地產(chǎn)股逆市扛大旗 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展如何

• 2022年9月16日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1446 96
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地產(chǎn)股逆市扛大旗!政策端利好持續(xù)，藍籌地產(chǎn)或迎機遇，機構：相關板塊景氣有望聯(lián)動!近日，據(jù)青島市住房和城鄉(xiāng)建設局官方微信發(fā)布消息，將對現(xiàn)行房地產(chǎn)相關政策進行適度調(diào)整優(yōu)化，其中對二手住房不再限購。此外，有消息稱，蘇州市也對限購政策做出調(diào)整，外地戶籍可直接在

地產(chǎn)股逆市扛大旗!政策端利好持續(xù)，藍籌地產(chǎn)或迎機遇，機構：相關板塊景氣有望聯(lián)動!近日，據(jù)青島市住房和城鄉(xiāng)建設局官方微信發(fā)布消息，將對現(xiàn)行房地產(chǎn)相關政策進行適度調(diào)整優(yōu)化，其中對二手住房不再限購。此外，有消息稱，蘇州市也對限購政策做出調(diào)整，外地戶籍可直接在蘇州六區(qū)買首套房。目前，地產(chǎn)行業(yè)政策端持續(xù)回暖，各地加大出臺各類激勵政策，國務院近日召開的常務會議指出，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

受政策端持續(xù)提振，地產(chǎn)板塊近期表現(xiàn)活躍，尤其在此前熱門賽道和題材均降溫時成功“扛起大旗”，截止今日收盤，板塊指數(shù)9月以來累計上漲近7.78%，大幅跑贏大盤同期走勢(上證指數(shù)同期跌近0.07%)。個股方面，百余只地產(chǎn)開發(fā)概念股中近四成本月漲幅超10%，其中，中洲控股累計上漲近43%，新華聯(lián)、華發(fā)股份、棲霞建設、中交地產(chǎn)、沙河股份、粵宏遠A漲幅均超30%。

從數(shù)據(jù)上來看，新房銷售面積同環(huán)比降幅仍較大，據(jù)中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年中秋假期期間，重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年中秋假期下降31.6%。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)績持續(xù)分化，大中型房企營收占比進一步提升，市場供給側加速出清。業(yè)界人士認為，樓市弱復蘇中本不存在所謂“金九銀十”，政策以漸進累積方式發(fā)力。信用風波之下的供給側變化，為部分藍籌地產(chǎn)公司帶來顯著機遇。土地市場的競爭明顯更少了，拿地的利潤率顯著提升了，拿地的區(qū)域更趨于一二線核心城市，融資通暢和積極拿地的企業(yè)的銷售毛利率預計也將迎來拐點。

我國預售制的出現(xiàn)始于改革開放之后，為了提高商品房供應量，緩解企業(yè)資金壓力，內(nèi)地借鑒香港的樓花銷售制度，推出商品房預售制度。過去20多年，預售制度在加快住房供給、推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展上起到了積極作用。但同時也帶來諸多弊端，如爛尾樓的發(fā)生，交付標準與宣傳口徑不一等問題。相比之下，現(xiàn)房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對樓盤質(zhì)量和交付行為進行約束。

但值得注意是，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時機。國際上多個國家同樣存在預售制度，但多數(shù)國家對預售資金監(jiān)管及資金支付節(jié)點要求嚴格，以保障購房者利益。我國近期出現(xiàn)了部分項目停工斷貸現(xiàn)象，本質(zhì)上并非是預售制度造成的，而是因為監(jiān)管不嚴或預售資金被違規(guī)挪用等情況導致的，因此，短期通過加強商品房預售資金監(jiān)管，規(guī)范監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等有助于項目順利交付。

改革需要漸進式推進，當前最穩(wěn)妥的方式是對熱點城市部分項目優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售，并在試點過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍的推行積累經(jīng)驗。搖號等銷售政策有望逐漸優(yōu)化，在部分城市或適時退出。

近來，多地因城施策發(fā)布適應本地區(qū)的房地產(chǎn)相關政策，在堅持“房住不炒”的基礎上，完善房地產(chǎn)市場長效機制，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過房住不炒的宏觀調(diào)控，2021年底國家定調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在。房企2021年年報披露即將收官。受房地產(chǎn)市場下行等因素影響，2021年房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速繼續(xù)下行，房企利潤率降至歷史較低水平。機構表示，短期房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平仍面臨壓力，中長期有望逐步觸底回升。

2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議明確提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，未來，在房地產(chǎn)由增量市場向存量市場轉型的過程中，市場體系和保障體系并行發(fā)展，租購并舉，盤活存量、健全配套服務等都將是房地產(chǎn)“新模式”的重要方向。2022年以來，在多地疫情反復、部分企業(yè)風險暴露、停工項目頻現(xiàn)等因素影響下，市場調(diào)整態(tài)勢繼續(xù)深化，購房者預期和置業(yè)信心走弱，疊加高基數(shù)效應，全國商品房銷售規(guī)模同比大幅下滑，1-7月銷售面積、銷售額同比降幅均超兩成。

近期央國企拿地更加積極，未來市場份額也會明顯提高。從22城集中供地來看，2021年，央國企是拿地主力，拿地金額占比超過60%;2022上半年，央國企拿地金額占比達到新高71%。從全國土地市場來看，2022上半年拿地金額TOP20企業(yè)只有3家民企，絕大部分是央國企。當前的拿地規(guī)模能衡量未來發(fā)展?jié)摿Γ雵竽玫馗臃e極，儲備較多的貨源，未來央國企市場份額也會階段性提高。

2021年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業(yè)情緒仍不高。

欲獲取更多行業(yè)分析及相關數(shù)據(jù)可以點擊查看中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》。

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