2020商業(yè)物業(yè)?的現(xiàn)狀與未來前景分析

• 2020年8月13日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 1190 77
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你知道商業(yè)物業(yè)是什么嗎?對(duì)于房主來說，物業(yè)費(fèi)是很多人關(guān)心的話題。所謂商業(yè)物業(yè)是指能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)。

你知道商業(yè)物業(yè)是什么嗎?對(duì)于房主來說，物業(yè)費(fèi)是很多人關(guān)心的話題。所謂商業(yè)物業(yè)是指能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有兩層含義：一是以各種零售商店(或柜臺(tái)、樓面)組合為主，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體;二是購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營收入的物業(yè)?，F(xiàn)代商場百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專業(yè)商店，還有各種服務(wù)業(yè)、娛樂場所、銀行等。

商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費(fèi);另一方面，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則。

一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.00元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))?；A(chǔ)條件：小區(qū)封閉;有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;綠化率35%以上(包括水面);綠化、休閑活動(dòng)中心、場地1500平方米以上;固定活動(dòng)館所300平方米以上;專用固定停車泊位1個(gè)/3戶。

2020商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析

商業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)多樣，主要包括購物中心、百貨商店、超市、專賣店、便利店、寫字樓、酒店、商場等。

我國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，從產(chǎn)生至今大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：20世紀(jì)80年代至20世紀(jì)90年代初的產(chǎn)生階段、20世紀(jì)90年代至21世紀(jì)初的興起階段、21世紀(jì)至今的發(fā)展階段。伴隨經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)增長，我國居民消費(fèi)水平快速提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額迅速增加。新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)刺激市場對(duì)行業(yè)的需求。商業(yè)物業(yè)面積快速增加推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資總額從2005年的2,040億元增加至2015年14,607億元;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積從2005年4,081萬平方米增加至2016年前三個(gè)季度的3352.49萬平方米。2016年我國百強(qiáng)企業(yè)商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)7元/㎡/月，2016年我國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模達(dá)到1617.1億元。

未來商業(yè)運(yùn)營管理行業(yè)將呈現(xiàn)輕資產(chǎn)化、經(jīng)營規(guī)模化以及互聯(lián)網(wǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)。所謂輕資產(chǎn)化趨勢(shì)，即商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的運(yùn)營模式將由當(dāng)前重開發(fā)、輕運(yùn)營的重資產(chǎn)運(yùn)營模式向重運(yùn)營、輕投資的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。所謂經(jīng)營規(guī)?；?，即具有品牌知名度、資源優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)逐步并購或淘汰業(yè)內(nèi)規(guī)模小、專業(yè)水平低的企業(yè)，以提高專業(yè)化程度，降低經(jīng)營成本。所謂互聯(lián)網(wǎng)化，是指物業(yè)經(jīng)營者將O2O、大數(shù)據(jù)等互聯(lián)網(wǎng)思維及技術(shù)應(yīng)用于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理。充分利用互聯(lián)網(wǎng)的社交屬性、信息傳播與分享屬性、直接交易支付屬性等，使消費(fèi)者獲得更好、更直接、更豐富的消費(fèi)體驗(yàn)。

據(jù)中研普華研究報(bào)告《2020年版商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書》分析

一、中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷程

商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購物中心、商業(yè)街、商場、寫字樓、酒店、批發(fā)市場等，商業(yè)物業(yè)大致可分為辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)、娛樂休閑物業(yè)等。以下為商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。

目前，商業(yè)物業(yè)有兩種說法，即廣義和狹義之分。廣義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購物中心、商業(yè)街、商場、寫字樓、酒店、批發(fā)市場等。而狹義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)服務(wù)的物業(yè)形式，主要有零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，它們?cè)陂_發(fā)模式、經(jīng)營模式和功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓、酒店等物業(yè)類型。所以說，商業(yè)物業(yè)包括各類商場、購物中心、購物廣場及各種專業(yè)性的市場等，其中，集商業(yè)購物、餐飲、娛樂、金融等各種服務(wù)功能于一體的大型商場物業(yè)也稱公共性的商業(yè)物業(yè)。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化水平也在不斷提高，現(xiàn)在各大城市涌現(xiàn)了一大批商業(yè)物業(yè)。因此，對(duì)商業(yè)物業(yè)建設(shè)得是否合理化的要求也越來越高，對(duì)商業(yè)物業(yè)的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。受到城市進(jìn)程加速的因素驅(qū)動(dòng)，中國城市規(guī)模和建設(shè)面臨新的需求，未來幾年，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)進(jìn)行一個(gè)放量擴(kuò)展階段。伴隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，我國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間巨大。

通過對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，伴隨我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達(dá)到26.5%，商業(yè)營業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長率為16.6%。

從供應(yīng)規(guī)模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%;2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積進(jìn)行監(jiān)測統(tǒng)計(jì)顯示：2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積(累計(jì)值)為4943.41萬平方米，累計(jì)增長-9.1%。2017年1-12月全國辦公樓銷售面積進(jìn)行監(jiān)測統(tǒng)計(jì)顯示：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積(累計(jì)值)為4756.21萬平方米，累計(jì)增長24.3%。

圖表：2017年全國辦公樓銷售面積

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

圖表：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積統(tǒng)計(jì)分析圖

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

2009-2014年，商業(yè)營業(yè)用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

2018年2月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積進(jìn)行監(jiān)測統(tǒng)計(jì)顯示：2018年2月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積(累計(jì)值)為1820.75萬平方米，累計(jì)增長-15.8%。

圖表：2018年2月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積累計(jì)值

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

欲了解關(guān)于中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2020年版商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書》。

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  2020年版商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書

  商業(yè)計(jì)劃書(Business Plan），是公司、企業(yè)或項(xiàng)目單位為了達(dá)到招商融資和其它發(fā)展目標(biāo)之目的，在經(jīng)過前期對(duì)項(xiàng)目科學(xué)地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的格式和內(nèi)容的具體要...

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