國(guó)務(wù)院改革土地管理制度出臺(tái) 土地流轉(zhuǎn)利好多家上市公司 2020土地交易市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

• 2020年3月13日 WuYaNan來(lái)源：中華寫字樓網(wǎng) 975 61
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根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》相關(guān)規(guī)定，在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)!

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》相關(guān)規(guī)定，在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)!國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

2020國(guó)務(wù)院改革土地管理制度

《決定》明確，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。同時(shí)，《決定》還提出，試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點(diǎn)期限1年。國(guó)務(wù)院將建立健全省級(jí)人民政府用地審批工作評(píng)價(jià)機(jī)制，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市的土地管理水平綜合評(píng)估結(jié)果，對(duì)試點(diǎn)省份進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

《決定》要求，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要嚴(yán)格審查把關(guān)，特別要嚴(yán)格審查涉及占用永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線、自然保護(hù)區(qū)的用地，切實(shí)保護(hù)耕地，節(jié)約集約用地，盤活存量土地，維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益，確保相關(guān)用地審批權(quán)“放得下、接得住、管得好”。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府不得將承接的用地審批權(quán)進(jìn)一步授權(quán)或委托。

改革土地管理制度利好相關(guān)上市公司

土地流轉(zhuǎn)是新基建的主要發(fā)力點(diǎn)之一。土地流轉(zhuǎn)既可以實(shí)現(xiàn)土地資源的有效配置，也能在政策的扶持之下，助推土地流轉(zhuǎn)相關(guān)上市公司業(yè)績(jī)的改善。市場(chǎng)人士認(rèn)為，重點(diǎn)推進(jìn)集體土地制度改革，利于未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展，或成為新基建重要發(fā)力點(diǎn)重估農(nóng)村土地價(jià)值，這也給二級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)直接機(jī)會(huì)。

值得關(guān)注的是，首批試點(diǎn)省份為江蘇、上海、廣東等地，蘇墾農(nóng)發(fā)(601952)是江蘇省土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)龍頭企業(yè)，公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)核心基礎(chǔ)來(lái)自于土地流轉(zhuǎn)帶動(dòng)的土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張，公司目前已經(jīng)流轉(zhuǎn)的土地面積近22萬(wàn)畝，且與江蘇省各市、縣政府簽訂的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議面積達(dá)到140萬(wàn)畝;上實(shí)發(fā)展(600748)是長(zhǎng)三角地區(qū)土地儲(chǔ)備最多的公司，公司在崇明島有13萬(wàn)畝土地，其中農(nóng)村建設(shè)用地約為5萬(wàn)畝;而粵港澳大灣區(qū)深振業(yè)A(000006)土地儲(chǔ)備約340萬(wàn)平方米建筑面積;深物業(yè)A(000011)土地儲(chǔ)備約60萬(wàn)平方米建筑面積。

前兩月50大城市賣地超5000億

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，1-2月份50大城市合計(jì)賣地5180億，同比上漲4.1%。其中，香港置地聯(lián)合體以310.5億元拍下上海新“地王”。在成交總價(jià)TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快;二線城市溫州、南京增幅較大。一二線城市虹吸效應(yīng)明顯。

2019年賣地收入50大城市 浙江上榜最多

浙江進(jìn)入50強(qiáng)的城市，樓面價(jià)最高的城市是杭州，突破7000元，收入也達(dá)到2290億，成為全國(guó)第一的城市，而寧波收入榜省入排名第2，全國(guó)排名第8，成績(jī)也非常不錯(cuò)，收入突破1000億。但價(jià)格卻沒(méi)有溫州高，溢價(jià)率來(lái)看，上榜的城市除了湖州外，都有不錯(cuò)的溢價(jià)率。

此外，廣東有5個(gè)城市上榜，只有廣州排名第10，其他排名相差不大，分別是深圳、東莞和珠海。深圳的價(jià)格是最高達(dá)到1.5萬(wàn)多，而廣東東莞只有1900元多。價(jià)格最便宜，規(guī)劃建筑面積也是廣州后排名第2的城市。

土地市場(chǎng)是什么

土地市場(chǎng)是土地在流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。主體是土地買賣雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關(guān)系構(gòu)成了市場(chǎng)。價(jià)格是市場(chǎng)的中心，土地市場(chǎng)也可以說(shuō)是土地供求雙方為確定土地交換價(jià)格而進(jìn)行的一切活動(dòng)或安排。

土地市場(chǎng)中交易的土地使用權(quán)具有期限性。我國(guó)土地市場(chǎng)包括土地一級(jí)市場(chǎng)和土地二級(jí)市場(chǎng)，其中土地一級(jí)市場(chǎng)主要是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和出讓，還包括以租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式從政府取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的行為;二級(jí)市場(chǎng)主要是建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

根據(jù)中研普華研究院報(bào)告顯示：

中國(guó)土地利用情況分析

1、土地開(kāi)發(fā)歷史悠久，開(kāi)發(fā)程度高，而利用程度低，發(fā)展?jié)摿Υ?。找?guó)土地開(kāi)發(fā)已有幾千年的歷史截止到2016年12月31日，全國(guó)城鎮(zhèn)土地總面積943.1萬(wàn)公頃。其中，城市面積占46.0%，建制鎮(zhèn)面積占54.0%。在區(qū)域上，東部地區(qū)城鎮(zhèn)土地面積占全國(guó)城鎮(zhèn)土地總面積的40.0%，中部地區(qū)占23.3%，西部地區(qū)占26.6%，東北地區(qū)占10.1%。

2、土地資源比較豐富，土地利用類型復(fù)雜多樣。我國(guó)土地資源面積大，種類多，為多種開(kāi)發(fā)利用提供了條件。主要用地類型有耕地，園地，林地，草地，居民點(diǎn)及工礦用地，交通用地，水域等，其中耕地按水利灌溉條件，又分為水田和旱地。截至2016年底，全國(guó)耕地面積20.24億畝。相比2015年，全國(guó)耕地面積略有減少，但質(zhì)量有所提升。在地類上，住宅用地面積315.9萬(wàn)公頃，占33.5%;工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地267.9萬(wàn)公頃，占28.4%;公共管理與公共服務(wù)用地117.5萬(wàn)公頃，占12.5%;交通運(yùn)輸用地110.3萬(wàn)公頃，占11.7%;商服用地69.8萬(wàn)公頃，占7.4%。

3、耕地，林地比重小，草地比重大。截至2016年底，全國(guó)31個(gè)省(區(qū)、市)耕地20.24億畝、園地2.14億畝、林地37.94億畝、牧草地32.90億畝、城鎮(zhèn)村及工礦用地4.77億畝、交通運(yùn)輸用地0.57億畝、水域及水利設(shè)施用地4.90億畝。與2015年底相比，全國(guó)農(nóng)用地面積凈減少493.5萬(wàn)畝，其中耕地凈減少115.3萬(wàn)畝。建設(shè)用地凈增加751.1萬(wàn)畝，未利用地凈減少257.6萬(wàn)畝。耕地約占全國(guó)總土地面積的14.2%，人均耕地1.6畝;有林地約占16.8%，人均林地僅1.89畝;草地面積約占28%，人均草地3.1畝。

4、土地利用地域差異顯著、從結(jié)構(gòu)上看：東、南部以耕地、林地、水域、非農(nóng)建設(shè)用地為主;中部農(nóng)牧交錯(cuò)地帶以耕地、草地為主;西北部以草地和難利用土地為主;從利用程度上看：東、南部農(nóng)業(yè)歷史悠久，土地利用率較高;中部土地利用率較低，西北部地區(qū)土地利用率低;從地形分布上看：平塬及盆地以耕地，水域，非農(nóng)建設(shè)用地為主，丘陵， 崗地區(qū)以耕地，林地為主，山地以林地，草地為主。蒙新高塬， 青藏高塬以草地和難利用土地為主。

2020土地交易市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)300個(gè)城市共推出土地31116宗，同比增加2%;推出土地面積129816萬(wàn)平方米，同比僅增加1%。

2019年整體土地市場(chǎng)供需平衡，其中一二線城市供應(yīng)增加;三四線城市沒(méi)人沒(méi)錢，供求兩端同比下滑，房企自然拿地?zé)崆椴桓??？傮w來(lái)看，土地溢價(jià)率基本持平。

預(yù)計(jì)2020年一二線城市熱度不減，穩(wěn)中有升，未來(lái)房企會(huì)加大在一二線城市拿地力度。部分優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶奪激烈，比如上海、杭州、南京等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

想要了解更多關(guān)于土地開(kāi)發(fā)行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)關(guān)注中研普華研究院報(bào)告《2019-2025年土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》

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  2019-2025年土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

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