海南為何全域限購：要想實(shí)現(xiàn)目標(biāo)海南必定不能重蹈過去覆轍

• 2018年4月24日 GuoMeng來源：中新網(wǎng) 中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 900 56
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  2018-2023年中國輕質(zhì)建筑材料制造市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

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海南樓市限購后還買不買房?這對(duì)于外地購房者占比近八成的海南將意味著什么?此次限購是權(quán)宜之計(jì)還是長久策略?

海南為何全域限購：要想實(shí)現(xiàn)目標(biāo)海南必定不能重蹈過去覆轍

海南樓市限購后還買不買房?這對(duì)于外地購房者占比近八成的海南將意味著什么?此次限購是權(quán)宜之計(jì)還是長久策略?

4月22日，海南省在已出臺(tái)限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購。不留過渡期，政策自發(fā)布起開始實(shí)施。

五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)，外地戶籍無法再購買。

其他區(qū)域，外地戶籍購房，需提供家庭成員在海南的繳稅和社保證明，特別提醒，補(bǔ)繳是不算數(shù)的。

這也意味著，外地人在海南購房的可能性基本被封堵了。

但是，全域限購只是結(jié)果，海南為何在此時(shí)推出樓市新政?新政的背后，又有著怎樣的重要考量?

為何全域限購?

海南樓市超半數(shù)都是由外地人托起的，旅游客、養(yǎng)老客占據(jù)了半壁江山。直接把外地人拒之島外，樓市調(diào)控的力度不可謂不嚴(yán)厲。

“全域限購，全島樓市幾乎被冰凍。”易居研究院副院長楊紅旭預(yù)判，接下來海南房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售都將出現(xiàn)明顯下降。

既然如此，海南為何還要進(jìn)行全域限購?

中新社國是直通車采訪的多位專家表示，重磅樓市調(diào)控新政的背后，與《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》有關(guān)。

在這份文件中，海南被賦予經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放新使命，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和自由貿(mào)易港。

方向已經(jīng)明確，要想實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，海南必定不能重蹈過去覆轍。

海南樓市曾經(jīng)歷過兩次過山車。

1988年，海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，樓市炒了一大波。到1994年，樓市泡沫破碎，留下一堆爛尾樓。

2010年，海南建立國際旅游島，房地產(chǎn)市場再度被熱炒。終于到2011年年中，面臨再次破滅。

如今，七年過去了，面臨海南新的重大利好，房地產(chǎn)市場該冷靜一下了。

政府已多次明確，房地產(chǎn)業(yè)要與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。為了維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，過去一年，海南已先后頒布14次調(diào)控政策。

這次全域限購，被視為海南對(duì)樓市投資、投機(jī)客的有力回應(yīng)。

限購背后的考量

海南全域限購，有觀點(diǎn)認(rèn)為，這可能和雄安新區(qū)嚴(yán)禁大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯一致，未來城市發(fā)展不再單純依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一看來，過去房地產(chǎn)快速發(fā)展帶來很多結(jié)構(gòu)性的問題，探討房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展，海南和雄安新區(qū)或意在破題。

不可否認(rèn)，兩者確實(shí)存在一定的共性。

海南要求，實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，確保建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加;雄安新區(qū)要求，節(jié)約集約用地，嚴(yán)禁大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)。

言外之意，過去攤大餅式的模式已經(jīng)不再適用于海南和雄安新區(qū)。

未來，海南將推動(dòng)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)。雄安新區(qū)則提出通過承接北京非首都功能，高起點(diǎn)布局高端高新產(chǎn)業(yè)。

但兩者也有不同之處。

楊紅旭認(rèn)為，雄安新區(qū)是建筑一座城市，生活在這里的人有大量自住需求。

按照雄安新區(qū)的規(guī)劃，未來它將建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度和房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

“海南更像是一個(gè)旅游度假城市，過度投資、投機(jī)與其發(fā)展定位不相適應(yīng)。”楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)也要與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，海南產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)非常大。

進(jìn)入新時(shí)代，實(shí)際上也要求人們重新審視房地產(chǎn)業(yè)。站在這個(gè)角度，也就不難理解新一輪調(diào)控的真實(shí)意圖。

今年前3個(gè)月，全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已超過76次，疊加4月份青島、海南等地的調(diào)控措施，年內(nèi)各地累計(jì)出臺(tái)的樓市調(diào)控措施已超過80次。

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租賃住房和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎機(jī)遇

過去幾年，品牌房企迅速拓展海南市場，恒大、雅居樂憑借早期規(guī)模取地，在售項(xiàng)目剩余土地開發(fā)貨量較大;魯能、綠地、富力的潛在項(xiàng)目可建面積居多。

據(jù)恒大2017年年報(bào)顯示，截至2017年底，恒大在海南區(qū)域共有16個(gè)項(xiàng)目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬平方米，其中?；◢u土地儲(chǔ)備達(dá)到1181.46萬平方米。

據(jù)海南錦誠團(tuán)隊(duì)調(diào)研整理的數(shù)據(jù)顯示，較早進(jìn)軍海南市場的雅居樂在海南擁有5個(gè)項(xiàng)目，碧桂園則擁有17個(gè)項(xiàng)目，融創(chuàng)則在海南市場儲(chǔ)備了15個(gè)項(xiàng)目。魯能、富力和保利分別擁有7個(gè)、6個(gè)和5個(gè)項(xiàng)目。其中富力地產(chǎn)于4月斥資57億收購海航大英山項(xiàng)目，新增土地建筑面積67萬平方米。

嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，海南房地產(chǎn)千億市場變局來臨，開發(fā)商將如何應(yīng)對(duì)?

歐陽捷認(rèn)為，未來不排除政府因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)布局調(diào)整而凍結(jié)、調(diào)整住宅開發(fā)用地及其規(guī)劃，暫停新的住宅用地供應(yīng);也不排除政府暫緩審批新的住宅開發(fā)規(guī)劃以減少市場供應(yīng)，或者暫緩發(fā)放預(yù)售許可和備案。開發(fā)商圈定的土地以后未必都能用于住宅開發(fā)，有的可能被要求退回政府，調(diào)整為其他產(chǎn)業(yè)用地，有的可能調(diào)整出讓計(jì)劃。

政策調(diào)控下關(guān)閉了住宅市場發(fā)展的“閘門”，但同時(shí)開啟了租賃市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新通道。

歐陽捷指出，海南引入大量新興產(chǎn)業(yè)包括深海采礦、島礁旅游、賽馬郵輪、體育博彩、海洋牧場、深?；?、文昌航天城、新型交易平臺(tái)，都需要大量的人才，未來需要更多的住房，未來這些住房很可能是租賃住房為主。新增住宅用地會(huì)更多采取租賃住宅用地出讓模式，企業(yè)也要做好開發(fā)、經(jīng)營自持租賃住宅的思想準(zhǔn)備，儲(chǔ)備人才。

同時(shí)，歐陽捷認(rèn)為，未來海南會(huì)有更多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)，比如郵輪基地碼頭、航天特色小鎮(zhèn)、超大型購物廣場、賽馬會(huì)及其俱樂部等等，有產(chǎn)業(yè)資源的開發(fā)商將獲得政府青睞和這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

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