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中國房地產(chǎn)開發(fā)商深度研究與“十四五”企業(yè)投資風(fēng)險預(yù)測

  • 2020年7月13日 ZhouXun來源:互聯(lián)網(wǎng) 1410 93
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房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)(包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建)而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。

房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)(包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建)而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)模

2019年1-12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元,比上年增長9.9%; 2019年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬平方米,比上年增長8.7%;商品房銷售和待售情況方面,2019年,商品房銷售面積171558萬平方米,比上年下降0.1%,1-11月份為增長0.2%,上年為增長1.3%;2019年末,商品房待售面積49821萬平方米,比11月末增加600萬平方米,比上年末減少2593萬平方米。其中,住宅待售面積比11月末增加192萬平方米,辦公樓待售面積增加105萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加84萬平方米。

受新冠疫情所帶來的沖擊,全球經(jīng)濟(jì)迎來灰暗時刻,失業(yè)的人或破產(chǎn)的企業(yè)越來越多。大量的企業(yè)愈發(fā)艱難,經(jīng)濟(jì)不可能短期恢復(fù)常態(tài),房地產(chǎn)行業(yè)也面臨巨大的考驗。但是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看,“十四五”期間,我國房地產(chǎn)市場仍具備良好的發(fā)展前景。中國經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)這一點從來都不會改變,特別是現(xiàn)在由于疫情的影響,導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重壓力的情況下,房地產(chǎn)的穩(wěn)定是很重要的。中國老百姓80%的財富都在房子身上,在當(dāng)前的情況下不會讓房地產(chǎn)出現(xiàn)大跌,房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展是中國經(jīng)濟(jì)需要的,也是每一個人需要的。

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“十三五”全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

一、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《全球資本流動》報告顯示,2019年全球商業(yè)房產(chǎn)的投資總額創(chuàng)下歷史新高,達(dá)到8000億美元,同比增長4%。在2019年第四季度,全球商業(yè)房產(chǎn)跨境投資交易額飆升至1070億美元,僅次于2017年第四季度的最高交易記錄。2019全年跨境交易總額則達(dá)到3490億美元,讓區(qū)域間資本流動顯著增加,資金量達(dá)到2540億美元,遠(yuǎn)高于1770億美元的長期平均水平。

圖表:2015-2019年全球商業(yè)房產(chǎn)投資總額

資料來源:仲量行,戴德梁行

二、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)區(qū)域格局

1.亞太地區(qū)

2019年第四季度,亞太區(qū)商業(yè)房產(chǎn)投資交易額較2018年同期下降了4%。隨著這股放緩趨勢,亞太區(qū)此前破紀(jì)錄式的增長步伐將會有所放慢,甚至全球商業(yè)房產(chǎn)的投資也將下降。

2.北美地區(qū)

北美地區(qū)不僅是房地產(chǎn)投資的熱門目的地,也是投資資金的重要來源地。2019年,北美地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資額達(dá)5460億美元,同比增長17%,預(yù)計2020年為5307億美元,同比下降3%。

3.歐洲

根據(jù)第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù),2019年歐洲商業(yè)房地產(chǎn)投資額達(dá)到2190億歐元,比十年平均水平高出22%,盡管較2018年下降了13%,這是有記錄以來的第二高水平。瑞典的發(fā)展活動正在為市場提供遠(yuǎn)期融資機(jī)會,2019年增長尤其突出(增長8%),而在意大利,年底的投資額與2018年持平。庫存仍然是投資活動的主要挑戰(zhàn)。

目前對歐洲房地產(chǎn)的需求仍然強(qiáng)勁,并繼續(xù)吸引資本,其中50%為跨境。但是,經(jīng)濟(jì)放緩和地緣政治的不確定性加強(qiáng)了人們對有質(zhì)量活動的主要市場和二級市場對質(zhì)量的有意識的關(guān)注??傮w而言,歐洲的投資者需求仍集中在寫字樓上,占2019年對商業(yè)地產(chǎn)投資總額的41%。

三、全球房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)未來趨勢預(yù)測

一、低收益環(huán)境中,房地產(chǎn)仍具較強(qiáng)保值增值功能

2019年,全球各地政府債券收益率呈下降趨勢,很多國家的長期國債收益率甚至都處于歷史低點。但是,相較于大多數(shù)其他類別的資產(chǎn),房地產(chǎn)仍具有一定程度的溢價,也使得未來房地產(chǎn)投資依舊有更大優(yōu)勢。

2019年第三季度,全球房地產(chǎn)投資交易較為活躍,交易量同比增長13%,達(dá)到2050億美元;在2019年前9個月,全球房地產(chǎn)總交易額則為5500億美元,比2018年同期增長了約1%??梢?,盡管目前機(jī)構(gòu)投資者的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎,但2020年我們?nèi)钥煽吹酱罅客顿Y者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

從區(qū)域角度來看,未來亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資市場活躍度也呈上升趨勢。2019年第三季度交易量同比增長18%,達(dá)到了420億美元;2019年前三個季度的交易量則達(dá)到了歷史最高水平,總計1280億美元,較去年同期增長了10%。而推動這一增長趨勢的主要因素則在于:中國——其2019年前三季度總交易額同比增長率達(dá)到了56%的水平。

2020年,雖然受到全球市場不確定性、貿(mào)易戰(zhàn)及經(jīng)濟(jì)放緩等因素的影響,房地產(chǎn)投資將面臨一定的考驗,但是,科技發(fā)展、社會變革及人口結(jié)構(gòu)變化都將為房地產(chǎn)投資帶來新的機(jī)遇。

二、辦公樓供應(yīng)量增長,租賃交易或?qū)⒂兴啪?/p>

2020年,全球辦公樓開發(fā)活動達(dá)到頂峰,預(yù)計新建辦公面積將接近1900萬平方米。一方面這將為租戶提供更多選擇,另一方面,鑒于竣工量的回升,預(yù)計2020年全球辦公樓市場空置率將出現(xiàn)上升,至2020年底或?qū)⑦_(dá)到11.7%;此外,這還將導(dǎo)致2020年全球30個主要市場中的優(yōu)質(zhì)辦公樓租金增長率進(jìn)一步放緩至1.5%左右。

根據(jù)仲量聯(lián)行對全球96個國家及市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2019年前三季度的全球辦公樓租賃交易量較去年下降了3%。預(yù)計這一趨勢仍將持續(xù),2020年全球交易量或?qū)⑦M(jìn)一步放緩近10%。

盡管由于經(jīng)濟(jì)不確定性等大環(huán)境的影響,辦公樓租賃市場有放緩跡象,但租戶需求仍具備一定彈性。預(yù)計未來,金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及科技企業(yè)仍是辦公需求的主要驅(qū)動力,而來源于靈活辦公服務(wù)供應(yīng)商的需求占比將會很小。

三、“最后一英里交付競賽”推動物流市場需求升級

電子商務(wù)企業(yè)及傳統(tǒng)零售商正在上演“最后一英里交付競賽”,他們皆亟需以更快速度將其產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。這一態(tài)勢將轉(zhuǎn)化為新的需求——企業(yè)需重構(gòu)供應(yīng)鏈,轉(zhuǎn)向全渠道分銷模式,并升級物流倉儲空間以提高效率——這將有助于推動全球物流地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模達(dá)到更高水平。雖然供應(yīng)規(guī)模將面臨大幅上升,但由于凈吸納量和預(yù)租率亦處于高位,因此未來物流市場的空置率仍可保持相同水平,甚至出現(xiàn)下降。

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