2021全年商品住房價格同比增幅5% 房企數(shù)量預(yù)計突破10萬大關(guān)

• 2020年12月22日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 955 60
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報告指出，住房市場恢復(fù)基本符合預(yù)期，2020年1～11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年的同期水平。

12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開。此次會議落實了近期中央經(jīng)濟工作會議精神，同時提出了2021年房地產(chǎn)8項重點工作。相關(guān)工作精神，對于我們研究房地產(chǎn)政策等有積極的作用，具有非常好的導(dǎo)向。

同時社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告》指出，從總體上看，預(yù)計2021全年商品住房價格同比增幅可能在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長并再創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將會有所下降，持續(xù)保持在7%左右。

炒房還沒有被完全控制

自2020年1月新冠疫情爆發(fā)以來，房地產(chǎn)市場面臨巨大沖擊。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國商品住宅銷售面積降幅明顯。其中，2020年2月商品住宅銷售面積累計同比降幅高達39.2%，達到自2003年以來的最大降幅。但隨著疫情的控制與緩解，購房需求在政策預(yù)期引導(dǎo)下逐步釋放。2020年10月商品住宅銷售面積累計同比增長0.8%，回歸去年同期持平水位。

從新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅來看，2019年第四季度至2020年第三季度，新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅持續(xù)緩慢回落，2020年10月新建商品價格指數(shù)同比增幅為4.2%，為2016年第二季度以來最低。

報告指出，2020年11月313個城市中，房價同比上升的城市有228個，其中以東莞市為首，房價同比增長率高達40.9%。綜合來看，雖然受疫情沖擊，房地產(chǎn)市場成交規(guī)模減少，但隨著后疫情時代經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)中向好，房地產(chǎn)市場持續(xù)恢復(fù)，但市場觀望情緒仍十分濃厚。

另一方面，報告認為炒房還沒有被完全控制。

2020年1～10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長5.5%，比前9個月提高1.1個百分點。個人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異。此前兩項指標變動幾乎同步，但1～5月的前者同比增長-0.9%，后者同比增長-13%，1～10月個人按揭貸款同比增速為9.8%定金及預(yù)收款同比增速為4.3%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大，一些城市出現(xiàn)各種貸款炒房現(xiàn)象。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環(huán)比上漲，高于10月份的39個。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。

大城市住房供需矛盾比較突出

報告指出，住房市場恢復(fù)基本符合預(yù)期，2020年1～11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年的同期水平。

但是，住房與人口分布的錯配在加劇。報告表示，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈，但2002年到2017年房地產(chǎn)銷售僅69.62%在都市圈和城市群區(qū)域。

這反映出住房和人口分布存在錯配。一些非熱點城市、非城市群非都市圈內(nèi)的中小城市，由于不在調(diào)控視線的直接范圍內(nèi)或重點關(guān)注對象內(nèi)，過去兩年出現(xiàn)樓市過熱。在當(dāng)前疫情沖擊、經(jīng)濟放緩、需求下降的情況下，空置和庫存開始暴露，隨著人口從農(nóng)村和非都市圈向都市圈城市群轉(zhuǎn)移，這一錯配將加劇。大城市住房供需矛盾和住房問題依然比較突出。

報告指出，樓市風(fēng)險總體仍比較大。西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年居民家庭債務(wù)收入比增至86.9%，2019年174家房企加權(quán)平均凈負債率達到歷史最高值91.37%。這些指標都明顯高出合理區(qū)間，而且局部地區(qū)和城市或更加嚴重，樓市仍是經(jīng)濟金融的重要風(fēng)險源。

房企數(shù)量預(yù)計突破10萬大關(guān)

在疫情的背景下，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量仍舊保持著增長，預(yù)計將突破10萬大關(guān)。

2000年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人數(shù)總體保持穩(wěn)定增長趨勢。報告表示，2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總計9.95萬個，從業(yè)人員接近294萬。2020年前三季度我國共新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)超過30萬家，較2019年同期相比增漲11.91%，合理估計2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量可突破10萬個。

此外，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整理項目合作情況增多。報告指出，至2019年TOP100房企僅有5家沒有參與合作開發(fā)項目，權(quán)益銷售金額占比在70%以下的房企急劇增加，2019年已達33家，且在2020年延續(xù)了增長趨勢。

這說明在當(dāng)前房企融資環(huán)境收緊、資金緊張、拿地難度和開發(fā)風(fēng)險不斷加大的市場背景下，房企合作開發(fā)的趨勢已經(jīng)基本形成。

住建部發(fā)房地產(chǎn)新政

12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在京召開。此次會議落實了近期中央經(jīng)濟工作會議精神，同時提出了2021年房地產(chǎn)8項重點工作。相關(guān)工作精神，對于我們研究房地產(chǎn)政策等有積極的作用，具有非常好的導(dǎo)向。

此次政策明確，全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。政策明確，實施城市生態(tài)修復(fù)功能完善工程，提升人居環(huán)境質(zhì)量。強化歷史文化保護，塑造城市風(fēng)貌。全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)。這里實際上提及了城市更新的重要領(lǐng)域，包括城市生態(tài)修復(fù)、歷史風(fēng)貌區(qū)保護、老舊小區(qū)以及物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容。實際上對于此類城市更新的概念，后續(xù)預(yù)計還是有各類新的機會。尤其是老舊小區(qū)改造和物業(yè)服務(wù)導(dǎo)入，會是一個較大的亮點。

此次政策明確，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。實際上這里提及的機制的五個內(nèi)容，即“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管”，這個表述就把調(diào)控的事前和事后、市場化和行政化的手段等進行了結(jié)合，具有積極的作用。后續(xù)預(yù)計長效機制方面，四大價格監(jiān)管體系會形成，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監(jiān)管體系會形成，具有積極的作用。

此次政策明確，大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。

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