2021房企償債規(guī)模將突破萬億元大關 房貸新規(guī)出臺防范房地產(chǎn)金融風險

• 2021年1月12日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 203 5
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央行、銀保監(jiān)會為各大銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比設置了兩個上限，被輿論稱為“兩道紅線”，并分檔對超過上限的銀行業(yè)金融機構設置過渡期，建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。

房貸新規(guī)出臺銀行貸款收緊

央行和銀監(jiān)會會發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，央行、銀保監(jiān)會為各大銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比設置了兩個上限，被輿論稱為“兩道紅線”，并分檔對超過上限的銀行業(yè)金融機構設置過渡期，建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。明確規(guī)定了銀行房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款的占比的上限。這也是為了防范房地產(chǎn)金融這個最大的灰犀牛所做出的努力。

新的住房貸款政策將銀行分為五級，并規(guī)定了房地產(chǎn)貸款集中度的要求，即設置了房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款的比例上限，并允許地方監(jiān)管機構限制第三、第四和第五級銀行的浮動幅度為2.5個百分點。

同時，新政對超過上限的銀行規(guī)定了整改要求，即超過2個百分點的銀行有2年過渡期，超過2個百分點或以上的銀行有2年過渡期，過渡期為4年。

“兩道紅線”體現(xiàn)了對金融、地產(chǎn)兩個市場防風險和穩(wěn)市場的考慮。對于房地產(chǎn)市場而言，強化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，是堅持“房住不炒”的一個環(huán)節(jié);對于金融市場而言，防止樓市風險向金融領域傳導，有利于金融系統(tǒng)穩(wěn)健發(fā)展。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

住房貸款集中度管理的新政策并不新鮮。以前，住房貸款集中度管理也被作為宏觀審慎監(jiān)管的一種手段。2020年10月21日，央行副行長潘功生在2020年金融街論壇年會上表示，中國人民銀行將促進房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的改善，并逐步實施房地產(chǎn)貸款集中度‘居民的債務收入比和房地產(chǎn)貸款風險權重等宏觀審慎政策工具。

回望2020年，房地產(chǎn)監(jiān)管政策一以貫之，并且是逐步加強的。

2020年6月，海南作出決定：堅決破除“房地產(chǎn)依賴癥” ，繼續(xù)嚴格執(zhí)行全域限購等政策，實行現(xiàn)房銷售制度。從2013年1-3月總資金來源構成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來源構成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。

2019年4月19日，中共中央要求“要堅持房住不炒”定位。據(jù)中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(2019年07月)》顯示，核心城市房價漲速連續(xù)3個月下降，二手房成交量較快下探。

2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現(xiàn)房價穩(wěn)定目標。6月，緯房核心指數(shù)微升至105.82點。與5月的105.73點相比，房價環(huán)比僅上漲了0.09%。自4月份以來房價漲速持續(xù)下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一步減緩，近1個月核心城市房價已經(jīng)基本停止上漲。

2019年6月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為155.28，比5月下降了26%，但仍高于2018年同期成交量。

防范房地產(chǎn)金融風險

在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，行業(yè)投資和銷售都處于高速增長狀態(tài)，房子不愁賣。房企為了維持較高的ROE，大多選擇了一種“高杠桿、高周轉”的模式。事實證明，這種方式也非常見效。數(shù)據(jù)顯示，2006年至2009年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力大幅提升，ROE從不到4%提高到12%，此后房企的ROE持續(xù)穩(wěn)定在這一較高水平。

然而，高杠桿是一把“雙刃劍”，面對較大的市場波動，高杠桿往往意味著高風險，這也是近年來資本市場給房企遠低于市場平均市盈率估值的原因之一。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)是周期之母，遠有日本房地產(chǎn)泡沫、近有美國次貸危機，這些源發(fā)自房地產(chǎn)行業(yè)的危機最終引爆了全面的金融危機。近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化率不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷下滑，在樓市調(diào)控政策下，一些城市房價回調(diào)，高杠桿帶來的系統(tǒng)性風險逐漸顯現(xiàn)，因現(xiàn)金流問題倒閉的房企開始增多。

2018年至2019年這兩年房企償債規(guī)模成倍增長，2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務規(guī)模預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關，房企償債壓力繼續(xù)攀升。無論是落實“房住不炒”要求，還是防范金融風險，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局。

堅決抑制房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關聯(lián)。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產(chǎn)有關。“目前，我國房地產(chǎn)相關貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛’。

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