三四線樓市異?；鸨?未來(lái)走勢(shì)令人擔(dān)憂

• 2018年5月2日 ZhouXun來(lái)源：企鵝號(hào) 劉磊 836 51
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  2018-2023年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

從搶人大戰(zhàn)看，一二線城市是方向，租賃業(yè)務(wù)是趨勢(shì)，三四線城市兩者都不具備的情況下，如今的高價(jià)位，未來(lái)靠什么支撐，就比較令人擔(dān)憂了。

現(xiàn)在的樓市看起來(lái)有點(diǎn)奇怪，二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始降，至少二手房不能再向之前那樣漫天要價(jià)了;但新房依舊遭瘋搶，以至于搖號(hào)、全款等附加條件一涌而上;部分城市不得不出臺(tái)文件，要求不得歧視貸款買房和公積金貸款買房的人。此外，一方面要滿足“剛需”，也就是買家庭唯一一套自住房的人，另一方面要提高利率，截至3月，全國(guó)首套房房貸平均利率為5.51%，同比上漲了23.54%。

更有意思的是，三四線城市的房子，曾經(jīng)無(wú)人問(wèn)津，近來(lái)也是非常火爆，單價(jià)早已突破萬(wàn)元，而且還有上漲的趨勢(shì)?？梢再I房人不想想，房?jī)r(jià)這么高，超過(guò)了一城的GDP，超過(guò)了一城內(nèi)富裕人口的購(gòu)買力，現(xiàn)在買下的房子，將來(lái)賣給誰(shuí)呢?

他們會(huì)說(shuō)：總有人會(huì)買，因?yàn)槿硕家》孔?。一句話，可能完全誤判了未來(lái)的趨勢(shì)。

先說(shuō)“總有人要買”。要判斷房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)，還是要看人口流向，只有人口長(zhǎng)期流入的城市，房?jī)r(jià)才有希望。但現(xiàn)在什么情況?城鎮(zhèn)化接近頂部，曾經(jīng)大量進(jìn)城的農(nóng)民，未來(lái)不會(huì)再有更多;而且，很多人從農(nóng)村進(jìn)入三四線城市，但他們會(huì)發(fā)現(xiàn)三四線城市可以立足，但難以富足，于是很快他們繼續(xù)背井離鄉(xiāng)，去一二線城市打拼。更多機(jī)會(huì)，更好的收入，更公平的環(huán)境，誰(shuí)都愿意向更好的平臺(tái)去尋找機(jī)會(huì)。由此，流入人口減少，流出人口增加，放水的速度大于進(jìn)水的速度，這個(gè)水池子只會(huì)原來(lái)越空;沒(méi)有了水，三四線城市的房?jī)r(jià)這艘“大船”還能浮起來(lái)嗎?

再說(shuō)“人都要住房子”。人都要住房子，但不等于人都要買房子;尤其是“房住不炒”的精神提出后，很多人依舊執(zhí)迷不悟，他們認(rèn)為“租售同權(quán)”不過(guò)是一時(shí)的想法，長(zhǎng)遠(yuǎn)看人們還是更傾向有自己的房子。但這就進(jìn)入了一個(gè)怪圈，如果人們能買起房子，自然就回去買，這就意味著房?jī)r(jià)合理，沒(méi)有超額利潤(rùn)，炒房并不能暴富;如果人們買不起房子，就說(shuō)明房?jī)r(jià)太高了，這樣的情況下，炒房確實(shí)能獲得超額利潤(rùn)，但沒(méi)人買的起，利潤(rùn)難變現(xiàn)。

更何況，“房住不炒”并非口號(hào)。4月25日，住建部和證監(jiān)會(huì)發(fā)文，要求試點(diǎn)備受市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)。周四早盤，滬深兩市REITS概念股開(kāi)盤大漲，這就意味著“房住不炒”已經(jīng)從政策精神落地市場(chǎng)了，租賃住房成為首批標(biāo)準(zhǔn)REITS產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別之一。

此外，之前萬(wàn)科公告稱，將租賃住宅確定為核心業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”累計(jì)獲取10萬(wàn)間房間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)3萬(wàn)間。按照萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮的規(guī)劃，萬(wàn)科計(jì)劃三年內(nèi)進(jìn)入全球最大的住房租賃企業(yè)行列。由此看，也許未來(lái)剛需買房越來(lái)越難，但倒逼租房制度建設(shè)，居者有其屋也許就以另一種形式出現(xiàn)了。

總體看，從搶人大戰(zhàn)看，一二線城市是方向，租賃業(yè)務(wù)是趨勢(shì)，三四線城市兩者都不具備的情況下，如今的高價(jià)位，未來(lái)靠什么支撐，就比較令人擔(dān)憂了。

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