上半年八成房企利潤(rùn)下滑 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

• 2022年9月5日 ChenZeFang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1478 98
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地產(chǎn)上半年慘淡收?qǐng)?，八成房企利?rùn)下滑!據(jù)調(diào)查，截至8月31日，已有169家上市房企發(fā)布2022年半年報(bào)，其中歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)同比下降的有129家，占比高達(dá)76.3%。按盈利與否區(qū)分，有55家房企歸母凈利潤(rùn)虧損，這些公司一共虧了超595億元。2021年的年報(bào)還有開(kāi)發(fā)商至今“難產(chǎn)”

地產(chǎn)上半年慘淡收?qǐng)?，八成房企利?rùn)下滑!據(jù)調(diào)查，截至8月31日，已有169家上市房企發(fā)布2022年半年報(bào)，其中歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)同比下降的有129家，占比高達(dá)76.3%。按盈利與否區(qū)分，有55家房企歸母凈利潤(rùn)虧損，這些公司一共虧了超595億元。2021年的年報(bào)還有開(kāi)發(fā)商至今“難產(chǎn)”，新一季的中報(bào)披露就到了尾聲。從已公布數(shù)據(jù)看，這是地產(chǎn)行業(yè)史上最慘的一次半年報(bào)，因?yàn)樯鲜蟹科筇潛p的數(shù)量和金額都創(chuàng)了新高。

包括陽(yáng)光城、建業(yè)、中南、榮盛、金科等多家房企在內(nèi)，去年上半年還處于盈利狀態(tài)，今年上半年則跌入虧損，甚至虧損幾十億的不在少數(shù)。其中，富力地產(chǎn)虧損最為嚴(yán)重，上半年虧損69.20億元，同比降幅324.65%;建業(yè)地產(chǎn)緊隨其后，上半年虧損58億左右，同比降幅868.78%。頭部尖子生和國(guó)資房企也不容樂(lè)觀，難逃利潤(rùn)下滑的命運(yùn)?！暗禺a(chǎn)一哥”碧桂園上半年歸母凈利潤(rùn)6.12億元，相比去年同期下滑超95%;招商蛇口、華潤(rùn)置地、綠地控股、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等國(guó)資房企，也出現(xiàn)了歸母凈利潤(rùn)同比下滑情況。

另外，仍有15家房企虧損10億元以上。其中，包括藍(lán)光發(fā)展、融信中國(guó)、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)、中天金融、榮盛發(fā)展、泛海控股、ST泰禾等8家，虧損數(shù)額在20-50億元之間。這些房企無(wú)一例外都是已經(jīng)發(fā)生暴雷或者面臨償債危機(jī)。而今年房企半年報(bào)的凈利變動(dòng)跌幅，也沒(méi)有最慘只有更慘，近八成房企歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)同比下降。就拿京能置業(yè)來(lái)說(shuō)，其上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-0.3億元，轉(zhuǎn)盈為虧，跌幅達(dá)到161.46倍，創(chuàng)下了地產(chǎn)商跌幅之最。

出險(xiǎn)房企中，除了一些延遲發(fā)布財(cái)報(bào)之外，大部分都在利潤(rùn)下滑的名單上。諸如龍光、建業(yè)，其歸母凈利潤(rùn)，相比去年跌去了67.22億、63.34億，相當(dāng)于半個(gè)萬(wàn)科的盈利體量。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-8月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅達(dá)47.4%，接近腰斬。加之，“爛尾”“停貸”事件影響，行業(yè)整體信心尚處在低位、市場(chǎng)整體需求以及購(gòu)買(mǎi)力不足，9月以及第四季度房企的去化壓力仍然較大?？傮w而言，地產(chǎn)商凈利下滑，已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。兩三年前，房企拿地成本較高，眼下這些項(xiàng)目到了結(jié)算期，疊加行業(yè)下行，利潤(rùn)率下降在所難免。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資、財(cái)政收入、金融、居民財(cái)富效應(yīng)、就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定大局。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了四大透支：

1)需求透支。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和克爾瑞數(shù)據(jù)，近五年累計(jì)成交74億平方米和63萬(wàn)億元，占過(guò)去20年的41%和56%，也就是說(shuō)僅用了5年時(shí)間，賣(mài)了過(guò)去20年56%的金額。

2)房?jī)r(jià)透支。過(guò)去20年，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期大漲，房?jī)r(jià)收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房?jī)r(jià)均價(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到7%。

3)支付力透支。過(guò)去十年，居民杠桿率上漲了6.68倍，個(gè)人住房貸款余額超過(guò)38萬(wàn)億，部分城市杠桿率漲幅加大，甚至有些城市杠桿率超過(guò)200%。

4)供應(yīng)透支。70城廣義庫(kù)存達(dá)到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應(yīng)近5億平方米。從重點(diǎn)25城來(lái)看，廣義庫(kù)存總量為3.3億平方米，按照銷(xiāo)售面積測(cè)算需要1.26年消化，其余45個(gè)城市則需要5年消化，許多城市暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

任澤平：當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)與出路

8月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提到：要求地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款?！胺康禺a(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”，隨著人口老齡化少子化加速到來(lái)、20-50歲置業(yè)人群峰值出現(xiàn)、城鎮(zhèn)化率超過(guò)64.7%、全國(guó)套戶比超1.09，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，大開(kāi)發(fā)時(shí)代和普漲時(shí)代已經(jīng)落幕。受前期調(diào)控政策偏緊、不少房企資金鏈緊張難以保樓房影響，疊加老齡化少子化加速到來(lái)、城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半段等長(zhǎng)周期因素，當(dāng)前居民對(duì)房市信心不足、觀望情緒較濃，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交偏冷。繼5-6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售短暫回升之后，7-8月房市再度轉(zhuǎn)淡。

房地產(chǎn)仍然是第一大支柱行業(yè)，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換有個(gè)過(guò)程。7月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)-12.3%，較6月下降2.9個(gè)百分點(diǎn);1-7月房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)-6.4%，較1-6月下滑1.0個(gè)百分點(diǎn)。土地成交方面，房企拿地謹(jǐn)慎。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年TOP100企業(yè)拿地總額拿地規(guī)模同比下降60.0%。根據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)，僅有不到四成的百?gòu)?qiáng)房企在上半年有土地入賬。施工方面，施工、竣工和新開(kāi)工同比降幅仍較大。7月新開(kāi)工、施工和竣工面積同比分別為-45.4%、-44.3%和-36.0%，分別較6月下滑0.3、上升3.8和4.7個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)住房進(jìn)入存量時(shí)代，取消預(yù)售制有助于降負(fù)債降杠桿，保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，不再把風(fēng)險(xiǎn)甩給老百姓和社會(huì)。取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷(xiāo)售，并配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場(chǎng)信心和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，老百姓安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)長(zhǎng)治久安。對(duì)購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、房企各方都是有利的。

當(dāng)前房地產(chǎn)到了出手的臨界點(diǎn)，過(guò)去幾年在“房住不炒”導(dǎo)向下，各部門(mén)出臺(tái)了三道紅線、集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、去杠桿降負(fù)債等政策在大方向上是對(duì)的，在當(dāng)時(shí)的背景下是有合理性的，但是在長(zhǎng)短期、內(nèi)外部因素疊加下，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)、破解房地產(chǎn)-土地財(cái)政-銀行貸款的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三角循環(huán)需要一定時(shí)間，房地產(chǎn)到了出手的臨界點(diǎn)。必須要清楚政策的出發(fā)點(diǎn)不是保房企，而是保增長(zhǎng)、保就業(yè)、保民生。相信經(jīng)過(guò)長(zhǎng)短結(jié)合的措施，加上以“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅”為主的二次房改，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

大數(shù)據(jù)時(shí)代下信息的重要性越發(fā)凸顯，獲得行業(yè)數(shù)據(jù)，并分析使用行業(yè)數(shù)據(jù)不僅可節(jié)約時(shí)間，降低成本，亦可優(yōu)化整體決策。欲獲取更多行業(yè)分析及相關(guān)數(shù)據(jù)可以點(diǎn)擊查看中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  房地產(chǎn)基金行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)基金未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘房地產(chǎn)基金行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)...

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