人才引入帶動多地房價上漲 引入政策催熱二線土地市場

• 2018年5月24日 GuoMeng來源：證券日報 北京商報 483 25
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  2018年版互聯(lián)網(wǎng)+鮮花綠植項目商業(yè)計劃書

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近段時間以來，各地先后加入了人才爭奪戰(zhàn)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)不足5個月時間內(nèi)，便有超過35個城市發(fā)布了40多次人才引入政策。

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引才政策催熱二線土地市場

“分化”成為今年全國土地市場的關(guān)鍵詞。一方面，土地市場成交金額仍處在高位，但土地溢價率明顯走低;另一方面，各城市土地市場也呈現(xiàn)分化趨勢，部分一二線城市流標(biāo)頻現(xiàn)，而一些熱點城市土地市場依舊較熱。從城市情況來看，二線城市成為房企集中拿地的戰(zhàn)場。

據(jù)克而瑞近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從銷售額排名TOP 50房企今年前4個月的拿地所在城市來看，二線城市廣受關(guān)注，占比達(dá)67%。

另有數(shù)據(jù)顯示，盡管土地市場呈現(xiàn)明顯降溫態(tài)勢，但從土地出讓金額來看，4月在全國土地出讓金額排名前20的城市中，二線重點城市占據(jù)榜單13個席位。

克而瑞研究報告認(rèn)為，二線城市土地市場受關(guān)注的主要原因是受人才政策的影響，相較于一線城市落戶困難的現(xiàn)狀，二線城市推出開放的招賢納才政策，城市人口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅增長態(tài)勢，大批的人口遷入加大了對土地的供給需求。

從備受關(guān)注的二線城市所在區(qū)域來看，主要還是集中在中西部地區(qū)。鄭州、重慶、長沙、成都、武漢均為熱點城市，這些城市紛紛出臺“引才政策”，大量的人口流入激發(fā)起購房的潛在需求，成為房企投資拿地廣泛關(guān)注的焦點。

從土地出讓金額及溢價率來看，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，50大熱點城市賣地金額高達(dá)1.32萬億元，同比上漲49%，其中，46個城市土地出讓金超過100億元。

與成交額仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢相比，土地溢價率則出現(xiàn)了下滑。從熱點城市來看，土地溢價率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價率均保持低位，基本上在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，溢價率總體壓縮一方面源于嚴(yán)格的管控。大城市通過配建的方式，適當(dāng)壓縮了溢價率。而中小城市雖然也確實有高溢價的現(xiàn)象，但對于全國土地市場的影響相對有限。

從走向上來看，溢價率的管控仍將繼續(xù)，同時對于拿地的資金也會積極管控。此外，溢價率走低也從側(cè)面反映出房地產(chǎn)企業(yè)拿地正回歸理性。

值得一提的是，從各房企在土地市場的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強的局面愈發(fā)堅固，多數(shù)銷售規(guī)模居前的房企，其拿地金額及新增貨值也居前。克而瑞研究中心的房企新增貨值排行榜顯示，1-4月，恒大新增貨值超過5000億元，碧桂園超過3000億元，融創(chuàng)、萬科、綠地、中海、保利也均超過了1000億元。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度不斷提升是大勢所趨，身處其中的市場主體面臨著不進(jìn)則退甚至不進(jìn)則亡的局面，因此規(guī)?；允欠科蟮闹髁鬟x擇。一方面，經(jīng)過去庫存后，房企需要補充土地儲備;另一方面，在規(guī)模化訴求下，大型及中型房企依舊會積極拿地。

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