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杭州搖號熱情有所降溫 七月推地潮開啟 理性成了主旋律

  • 2018年7月12日 FanTianQing來源:鳳凰資訊 328 14
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市場終究會受到周期性規(guī)律的支配,房價并不會永遠上漲,土地市場也不會始終高熱。

杭州樓市剛進入下半場,土地市場就刮起了“涼風”;隨著貨幣化安置比例的減少,杭州拆遷戶手頭的現(xiàn)金也明顯減少了;而7月伊始,碧桂園東旭府1266套巨量房源入市,剛需盤接連推出,開發(fā)商不看好下半年樓市、“搶收”剛需的說法在坊間傳開……

這一切,都讓購房者嗅到了一絲樓市生變的味道,投資客開始謹慎,對行情敏感的剛需也開始觀望,搖號的熱情也明顯降溫了。

搖號熱情有所降溫 有樓盤開盤未售罄

樓市最怕預期下調(diào)。從最近購房群的各種留言來看,熱度已經(jīng)開始下降,投資客開始謹慎,有選擇性地搖號,而有的剛需購房者則已經(jīng)持觀望態(tài)度。

何先生是新杭州人,4月就踏上搖號買房路,“算上蔚藍領(lǐng)秀,我已經(jīng)搖了12次。”

剛開始搖號,只要是余杭的樓盤,只要價格不是太高,何先生都會去搖。“之前搖號熱度很高,周邊朋友都去搖了,我想既然有了房票,就去試試。大部分樓盤我都沒看過樣板房,有些連戶型圖都沒看,純粹是因為價格和二手房倒掛,盲目跟風去搖號?!?/p>

不過,隨著一些紅盤結(jié)束搖號,新推出的房源不是面積偏大,就是總價偏高,而且與周邊二手房的差價也不大?!皳u了那么多次,我開始冷靜下來,畢竟手上只有一個房票。性價比不明顯的樓盤,我也就放棄了。”何先生說。

剛需購房者已經(jīng)開始冷靜下來,而投資客可能更早地開始轉(zhuǎn)身離場。潘女士參與了一些樓盤的搖號,但都沒有中簽。她認為下半年樓市行情不會像上半年那么熱?!白罱鼛讉€盤和周邊二手房差價也不大,而且位置偏遠。況且?guī)讉€盤搖下來,感覺凍結(jié)資金、準備材料實在太麻煩,也耗費精力?,F(xiàn)在已經(jīng)不打算投資新房了,還是提早為孩子的學區(qū)房作準備?!?/p>

而搖中號的購房者也變得理性。搖號熱的時候,基本上開盤就售罄,即便是頂樓、一樓等邊角料,也是一搶而光。但在最近的開盤中,某剛需樓盤在開盤后,竟然有不少樓層、位置或者戶型較差的房源剩下來,這意味著,很多人放棄購買這些房源。

這也是樓市恢復正常的一個信號,什么樣的房子都搶,其實才不正常。

七月推地潮開啟 理性成了主旋律

7月6日,主城區(qū)土地市場開閘,被視為杭州下半年土地市場的“風向標”。這次推出的之江、濱江、翠苑三宗寶地,均是所在板塊的優(yōu)質(zhì)地塊,若放在去年,大概率都會創(chuàng)造板塊地價新高。

雖然這三宗地都設(shè)置了上限價格,但在開拍前,不少業(yè)內(nèi)人士看好地價封頂。然而,出讓結(jié)果讓人大跌眼鏡。之江度假區(qū)宅地成交時僅溢價10.5%,成交樓面價19040元/平方米。而就在半年前,今年1月8日成交的祥生之江項目,樓面價高達19608元/平方米,自持比例更是達到50%。

盡管仁恒地塊需配建3萬平方米的公租房,如果把1300元/平方米(房企測算)的公租房成本折算進地價里,那么實際地價約24415元/平方米,相比今年1月祥生地塊的實際地價28011元/平方米,仍有13%的跌幅。(注:含公租房的實際地價=(公租房面積×成本+成交總價)/建筑面積×(1-公租房比例)、含自持的實際地價=成交地價/(1-自持比例×0.6))

濱江、翠苑兩宗稀缺地塊,分別由綠城、中海拿下,樓面價分別為33625元/平方米、36894元/平方米,均未封頂。

去年9月4日,溫州時代以31851元/平方米樓面價、25%自持比例獲取的濱江地塊,折算實際樓面價達37471元/平方米。而翠苑上一次宅地出讓,去年4月26日,中冶的拿地樓面價39571元/平方米,自持16%,并且須現(xiàn)房銷售。

昨天,蕭山、余杭同時推地,同樣跌幅明顯。尤其是緊鄰錢江世紀城的市北板塊,近年來都是兵家必爭之地。昨天出讓的地塊又靠近雙地鐵,新希望以樓面價23079元/平方米收入囊中,相比板塊內(nèi)的最高樓面價、去年創(chuàng)造的30815元/平方米,跌幅高達25%。

同一天出讓的崇賢地塊,記者測算,也相比去年的最高樓面價,下降了11%。

中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕分析:“不斷加碼的調(diào)控政策與融資難形成了雙面夾擊,房企在地塊選擇上也變得更加謹慎?!?/p>

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進也認為:“很顯然,近兩年的杭州地價一直處于較高的水平,目前地價下滑是市場調(diào)整的直接表現(xiàn)。首先房企的錢包越來越緊,此前的豪賭心態(tài)也已經(jīng)看不到了?!?/p>

嚴躍進表示:“市場稍許降溫完全可以預見,等目前的部分限價房源逐漸去化后,‘買到就是賺到’的投資客心態(tài)也將逐漸退場。貨幣化安置的減少甚至暫停,讓市場上托底的資金銳減。下半年大量高價地上市的時候,很有可能找不到足夠的資金來接盤?!?/p>

“可以肯定的是,杭州自2016年以來的這波行情,應(yīng)該要告一段落了,只不過大跌也并不現(xiàn)實,接下去將會進入橫盤調(diào)整期。買房的人不必急著入市,下半年到明年上半年,剛需會有更多的機會?!币晃粯I(yè)內(nèi)人士建議。

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