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“小陽春”挑戰(zhàn)穩(wěn)地價?2019各城差異化賣地

  • 2019年4月2日 HeMengQin來源:時代周報 287 11
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經(jīng)過兩年多的深度調(diào)整,再加上近期“因城施策”的政策基調(diào),各城房地產(chǎn)市場差異化發(fā)展和調(diào)整的跡象也越來越明顯, “一城一策”體現(xiàn)在近期各地公布的土地計劃上。

“小陽春”挑戰(zhàn)穩(wěn)地價?2019各城差異化賣地

經(jīng)過2017年、2018年兩個土地供應(yīng)“大年”,不少城市縮減2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃,從已公布的信息來看,杭州、合肥出現(xiàn)了下調(diào),蘇州較為穩(wěn)定,廣州、廈門、成都則有小幅上升。

有增有減的土地供應(yīng)計劃,顯示了各城市場供需的變化。與此同時,也讓市場關(guān)注到各地因城施策穩(wěn)地價的決策能力。尤其是在近期土地市場回溫的情況下,如何把握住地價,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對時代周報記者表示,從目前來看,各城地價上升的憂慮還沒有特別明顯?!耙皇菑墓┬杞Y(jié)構(gòu)來看,各城都在根據(jù)自身實際情況,匹配土地供應(yīng);二是在土地出讓環(huán)節(jié),各城也在從供地制度和結(jié)構(gòu)上進行調(diào)控,比如采取限價的土拍方式,以及設(shè)置未來開發(fā)建設(shè)針對剛需、改善購房者的住房類型等。”郭毅認為,“在這些前提條件的制約下,土地市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定?!?/p>

供地分化源于市場不一

經(jīng)過兩年多的深度調(diào)整,再加上近期“因城施策”的政策基調(diào),各城房地產(chǎn)市場差異化發(fā)展和調(diào)整的跡象也越來越明顯, “一城一策”體現(xiàn)在近期各地公布的土地計劃上。

去年全國土地出讓收入第一的杭州,今年十區(qū)計劃出讓土地764.9公頃,較2018年減少24.1%;降幅最大的是南寧,2019年土地供應(yīng)總量從2018年的1970公頃調(diào)整為706公頃,下降幅度高達64.2%。

有關(guān)機構(gòu)杭州分院研究總監(jiān)高院生向時代周報記者分析指出,2017―2018年杭州土地供應(yīng)量較大,而這些土地有望在2019年及以后上市形成供應(yīng),市場房源充足,所以今年供地規(guī)模下調(diào)。

也有城市逆勢上調(diào)了今年的土地供應(yīng)計劃。比如四川成都、福建廈門、廣東廣州、山東聊城等。其中廣州2019年度供地總量為2038公頃,較2018年增長5.1%,其中住宅用地供應(yīng)增長6.7%,商品住房供地增長21.2%。

另外,當(dāng)2017年各城公布土地供應(yīng)五年計劃之時,仍顯示出較大程度的一致性,多數(shù)城市供應(yīng)規(guī)模增長。為何今年各地發(fā)布的年度土地供應(yīng)計劃,差異明顯。

在一線城市中,目前僅廣州公布了2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。但綜合北京、上海、深圳三地前兩年供地情況,以及五年供地計劃,北京和上海供地較為平穩(wěn),尤其在住宅用地方面,每年均在五年規(guī)劃內(nèi)的1000公頃左右;深圳用地規(guī)模則從2017年到2020年在逐年降低。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示,根據(jù)廣州城市發(fā)展規(guī)劃,2035年廣州常住人口規(guī)模將達到2000萬人,截至2017年末,廣州常住人口為1449.8萬人,也就是說,接下來每年廣州新增常住人口約為30.6萬人,這部分的居住需求需要滿足,自然也需要增加供應(yīng)。

從縱向數(shù)據(jù)來看,今年廣州和杭州的供地計劃也出現(xiàn)了動態(tài)調(diào)整,跟此前發(fā)布的“三年滾動計劃”相比各有升降。根據(jù)“三年滾動計劃”,2019年廣州計劃供應(yīng)商品住房用地480公頃,但今年實際供應(yīng)商品住房用地578公頃。而杭州則將“三年滾動計劃”提出的2019年計劃供應(yīng)783.4公頃小幅下調(diào)。杭州出現(xiàn)這一變化,或與2018年土地供應(yīng)大幅“透支”有關(guān)。

時代周報記者梳理近三年杭州土地出讓情況發(fā)現(xiàn),杭州的土地供應(yīng)規(guī)模在2018年形成了一個高峰,供地總量高達1007.7公頃(其中住宅用地771.6公頃)。而根據(jù)“三年滾動計劃”,2018年杭州計劃供地806.5公頃,實際供應(yīng)遠超計劃。

“2018年土地供應(yīng)高峰是市場拿地需求旺盛導(dǎo)致,加上2022年亞運會前杭州大量基礎(chǔ)設(shè)施投資上馬需要充足的財政資金支持?!备咴荷硎?。

“小陽春”挑戰(zhàn)穩(wěn)地價?

在經(jīng)歷了去年土地市場遇冷之后,今年3月土地市場迎來“小陽春”。

莫尼塔宏觀研究指出,進入3月,全國土地市場熱度回升,從100個大中城市數(shù)據(jù)來看,土地溢價率已從8%上升到22%,同時,土地供給也出現(xiàn)季節(jié)性回升,調(diào)研顯示,長春、西安、成都、合肥以及華中、華東等地出現(xiàn)低價走高、競拍企業(yè)數(shù)量大幅上升現(xiàn)象。

以廣州為例,近期也拍出了一幅高價熱門地塊。2月28日,廣州開拍三幅地塊。其中位于天河的金融城地塊,可售部分樓面價則約5.5萬元每平方米,已接近此前的廣州單價地王。

在此種熱度下,穩(wěn)地價的目標的確受到挑戰(zhàn),高院生坦言。

但莫尼塔首席宏觀分析師張璐則不這么認為:“目前土地市場熱度上升有地方政府控制土地供應(yīng)節(jié)奏的因素影響?!?/p>

“從地方收支的角度來看,今年地方政府專項債提前發(fā)行,給地方財政提供了比較寬松的環(huán)境,地方政府沒有賣地的迫切性,因此可以稍微控制一下供地節(jié)奏,也能借這個機會穩(wěn)一下去年以來遇冷的土地市場?!?/p>

肖文曉表示,地價的穩(wěn)定還是要基于政府的調(diào)控?!翱傮w來說,接下來土地市場會有所好轉(zhuǎn),開發(fā)商拿地積極性上升。但溫度不會太高?!背鞘袃?nèi)部各個區(qū)域的房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯,根據(jù)不同區(qū)域的市場情況進行調(diào)控,將成為未來城市差異化調(diào)控的發(fā)展方向。

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