支持深圳在資本市場建設上先行先試 2020-2025深圳土地管理制度改革方案

• 2020年10月12日 WuYaNan來源：搜狐 979 61
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2020年是深圳建設40周年，近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結合實際認真貫徹落實?！斗桨浮分赋觯簩⑼七M創(chuàng)業(yè)板改革并試點注冊制，試點創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)C

中辦、國辦：支持深圳在資本市場建設上先行先試?

2020年是深圳建設40周年，近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結合實際認真貫徹落實。《方案》指出：將推進創(chuàng)業(yè)板改革并試點注冊制，試點創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)發(fā)行股票或存托憑證(CDR)。建立新三板掛牌公司轉板上市機制。優(yōu)化私募基金市場準入環(huán)境。探索優(yōu)化創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)市場準入和發(fā)展環(huán)境。依法依規(guī)開展基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點。

主要目標：2020年，在要素市場化配置、營商環(huán)境優(yōu)化、城市空間統(tǒng)籌利用等重要領域推出一批重大改革措施，制定實施首批綜合授權事項清單，推動試點開好局、起好步。2025年，重要領域和關鍵環(huán)節(jié)改革取得標志性成果，基本完成試點改革任務，為全國制度建設作出重要示范。

《深圳綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》專門提出，支持深圳在土地管理制度上深化改革，具體包含以下幾個方面：

1、將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。

2、支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

3、支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。

4、探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。

5、深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。

6、支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務監(jiān)管體系。

7、試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

2020年土地出讓收入可能突破7萬億

中央農(nóng)村工作領導小組辦公室副主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長韓俊介紹稱，土地出讓收入現(xiàn)在一年高達6、7萬個億，今年有可能突破7萬億。但是土地出讓收入的分布是很不均衡的，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，特別是一些大城市、中心城市，土地出讓價格高，地方政府土地出讓收入規(guī)模大、計提資金就多，但是這些地方農(nóng)村的發(fā)展水平也相對較高。從“十四五”第一年開始，各省(區(qū)、市)要分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例;到“十四五”期末，以省(區(qū)、市)為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達到50%以上。

未來土地交易市場規(guī)模分析

土地開發(fā)歷史悠久，開發(fā)程度高，而利用程度低，發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｕ覈恋亻_發(fā)已有幾千年的歷史截止到2016年12月31日，全國城鎮(zhèn)土地總面積943.1萬公頃。其中，城市面積占46.0%，建制鎮(zhèn)面積占54.0%。在區(qū)域上，東部地區(qū)城鎮(zhèn)土地面積占全國城鎮(zhèn)土地總面積的40.0%，中部地區(qū)占23.3%，西部地區(qū)占26.6%，東北地區(qū)占10.1%。

土地資源比較豐富，土地利用類型復雜多樣。我國土地資源面積大，種類多，為多種開發(fā)利用提供了條件。主要用地類型有耕地，園地，林地，草地，居民點及工礦用地，交通用地，水域等，其中耕地按水利灌溉條件，又分為水田和旱地。截至2016年底，全國耕地面積20.24億畝。相比2015年，全國耕地面積略有減少，但質(zhì)量有所提升。在地類上，住宅用地面積315.9萬公頃，占33.5%;工礦倉儲用地267.9萬公頃，占28.4%;公共管理與公共服務用地117.5萬公頃，占12.5%;交通運輸用地110.3萬公頃，占11.7%;商服用地69.8萬公頃，占7.4%。

2017年中國工地宗數(shù)共有84066宗，出讓面積共有260695.66萬平方米。從出讓宗數(shù)來看，近四年看來，整體出讓數(shù)量以及出讓面積均呈下降趨勢。

中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年全國300個城市共推出土地31116宗，同比增加2%;推出土地面積129816萬平方米，土地交易同比僅增加1%。

2019年整體土地市場供需平衡，其中一二線城市供應增加;三四線城市沒人沒錢，供求兩端同比下滑，房企自然拿地熱情不高。總體來看，土地溢價率基本持平。

預計2020年一二線城市熱度不減，穩(wěn)中有升，未來房企會加大在一二線城市拿地力度。部分優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶奪激烈，比如上海、杭州、南京等長三角熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

土地市場是土地在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和。主體是土地買賣雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關系構成了市場。價格是市場的中心，土地市場也可以說是土地供求雙方為確定土地交換價格而進行的一切活動或安排。

在土地市場交換的有土地所有權，也有土地使用權、租賃權、抵押權等。各國制度與法律不同，土地市場交換的內(nèi)容也有所不同。中國的土地市場有城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓市場(亦稱"土地一級市場")、城鎮(zhèn)國有土地使用權轉讓市場(亦稱"土地二級市場")、土地金融市場、涉外土地市場和土地中介服務市場五種類型。土地市場有資源配置、價格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務五大體系。

土地市場中交易的土地使用權具有期限性。我國土地市場包括土地一級市場和土地二級市場，其中土地一級市場主要是建設用地使用權劃撥和出讓，還包括以租賃、作價出資或入股等有償方式從政府取得國有建設用地使用權的行為;二級市場主要是建設用地使用權的轉讓、出租和抵押。

更多土地開發(fā)詳細分析，請關注中研研究院研究出版的《2020-2025年中國土地開發(fā)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

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