北京房租兇猛 前7月同比漲幅超10%租戶(hù)議價(jià)空間明顯縮窄

• 2018年8月18日 ZhouXun來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 473 25
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  2018-2023年版廉租房產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開(kāi)發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開(kāi)發(fā)的新...

接受采訪的多位市場(chǎng)人士表示，自去年大興大火以來(lái)，隨著拆違行動(dòng)和治理群租房亂象的力度加大，低價(jià)房源大量清退，今年以來(lái)內(nèi)城幾個(gè)區(qū)域市場(chǎng)租住需求明顯增加，有效供應(yīng)減少疊加市場(chǎng)需求大增，租金一路上揚(yáng)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月北京住房租金價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，租戶(hù)議價(jià)空間明顯縮窄。

接受采訪的多位市場(chǎng)人士表示，自去年大興大火以來(lái)，隨著拆違行動(dòng)和治理群租房亂象的力度加大，低價(jià)房源大量清退，今年以來(lái)內(nèi)城幾個(gè)區(qū)域市場(chǎng)租住需求明顯增加，有效供應(yīng)減少疊加市場(chǎng)需求大增，租金一路上揚(yáng)。

此外，隨著企業(yè)加速布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化趨勢(shì)加快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)高端化以及租賃機(jī)構(gòu)哄搶房源，也大幅提升了市場(chǎng)整體租金水平。

8月17日，北京住建委就住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源問(wèn)題，約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源;不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。同時(shí)嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為。

朝陽(yáng)海淀漲幅居前

記者在大興黃村興華大街附近的一家鏈家門(mén)店了解到，離地鐵站走路大概十分鐘左右的路程，兩居室月租金3500元左右，房子相對(duì)比較老，不帶電梯，樓高多為6層。房齡稍微新一點(diǎn)帶電梯房，兩居室月租金在4000元以上。工作人員告訴記者，大興這邊租金基本上沒(méi)有變動(dòng)，主要是去年年底大興那場(chǎng)大火后房租漲幅比較大，漲了有30%~40%。之前兩居室每個(gè)月也就是兩千五六，大火之后漲到三千三四。

記者來(lái)到豐臺(tái)角門(mén)西地鐵站附近的一家鏈家門(mén)店了解，附近一個(gè)開(kāi)間月租金4200元，兩居室月租金5500元到6000元左右。工作人員告訴記者，現(xiàn)在在租的房源都是老房子，不帶電梯，而且?guī)缀醵际俏鍖踊蛄鶎拥母邩菍?，低樓層在租的房源很少。因?yàn)榛旧献鈶?hù)都會(huì)選擇續(xù)租，能給自如的房子也就給自如改造出租了，所以現(xiàn)在房源很少?！按笈d大火后租金漲的比較多，之后租金就一直沒(méi)下來(lái)，而且也一直在漲，大概漲了500元左右?！?/p>

“大興大火那時(shí)候300套房源不到一個(gè)星期全租沒(méi)了，搶房。租賃市場(chǎng)每年的2月和8月份是高峰期。一個(gè)是大學(xué)生租房，一個(gè)是過(guò)完年剛回來(lái)的一部分租客?！苯情T(mén)西地鐵站附近的一家我愛(ài)我家門(mén)店的工作人員告訴記者。

記者走訪了解到，各個(gè)區(qū)域受到去年年底大興大火的影響比較大，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同幅度的上漲。不過(guò)，對(duì)各區(qū)域的影響不一，其中朝陽(yáng)和海淀漲幅比較明顯，根據(jù)房屋面積、環(huán)境等不同，月租金漲幅在1000元到2000元不等。多位房屋中介人員告訴記者，近期房源較少，成為租金上漲的重要原因。部分高端房源的租金則在6月后出現(xiàn)明顯上漲。

記者來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)西大望路的一家鏈家門(mén)店采訪時(shí)了解到，一居室月租金5000元到6000元左右，光輝南里的一套一居室報(bào)價(jià)6100元，為七層不帶電梯。兩居室則要月租金7500元。工作人員告訴記者，西大望路這邊的房子月租金普遍漲了1000元左右。去年大興大火之后，不讓打隔斷，房租漲得比較多?，F(xiàn)在房源少，租戶(hù)多。他表示，現(xiàn)在管得比較嚴(yán)，兩居室超過(guò)四個(gè)人居住就會(huì)被查。

記者在西大望路附近的一家麥田門(mén)店了解到，環(huán)境相對(duì)比較好的一居室?guī)щ娞莘浚伦饨鸺s6000元~6500元左右，兩室的月租金為8000元~10000元甚至更貴。工作人員告訴記者，附近最高端的樓盤(pán)，一個(gè)80多平方米的小兩居，去年月租金13500元，今年漲到15000元?！叭ツ隄q得不算多，主要是今年六七月份漲得比較多。房源稀少是主要原因?！?/p>

記者在海淀中關(guān)村附近走訪了解到，一居室月租金約為7000多元，兩居室則是8000多元，環(huán)境稍微好點(diǎn)的約為9000元左右。一個(gè)鏈家門(mén)店的工作人員告訴記者，一居室相較去年同期每月漲了1000元左右，兩居室漲了2000元左右，三居室漲得更多。

他表示，因?yàn)楹５斫逃Y源豐富，所以房租會(huì)受影響。從6月份一直到11月份都是租房比較熱的時(shí)間，一般5月份開(kāi)始房租就會(huì)上漲。5月份的時(shí)候一居室六千二三，現(xiàn)在六千七八到七千一二左右。海淀這邊租客一般除了上班的，還會(huì)有陪讀的。

供不應(yīng)求為主因

根據(jù)貝殼研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京市場(chǎng)平均租金為86.4元/平方米/月，略高于去年同期水平，7月租金環(huán)比漲幅為2.6%。剔除不可比因素，今年前7個(gè)月，租金指數(shù)同比上漲10.7%。我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，今年前7個(gè)月，北京房屋租賃市場(chǎng)交易總量較去年前7個(gè)月增長(zhǎng)14.4%。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京有超過(guò)800萬(wàn)人租房居住，但租賃住房供應(yīng)只有160萬(wàn)套左右，租賃住房總量不足，大量流動(dòng)人口租住在城中村，供需關(guān)系緊張，租金呈持續(xù)穩(wěn)步上漲勢(shì)頭。同時(shí)，治理群租和清理違建減少了低價(jià)租賃房的數(shù)量，特別是去年“11·18大火”以來(lái)，對(duì)地下室、群租房等違法租房的查處力度加大，減少了大量的低租金違建住房。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，北京市中心城六區(qū)租賃成交占比保持在2017年以來(lái)高位，六七月份這一占比明顯上升，7月達(dá)到了76%，是2017年以來(lái)的次高值。貝殼研究院分析認(rèn)為，從2017年末開(kāi)始外圍城區(qū)不符合居住要求的違規(guī)建筑、群租房等被清理，導(dǎo)致需求向內(nèi)城轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)租賃物業(yè)單價(jià)較高，從而帶動(dòng)全市平均租金的上漲。

數(shù)據(jù)顯示，2017年12月北京新增掛牌租金水平環(huán)比明顯上漲3.2%，此后議價(jià)空間亦有明顯收窄。隨著畢業(yè)季臨近，2018年5、6兩月，新增掛牌租金水平環(huán)比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來(lái)最低水平。

記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，鏈家門(mén)店的工作人員都不約而同向記者推薦了該公司旗下的公寓品牌自如。自如的價(jià)格會(huì)比普通房源月租金平均高出1000元甚至更多，并且還要收取10%左右的服務(wù)費(fèi)。

在海淀區(qū)出租一套4居室房源的王女士告訴記者，在她出租的小區(qū)里也有租給自如的房源，一些租客看完同小區(qū)的自如房源后到她那看房的也不少，租客們告訴她環(huán)境都差不多，但是自如的租金要比她這兒貴不少。

記者了解到，自如房源大多以合租為主，采用N+1、N+2等模式，也就是2居3居多隔出1~2間屋子。其中的一名工作人員告訴記者，普通租房房源少，如果怕租不到，自如一定會(huì)租到的。

租賃機(jī)構(gòu)化推升租金

趙慶祥表示，北京已有超過(guò)15%的租賃住房由住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)，高租金長(zhǎng)租公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等租賃住房占比不斷提升，租賃住房的結(jié)構(gòu)性變化，也是造成租金上漲的原因。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(住房租賃企業(yè))爭(zhēng)搶房源哄抬房租，市場(chǎng)上出租房屋供小于求，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一套房源多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(住房租賃企業(yè))爭(zhēng)搶的局面，往往是“價(jià)高者得”，特別是有資本支持的機(jī)構(gòu)，甚至不計(jì)成本地拿房，房租水漲船高。

趙慶祥認(rèn)為，2015年以來(lái)，北京市住房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了一輪快速上漲，房?jī)r(jià)租金比偏離正常區(qū)間?！白饨鸷头?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的比例關(guān)系，目前就北京來(lái)看，同期的房?jī)r(jià)和租金計(jì)算，租金收益率也就2%左右，租金回報(bào)率不高。房?jī)r(jià)上漲一定會(huì)帶動(dòng)租金上漲。經(jīng)歷過(guò)一個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲之后，租金會(huì)補(bǔ)漲?！?/p>

根據(jù)貝殼研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高于2015年和2017年，但略低于2016年，仍處于30%以?xún)?nèi)的合理范圍。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池也認(rèn)為，多元化、多樣性的租房市場(chǎng)的形成，對(duì)房租有一定的影響。租賃市場(chǎng)也有高中低檔之分，如果公租房、低端租賃住房供應(yīng)增加，則房租會(huì)下降;如果高檔租賃住房供應(yīng)增加，則會(huì)拉高房租水平。

她表示，房租水平也受政策影響。每一個(gè)新政出臺(tái)，都會(huì)對(duì)房租形成一定影響，最終房租水平是所有綜合因素作用的結(jié)果。例如，根據(jù)租賃新政，京籍無(wú)房家庭滿足條件可以得到子女接受教育的權(quán)利，不再與產(chǎn)權(quán)房掛鉤，這一新政會(huì)增加租賃住房的需求，進(jìn)而推動(dòng)房租上漲;政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)供給租賃住房，而目前開(kāi)發(fā)商自持租賃住房有走高端化趨勢(shì)，而且是成本定價(jià)法確定房租，從一定意義上拉高了房租水平;住房鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃，機(jī)構(gòu)租賃的租金水平高于個(gè)人房東直接出租的租金水平。

趙秀池還表示，目前來(lái)看，北京租房市場(chǎng)的供求狀況仍然不平衡。尤其是小戶(hù)型一居室、二居室、集體宿舍嚴(yán)重短缺。從2013年開(kāi)始，北京制定了群租房的標(biāo)準(zhǔn)，但市場(chǎng)上的集體宿舍幾乎沒(méi)有供應(yīng)，租賃市場(chǎng)主要以個(gè)人閑置的房源為主，缺乏大規(guī)模的機(jī)構(gòu)供給房源。

貝殼研究院分析認(rèn)為，從理論上看，租金的漲幅長(zhǎng)期與居民收入，尤其是租房者的收入水平保持較強(qiáng)的相關(guān)性。盡管短期租金數(shù)據(jù)會(huì)有波動(dòng)，但長(zhǎng)期向收入水平收斂。歷史數(shù)據(jù)顯示，每年7~8月會(huì)迎來(lái)租賃成交的季節(jié)性高點(diǎn)，價(jià)格達(dá)到峰值。之后市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入淡季，租金將迎來(lái)回落。從線上數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前租賃熱度已經(jīng)開(kāi)始下降。貝殼找房租賃訪問(wèn)量和鏈家APP租賃訪問(wèn)量均開(kāi)始下行，鏈家租賃新增客源也開(kāi)始減少。預(yù)計(jì)8月租金漲幅將會(huì)繼續(xù)收窄，9月后市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)租金將迎來(lái)下滑。

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