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美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)樓市有影響嗎?

  • 2018年8月2日 ZhouXun來(lái)源:馮侖風(fēng)馬牛整理 1100 70
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房貸,畢竟是一個(gè)二三十年的生意,周期太長(zhǎng),流動(dòng)性又差。而且,收益方面,不如拿錢(qián)去買(mǎi)國(guó)開(kāi)債,畢竟現(xiàn)在國(guó)開(kāi)債利率開(kāi)始追上,而且買(mǎi)它不用資金占用,賠錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)也不用銀行擔(dān)著。

手里拿著一手貨源(貨幣)的大大小小的銀行們,也是開(kāi)門(mén)做生意的,凡事要掂量個(gè)回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí),風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性也成正比。流動(dòng)性高,資金使用期限短,風(fēng)險(xiǎn)低;流動(dòng)性低,夜長(zhǎng)夢(mèng)多,期限長(zhǎng),難免遇到各種幺蛾子,風(fēng)險(xiǎn)自然高。

銀行掂量著收益和流動(dòng)性,既想著怎么把一手貨源賣(mài)出去(放貸),又擔(dān)心明年錢(qián)荒,自己的流動(dòng)性成問(wèn)題。所以,有個(gè)趨勢(shì),從下半年至今,也是因?yàn)樨泿牌o縮、流動(dòng)性降低帶來(lái)的:放貸這門(mén)生意,銀行越來(lái)越不愿意做了。

房貸,畢竟是一個(gè)二三十年的生意,周期太長(zhǎng),流動(dòng)性又差。而且,收益方面,不如拿錢(qián)去買(mǎi)國(guó)開(kāi)債,畢竟現(xiàn)在國(guó)開(kāi)債利率開(kāi)始追上,而且買(mǎi)它不用資金占用,賠錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)也不用銀行擔(dān)著。房貸不一樣,假如20 年后,房子不值錢(qián)了,買(mǎi)房的違約了,這個(gè)損失銀行自己擔(dān)。

因此,銀行這邊對(duì)房貸申請(qǐng)的態(tài)度:要么,漲價(jià),提供放貸利率,漲個(gè)20%、50%,買(mǎi)房的,你要貸就貸;要么,直接降低審核通過(guò)率,這生意我不做了。

事實(shí)上,你口袋里的錢(qián)就這樣悄悄地飛走了!

所以,對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō),想買(mǎi)或者已買(mǎi)房的,壓力會(huì)更大。還沒(méi)上車、想要買(mǎi)房的剛需們,房貸更貴了,而且銀行還不一定貸給你。已經(jīng)上車的,也不要高興,畢竟明年大概率要提高基準(zhǔn)利率。

先來(lái)看房貸利息怎么定的:最開(kāi)始,「央媽」會(huì)公布一個(gè)基準(zhǔn)利率,銀行的房貸利率參照這個(gè)調(diào)整,但不會(huì)相差太大,畢竟「央媽」看著呢。比如,目前「央媽」規(guī)定,五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.9%,銀行可以「看心情」給你友情價(jià)九折到4.4%,也能漲個(gè)一成到5.4%。所以,央行基準(zhǔn)利率和銀行的房貸利率基本是正相關(guān)。如果「央媽」加息,基準(zhǔn)上調(diào),批發(fā)的一手貨源都漲價(jià)了,銀行們放的房貸利率、也會(huì)上調(diào)。

如果你買(mǎi)房早,也不要太開(kāi)心,后面的月供也會(huì)會(huì)受到影響。不過(guò),每月還款的變化,還是要看具體貸款合同約定。比如銀行和你約好,房貸折扣不變,那無(wú)論外界怎么變,都與你無(wú)關(guān),月供還是原來(lái)的數(shù)。但這是一種理想、完美的情況。實(shí)際上,大部分是這樣:利率變動(dòng)頻繁,房貸合同大多有一條「房貸重新定價(jià)條款」:每年1 月,銀行有權(quán)根據(jù)當(dāng)前的最新基準(zhǔn)利率,重新調(diào)整你的房貸利率。

同時(shí),住房公積金利率也會(huì)跟著調(diào)。舉個(gè)例子:2016 年1 月,你貸款買(mǎi)房,房貸利率4.9%,等額本息還款,還30 年,你的月供是4900 元。到了2017 年3 月,央行一年內(nèi)加息5 次,基準(zhǔn)利率也從4.9% 變成6.15%,利率上浮20%。那么,到了2018 年(加息第二年)1 月,你的房貸利率會(huì)同步調(diào)整成6.15%,每個(gè)月要多還幾百塊。

這幾年房?jī)r(jià)大漲,和信貸政策寬松有關(guān)系,炒房成本低。2017 年的房地產(chǎn)調(diào)控,也是用了信貸這一招。所以,美聯(lián)儲(chǔ)一加息,將變相導(dǎo)致中國(guó)貸款更難,房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)有大概率繼續(xù)下行。不過(guò),房貸這件事,基本上一貸就是二三十年,在這么長(zhǎng)的周期內(nèi),你一定會(huì)經(jīng)歷幾次加息,幾次降息,貸款利率也會(huì)跟著調(diào)整。所以,遇到加息也不必慌張。

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