中村是多年存在的既有現(xiàn)實(shí)。既然拆不了,政府就有責(zé)任去改變安全隱患突出的現(xiàn)狀。能上的安全措施都上,盡力避免發(fā)生重大安全事故。”“整治安全隱患,政府多投入點(diǎn)是值得的。改造,對于‘原村民’而言,保證了原有利益,而不是無限擴(kuò)大了他們的利益?!?/p>

“當(dāng)初從村民手里租房子是很難的,一家一家去談的,村民對(村)股份公司(改造環(huán)境的想法)沒有信心。(水圍檸盟人才公寓)項(xiàng)目做完后,很多村民看了也想要納入這個(gè)改造。”莊偉才說。

數(shù)據(jù)顯示,深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計(jì)達(dá)37.74萬棟,占深圳建筑物總棟數(shù)的比重超過一半。

深圳市住房研究會會長陳藹貧說:“‘農(nóng)民房’是在特殊歷史進(jìn)程中產(chǎn)生的特殊歷史產(chǎn)物,曾為深圳的發(fā)展做出過重大貢獻(xiàn),租金低廉,至今仍是很多年輕人來深圳的第一落腳點(diǎn)。”

然而城中村臟亂差、消防安全隱患多,也需整治。實(shí)際上,多年來深圳陸續(xù)出臺過多次歷史遺留違法建筑的處理意見,但絕大多數(shù)未獲得原村民的認(rèn)可,城中村改造大多以地產(chǎn)商主導(dǎo)的拆除重建方式推進(jìn)。然而,隨著房價(jià)的攀升,拆除重建越來越難,“農(nóng)民房”存量難以僅靠市場化改造消化。

由于保障房籌集建設(shè)壓力大,深圳早就在《住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》中提出,“試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”。

“十三五”期間,深圳需新籌集建設(shè)保障性住房和人才住房40萬套。然而,由于土地空間嚴(yán)重不足,房源籌集難度極大。

2016年,深圳出臺《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》,提出“十三五”期間,市、區(qū)政府可在確保安全的前提下,通過沒收、租賃、征收歷史遺留建筑等方式籌集不少于8萬套人才住房。

此次,水圍村的整改,實(shí)際上并沒有改變“農(nóng)民房”的產(chǎn)權(quán)不清、性質(zhì)不明的現(xiàn)狀,但在很大程度上提高了居住安全和拓寬了政府人才住房籌集渠道。

深圳市住房和建設(shè)局住房規(guī)劃與建設(shè)處處長陳葉軍說:“現(xiàn)在深圳沒有什么地了,城中村改造是個(gè)(籌集保障房和人才住房)比較可靠的渠道?!?/p>

陳藹貧認(rèn)為,水圍村的改造,為解決有巨大存量的“歷史遺留問題”提供了新路徑,有利于逐步消化存量。

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