任志強：你們搞錯了 我們現(xiàn)在房子是不夠用的

• 2018年5月27日 ZhouXun來源：經(jīng)濟觀察報 1152 74
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)基金市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)基金行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

隨著改革深化與時況劇變，步入新階段的中國房地產(chǎn)對長效機制的需求變得急迫。在當下節(jié)點回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過去改革中的得失，哪些現(xiàn)狀、問題和路徑需要重建認知?改革應(yīng)該沿著什么路徑繼續(xù)推進等等。

經(jīng)濟觀察報：沒有衛(wèi)生間?

任志強：衛(wèi)生間是什么概念?就是帶洗澡設(shè)施的，不是指廁所，我們過去那個小廁所一平方米，大家早晨起來洗臉刷牙要到廚房去，這不叫衛(wèi)生間，只能叫廁所。

有熱水的大概5%左右，雖然有的家庭安了淋浴器，淋浴器畢竟不夠安全，也不夠舒適。沒有熱水供應(yīng)和沒有衛(wèi)生間，叫什么美好生活?

你知道上海的戶均是多少嗎?只有60多平方米，按人均計算好像面積很大，戶均計算只有60平方米，北京也就70平方米，你以為房子很大嗎?全中國100平方米以上的房子不到15%，還去算人均，這都是瞎胡鬧，平均數(shù)是用于宏觀分析的，不能用于微觀。當他們運用這些數(shù)的時候，根本沒有考慮個性問題。

經(jīng)濟觀察報：現(xiàn)有的一些存量可做租賃的項目多嗎?

任志強：根本沒有存量，按鏈家的計算，北京大概有20%的房子用于出租，但是要供多少人住呢?供36%的人住，也就是5到7個人一套房子。為什么要打隔斷呢，因為房子不夠。北京需要多少，需要50%的人，怎么能提供得了。

經(jīng)濟觀察報：私人租賃的問題，有沒有可能是投資回報率太低，所以不見得愿意出租?

任志強：你犯錯誤了，中國沒有辦法計算投資回報率，是因為人們常常會按市場價計算投資回報率，后來的房子也是用這種辦法，可是你恰恰忽略了一個東西，我們有70%的房子是舊房子，房改房或者拆遷房，占的比例相當大，房改房的成本才有多少，大量的房改房用于出租的時候，就把市場整體的租金價格壓下來了，房改房大概5萬塊錢， 2萬塊錢的都有，百分之好幾百的回報率，所以租金價格就下來了，要按市場價算，就是小潘說的，百分之三到五，很低，如果扣除利息成本就是百分之一二了，但是要把這些東西都給按住，這個市場租賃價格就上來了。別搞錯了，你們老把眼睛盯在商品房的部分，30%多。還有70%左右，至少是60%多是非商品房的部分呢，那才是大頭。

經(jīng)濟觀察報：這兩年有一些房地產(chǎn)企業(yè)試圖重新定義自己的角色，把名字改了的都有，有的說自己是城市運營商，城鄉(xiāng)美好生活提供者，怎么解讀這個現(xiàn)象?

任志強：媒體老用一些新詞，他們也用新詞，本質(zhì)沒有變化，只要是在生產(chǎn)房子就叫房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就是服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)可以把自己的服務(wù)鏈條加長，很正常。但我不認為這是專業(yè)化的發(fā)展方向，真正的專業(yè)化是汽車的組裝廠，會把零件的生產(chǎn)都分配給其他人，我就干組裝就夠了，核心技術(shù)是我的部分，但是零件可以分散。

開發(fā)商做開發(fā)的時候受到了很多限制，就要把自己的產(chǎn)業(yè)鏈加長，因為具備一些優(yōu)勢，比如物業(yè)管理，我的樓盤我管理，我就擁有了這么多客戶資源，就可以把對客戶的服務(wù)和資源擴大，把保險加進去，把蔬菜供應(yīng)加進去，把其他的服務(wù)加進去，但是主業(yè)是什么呢?還是房地產(chǎn)開發(fā)，失去了房地產(chǎn)開發(fā)，所有的其他東西都廢了。

香港物業(yè)管理不是由專門的物業(yè)管理公司負責的，是聘請一個物業(yè)管理經(jīng)理人，其他的是社會化服務(wù)，不需要一個物業(yè)公司把所有人都養(yǎng)著。

我也不認為這是未來的主要發(fā)展方向。擁有資源大的人可以，幾百萬的用戶，生產(chǎn)幾百萬套房子，把資源在全國范圍內(nèi)都可以進行調(diào)配，組合，可以搞網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營，比如有鋼琴老師住在這，有化學(xué)老師住在這，可以組織各種的學(xué)習(xí)，一系列的變化都會出現(xiàn)的，但這不是主業(yè)，主業(yè)仍然是要買地，要蓋房子，要賣房子，要管房子，不然客戶資源哪去了，給別人了。

經(jīng)濟觀察報：從收入結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)還會是他主業(yè)。

任志強：美國幾百年的時間，為什么還說是股市樓市呀，這兩個是最集中的體現(xiàn)。

開發(fā)商現(xiàn)在一年的住宅竣工面積就10億平方米左右，按照全國現(xiàn)在的住宅面積，大概240億平方米，5%的折舊很正常吧，5%就是10億平方米。如果我們要滿足70%的城市化率，至少有440億平方米左右的建筑面積才能夠住，如果按5%的話，就是20多億平方米了，比現(xiàn)在一年房地產(chǎn)生產(chǎn)量還要大。

不要以為蓋房完了就完了，北京這么多破樓怎么辦呢?很多要拆除重來的。70年的生命周期，很多也快到了，不拆嗎?拆了重建，誰弄呀?不讓開發(fā)商弄，政府弄，不可能的事。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從世界發(fā)展趨勢來說，與城市化擴張的同步。

經(jīng)濟觀察報：這個過程中有一些什么關(guān)鍵節(jié)點的人和事是非常值得紀念的?

任志強：被大家淡忘的是楊慎，80年代建設(shè)部的副部長。楊慎當了中國房協(xié)四屆的會長，他應(yīng)該說是立過功的，但是他那個時候是完全計劃經(jīng)濟的一個起步過程，所以大家會把他遺忘的，他沒有在后續(xù)的過程中再發(fā)揮更多的作用。1982年的憲法修改，土地歸公，歸城市，應(yīng)該是屬于鄧小平的功勞。1990年的土地掛牌制度應(yīng)該是李鵬，1997年的房改應(yīng)該是朱镕基，這都是重要發(fā)展階段，而此后應(yīng)該是國土部的831大限，2002年6月份實行土地招拍掛。1997年的時候銀行給予個人住房貸款也是一個重大的改革，也和中國的發(fā)展緊密聯(lián)系，而后2008年政府工作報告提出了房地產(chǎn)的基金，REITs，但是沒有實行，到現(xiàn)在才開始做正式的實行，這中間耽誤了10年的時間。

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