佳兆業(yè)物業(yè)準(zhǔn)備IPO 但好事多磨

• 2018年11月12日 ZhouXun來源：新浪樂居綜合 568 31
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  在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中把握居住物業(yè)行業(yè)趨勢(shì)，才能從中取勢(shì)得到更好的發(fā)展！

  風(fēng)險(xiǎn)投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險(xiǎn)資本，待其發(fā)育相對(duì)成熟后，通過市場(chǎng)退出機(jī)制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險(xiǎn)收益。全球風(fēng)險(xiǎn)資本市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪快速...

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)物業(yè)沒有太多亮點(diǎn)，但業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)比較穩(wěn)定。若佳兆業(yè)此次物業(yè)公司拆分上市成功，其旗下的上市公司平臺(tái)將達(dá)到6家之多。

房地產(chǎn)調(diào)控期下，金融信貸持續(xù)收緊，物業(yè)IPO成了房企為資金蓄水的新寵兒。11月6日，新城控股旗下的物業(yè)公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務(wù)之后，今年第三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

新城悅之后，佳兆業(yè)的物業(yè)IPO之路也在醞釀中，但走的并不順風(fēng)順?biāo)?/p>

11月8日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(下稱佳兆業(yè))發(fā)布公告，就建議分拆佳兆業(yè)物業(yè)獨(dú)立上市事項(xiàng)，稱中國(guó)港股通投資者為非合資格股東，不得透過深港通及滬港通交易機(jī)制參與優(yōu)先發(fā)售。建議分拆須待上市委員批準(zhǔn)、董事會(huì)及佳兆業(yè)物業(yè)董事會(huì)最終決定、市場(chǎng)狀況及其他因素，故建議分拆不一定實(shí)行。

對(duì)港股通投資者交易優(yōu)先權(quán)的限制，給佳兆業(yè)物業(yè)IPO進(jìn)程增加了不確定性。對(duì)于債務(wù)高企的佳兆業(yè)而言，分拆上市之后不僅可以減少對(duì)物業(yè)的“輸血”，還為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)多了條“來血”的通道。若戛然而止，佳兆業(yè)將會(huì)暫時(shí)失去抵御寒冬的一個(gè)有力武器。

平添變數(shù)?

分拆物業(yè)上市，佳兆業(yè)打的一手好算盤，但好事往往多磨。

就在IPO申請(qǐng)的關(guān)鍵時(shí)期，佳兆業(yè)發(fā)公告強(qiáng)調(diào)，港股通投資者無緣優(yōu)先發(fā)售，且表示“建議分拆不一定實(shí)行”。這是否在釋放某種信號(hào)?

佳兆業(yè)分拆物業(yè)上市成了未知數(shù)。國(guó)信證券分析師倪平強(qiáng)對(duì)樂居財(cái)經(jīng)表示，這并非例行提示性公告，會(huì)影響部分投資者的進(jìn)入，也會(huì)影響到股票的募資和上市，但總體影響不大。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此類沒有優(yōu)先發(fā)售權(quán)屬于同股不同權(quán)的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規(guī)定，港股通投資者是通過中國(guó)結(jié)算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊(cè)上是沒有此類投資者的名字的，所以本身也會(huì)限制部分股票權(quán)益。

在艾振強(qiáng)看來，這應(yīng)該是由當(dāng)前對(duì)外資本管制方面的因素所致，相當(dāng)于樓市“限購”，會(huì)略微影響認(rèn)購和交易的活躍度。同一市場(chǎng)環(huán)境下能否上市，還是得看自身的質(zhì)地。

佳兆業(yè)物業(yè)板塊于1999年，伴隨著佳兆業(yè)集團(tuán)的成立同步誕生。根據(jù)港交所披露的佳兆業(yè)物業(yè)聆訊資料，截至2017年末，佳兆業(yè)在管的物業(yè)建筑面積為0.24億平方米，共計(jì)119個(gè)項(xiàng)目，其中100個(gè)住宅項(xiàng)目19個(gè)為非住宅項(xiàng)目。

佳兆業(yè)物業(yè)掌管了所有由佳兆業(yè)集團(tuán)開發(fā)的住宅項(xiàng)目，占其總在管建筑面積逾八成。據(jù)2018年佳兆業(yè)中報(bào)披露，截至2018年6月末，該集團(tuán)在全國(guó)共擁有建筑面積約2216萬平方米的土地儲(chǔ)備，這將為佳兆業(yè)物業(yè)后續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┴S富的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

據(jù)佳兆業(yè)物業(yè)招股說明書顯示，其業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問服務(wù)業(yè)務(wù)社區(qū)增值服務(wù)、只能解決方案服務(wù)，前兩者為其主要的收入和利潤(rùn)來源，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2015-2017年間，總收益分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為18.3%。需要注意的是，毛利率呈現(xiàn)了略微下滑趨勢(shì)。3年間整體毛利率則從34.6%降為30.5%。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)物業(yè)沒有太多亮點(diǎn)，但業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)比較穩(wěn)定。若佳兆業(yè)此次物業(yè)公司拆分上市成功，其旗下的上市公司平臺(tái)將達(dá)到6家之多。

佳兆業(yè)集團(tuán)在香港上市;收購的佳云科技(原“明家聯(lián)合”)、參股的ST生化是兩個(gè)A股上市平臺(tái);佳兆業(yè)健康(原“美加醫(yī)學(xué)”)和南太地產(chǎn)則分別在香港和美國(guó)上市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，佳兆業(yè)可能是旗下上市公司最多的房企。

錯(cuò)過了兩年黃金時(shí)機(jī)的佳兆業(yè)，在如今逆市中要想“滿血復(fù)活”道阻且長(zhǎng)。除了堅(jiān)守“舊改王”地位，佳兆業(yè)也開始布局文體旅游、金融、物業(yè)服務(wù)、餐飲酒店等產(chǎn)業(yè)，尋找新的利潤(rùn)支撐點(diǎn)。分拆物業(yè)上市，也是其多元化謀略之一。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，佳兆業(yè)這幾年積極轉(zhuǎn)型做城市運(yùn)營(yíng)商，物業(yè)板塊積極爭(zhēng)取上市，有助于培育更好的專業(yè)度，后續(xù)也需要不斷尋求更為優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略投資者。

不過，擁有如此之多的上市平臺(tái)及資產(chǎn)，如何協(xié)同形成規(guī)?；б?，對(duì)佳兆業(yè)是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

佳兆業(yè)集團(tuán)

佳兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備2400萬平方米,開發(fā)項(xiàng)目100多個(gè),涵蓋大型居住社區(qū)、高檔豪宅、高端精品公寓、大型城市綜合體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

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