中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀分析

• 2022年10月13日 ChenZeFang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 898 56
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歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場(chǎng)發(fā)展無(wú)序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區(qū)都相繼出臺(tái)相應(yīng)的法律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展的道路上，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。隨著我

近年來(lái)，中國(guó)有多部監(jiān)管物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)方面的法律及規(guī)則開(kāi)始生效，并為促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展頒布了多項(xiàng)政策。政府政策主要通過(guò)以下幾個(gè)渠道推動(dòng)物管行業(yè)發(fā)展：第一，放松對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用調(diào)整的限制，從而直接提高物業(yè)企業(yè)的收入;第二，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)入更多城市服務(wù)和公共服務(wù)領(lǐng)域，拓寬延伸其服務(wù)范圍，為物業(yè)企業(yè)的增長(zhǎng)打開(kāi)更大的空間;第三，通過(guò)城市更新、舊村改造項(xiàng)目，把許多原來(lái)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)的老舊小區(qū)納入物業(yè)管理服務(wù)范疇，擴(kuò)大物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng);而第四，通過(guò)一系列的規(guī)范性政策，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，良性化、規(guī)范化發(fā)展。

歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場(chǎng)發(fā)展無(wú)序、缺乏配套性法規(guī)和規(guī)范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區(qū)都相繼出臺(tái)相應(yīng)的法律規(guī)范，協(xié)助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展的道路上，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)有關(guān)服務(wù)涉及領(lǐng)域越來(lái)越廣，主要包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、公共物業(yè)、工業(yè)園以及醫(yī)院等等。目前，中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)分別是碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)。

物業(yè)管理是指通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將近7萬(wàn)余家，住宅物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到120多億平方米，主要一線城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當(dāng)?shù)谿DP的2.5%以上。2021年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量為14個(gè)。其中2021年中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)合約面積均值為7683.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.1%;中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值為5692.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%;中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為52.31%。

2021年物業(yè)管理行業(yè)保持了快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，行業(yè)總規(guī)模達(dá)到342億平。綜合城鎮(zhèn)人口增量、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量以及人均住房面積提升、物業(yè)覆蓋率提高等因素，經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復(fù)合增長(zhǎng)率3.2%。2021年伊始，多項(xiàng)利好物業(yè)管理行業(yè)的政策頻發(fā)，為行業(yè)營(yíng)造良好發(fā)展的政策環(huán)境。年初企業(yè)陸續(xù)發(fā)布盈喜公告，加上年報(bào)中良好業(yè)績(jī)、明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，為市場(chǎng)注入發(fā)展的信心，帶動(dòng)物業(yè)板塊整體提振。上半年也迎來(lái)遞表高峰期，近30家企業(yè)成功遞表。

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈。為擴(kuò)大在管建筑面積，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，鞏固市場(chǎng)地位，大型物業(yè)管理公司通過(guò)內(nèi)生增長(zhǎng)及收購(gòu)方式積極加快擴(kuò)張步伐。

為提高服務(wù)質(zhì)量，降低人工成本，物業(yè)管理公司傾向于加快人才團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，積累更多具備智能管理技能的人才。他們亦日益將其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)中的勞動(dòng)密集型環(huán)節(jié)外包給分包商，同時(shí)更加重視聘請(qǐng)及培訓(xùn)專業(yè)且技術(shù)嫻熟的雇員，以促進(jìn)實(shí)施智能管理及信息技術(shù)，并助力創(chuàng)新以保持其領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。

資本市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展為物業(yè)管理行業(yè)提供增長(zhǎng)機(jī)會(huì)和多元化融資渠道。目前，資本市場(chǎng)的若干政策已經(jīng)生效，以改善資本市場(chǎng)的監(jiān)管環(huán)境，如《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)行審核權(quán)力運(yùn)行的若干意見(jiàn)》。截至2020年12月，有一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在上海證券交易所上市，38家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在聯(lián)交所上市，以及34家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)上市。資本市場(chǎng)的發(fā)展使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠獲得更多資金，使資金來(lái)源多元化并實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)展。行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

從政策層面來(lái)說(shuō)，2021年物業(yè)行業(yè)的邊界進(jìn)一步拓寬，“物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”、“物業(yè)+生活服務(wù)”、物業(yè)布局老舊小區(qū)成為關(guān)鍵詞。以養(yǎng)老為例，隨著我國(guó)的老齡化程度正在進(jìn)一步加深。于國(guó)家層面，中共中央、國(guó)務(wù)院、發(fā)改委、商務(wù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各類機(jī)關(guān)主體均對(duì)“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式探索提出重要指導(dǎo)意見(jiàn)并明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)可依規(guī)申請(qǐng)相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。于地方而言，山東、北京、江西和江蘇等地也將物業(yè)服務(wù)與“養(yǎng)老服務(wù)”融合發(fā)展作為重要方向。

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