中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析報告2022

• 2022年9月22日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1043 66
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2022年下半年，房企境內(nèi)債務到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務到期量的57%。年初至今，整體融資環(huán)境處于快速“冷卻”的狀態(tài)，房企的融資需求和能力同時下降。2022年上半年，房企發(fā)行信用債的平均利率為3.58%，較去年同期下降約0.6個百分點。行業(yè)融資成本下

根據(jù)已有35個企業(yè)的數(shù)據(jù)進行排名，2021年房地產(chǎn)企業(yè)毛利率的TOP20依次是為合生創(chuàng)展集團、深圳控股、寶龍地產(chǎn)、佳源國際控股、時代中國控股、華潤置地、雅居樂集團、招商蛇口、龍湖集團、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團、龍光集團、萬科A、越秀地產(chǎn)、德信中國、中駿集團控股、合景泰富集團、新城控股、金輝控股和旭輝控股集團，排名第一的合生創(chuàng)展集團的增長率為現(xiàn)有數(shù)據(jù)最低值，同比下降20.7%。

2021年銷售額排名第三的碧桂園毛利率為17.70%，未能排到統(tǒng)計的35個企業(yè)中的前二十，毛利率同比下降了4.1%。2021年銷售額的TOP3分別為萬科、融創(chuàng)中國和碧桂園，從三個企業(yè)在2021年月度拿地情況可以看出，萬科和融創(chuàng)中國都是在6月的時候達到了當年度拿地的最大值，融創(chuàng)中國還比萬科多拿了735630.91㎡的地，兩個企業(yè)的拿地面積分別為2039273.0㎡和2774903.9㎡。而碧桂園在4月時就達到了當年度拿地的最大值，當月拿地面積為2058158.4㎡。

整理數(shù)據(jù)得到2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜前12名，其中萬科的銷售額超過了6000億元，以6277.8億元的成績坐上了榜單第一的位置，銷售額同比下降了10.8%，榜單上銷售額同比下降的還有碧桂園和中國建筑。2021年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價最高的是綠城中國22537元/平米，比萬科的銷售均價高出了6050元/平米，綠城中國的2021年銷售均價同比增長7.9%。

房地產(chǎn)行業(yè)重點企業(yè)經(jīng)營分析

萬科集團：2015-2021年期間，萬科集團拿地面積的最高值在2019年，在2020年驟降，2021年拿地面積只有757.69萬平方米，拿地均價為15841元/平方米。土地總儲備建筑面積也在逐年下降。2021年，萬科集團實現(xiàn)營業(yè)收入4528.0億元，同比增長8.0%。分業(yè)務類型看，集團營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)收入為4299.3億元，占比95.0%;來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為198.3億元，占比4.4%。2021年萬科集團實現(xiàn)凈利潤 380.7 億元，同比減少 35.8%;實現(xiàn)權(quán)益凈利潤 225.2 億元，同比減少45.7%。截至2021年底，萬科集團凈負債率為 29.7%，較上年上升了11.6個百分點。2021年，萬科“三道紅線”指標符合“綠檔”要求，凈負債率29.69%，有息負債總額2659.6億元，同比增長2.9%，其中長期負債占比提高至78%。

融創(chuàng)中國：2015-2021年期間，融創(chuàng)中國的拿地面積也在2019年達到最高值，2021年的拿地面積僅不到當年的一半。2021年的拿地面積為441.89萬平方米，地面均價為21114元/平方米。融創(chuàng)中國銷售額是在不斷攀升的，不過自2018年以來，銷售額的增速逐步變緩，2021年增速只有3.8%，具體的銷售額為5973.6億元。銷售面積和銷售均價的增速分別為1%和2.9%，銷售均價自2015年以來首次呈現(xiàn)增長的狀況。2021年8月30日，融創(chuàng)中國公布了2021年上半年業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國上半年實現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，同比增長23.9%;期內(nèi)溢利133.0億元，其中歸母凈利潤119.9億元，同比增長9.4%。截至2021年6月30日，融創(chuàng)中國凈負債率為86.6%，較2020年末下降9.4個百分點;非受限制現(xiàn)金短債比升至1.11;剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率降至76%，“三道紅線”繼續(xù)改善，全面轉(zhuǎn)綠的進程不斷加速。

碧桂園：2015-2021年期間，碧桂園在2016年銷售額增速最快，增長率達到120.3%，其后的時間銷售額增速都比較緩慢，2018年和2021年甚至增長率出現(xiàn)負值。近幾年，雖然碧桂園的拿地面積也在逐步減少，但是比起其他企業(yè)來說仍然是可望而不可及的，2021年的拿地面積為1303.24萬平方米，逼近萬科拿地面積的2倍。2021年，碧桂園集團實現(xiàn)收入約人民幣5230.6億元，凈利潤約人民幣409.8億元，本 公司股東應占核心凈利潤約人民幣269.3億元，同比降16.78%;歸屬股東凈利潤268.0億元，同比減少23.49%。該集團凈借貸比率由2020年12月31日的約55.6%下降至2021年末約45.4%。三道紅線方面，目前碧桂園仍處黃檔，即扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為74%，大于監(jiān)管要求的70%的界限。

保利：2015-2021年期間，保利發(fā)展的拿地面積總體來看算是比較平穩(wěn)，2021年拿了863.72萬平方米的土地，地面均價為17712元/平方米。在2017-2021年里，保利發(fā)展的銷售額增速逐年變緩，在四年時間里增速就下降了40.8個百分點。銷售面積在2021年首次減少，同比下降了2.2%。2021年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入2850.24億元，同比增長17.19%;實現(xiàn)凈利潤371.89億元，同比下降7.14%;歸母凈利潤273.88億元，同比下降 5.39%，主要受地產(chǎn)項目利潤率下降影響。2021年，保利發(fā)展毛利率為26.80%，同比下降5.79個百分點，與行業(yè)利潤率下行趨勢一致。未來隨著高地價項目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。2021年保利發(fā)展凈利率為13.05%，同比下降3.42個百分點。保利發(fā)展資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)均衡穩(wěn)健，債務期限及類型合理，各項指標滿足“三道紅線”的綠檔企業(yè)標準。

恒大：2021年恒大的拿地面積僅192.18萬平方米，同比下降83.6%，同樣銳減的還有土地儲備建筑面積。2021年，恒大銷售額較上年下降了38.7%，銷售額為4430.2億元，較2020年減少了2802.3億元。恒大集團2021年中期報告指出截至2021年6月30日，六個月期間集團的收入為人民幣2226.9億元，較2020年同期下降16.5%。凈利潤為105.0億元，去年同期為147.61億元?！叭兰t線”方面，恒大集團曾表示將于2021年6月30日把凈負債率降到100%以下;2021年12月31日，現(xiàn)金短債比達到1以上;2022年12月31日，資產(chǎn)負債率降至70%以下，達到三條綠線。截至2021年中期，恒大集團表示集團凈負債率已降至100%以下，順利實現(xiàn)一條“紅線”變綠。

欲獲取更多行業(yè)分析及相關(guān)數(shù)據(jù)可以點擊查看中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》。

房企到位資金承壓，下半年迎來償債高峰期

從整體銷售情況來看，1-6月前100房企銷售業(yè)績較去年同期有較大幅度下滑，權(quán)益銷售金額突破1000億的房企共4家，比去年減少8家;突破600億的房企共9家，比去年減少14家，100億以下的企業(yè)有36家，比去年增加35家。6月房地產(chǎn)市場迎來半年業(yè)績沖刺期，房企積極推出新盤，配合多樣化營銷策略;同時，北京、上海等地疫情緩和，房地產(chǎn)市場復蘇，助推銷售回暖。

2022年上半年，受融資通道收縮和銷售行情下行影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金承壓。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76847億元，同比減少25.3%，降幅較1-5月的降幅收窄0.5pcts。債務方面，今年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)共有264支境內(nèi)信用債到期，存量金額為1961億元;此外還有90支美元債到期，存量金額為1589億元。整體上看，2022下半年是房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰期，當前融資通道收縮以及銷售回暖的不確定性給房企帶來較大的償債壓力。

2022年下半年，房企境內(nèi)債務到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務到期量的57%。年初至今，整體融資環(huán)境處于快速“冷卻”的狀態(tài)，房企的融資需求和能力同時下降。2022年上半年，房企發(fā)行信用債的平均利率為3.58%，較去年同期下降約0.6個百分點。行業(yè)融資成本下降的部分原因是原本可以發(fā)行低利率票據(jù)的央企、國企并未受到較大影響，但是部分民營企業(yè)由于信用風險影響，甚至喪失了發(fā)行高利率票據(jù)的機會，融資前景依舊不容樂觀。

2022年是房企美元債務償還高峰期，規(guī)模比去年更高，加之經(jīng)濟面臨下行壓力，購房者買房意愿減弱，房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷嚴峻考驗。伴隨著6月份和7月份債務償還高峰，下半年預計展期或利息違約的現(xiàn)象將集中出現(xiàn)。

大數(shù)據(jù)時代下信息的重要性越發(fā)凸顯，獲得行業(yè)數(shù)據(jù)，并分析使用行業(yè)數(shù)據(jù)不僅可節(jié)約時間，降低成本，亦可優(yōu)化整體決策。欲獲取更多行業(yè)分析及相關(guān)數(shù)據(jù)可以點擊查看中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》。

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