要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展 保交樓是重中之重

• 吳智聰 2022年12月19日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 927 58
• 繁體

要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

專家表示，“穩(wěn)”是房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。在政策綜合發(fā)力下，預計明年上半年，房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)進入新發(fā)展階段，新發(fā)展模式或落腳在住房體系建設(shè)、租購并舉、盤活存量等方面。

保交樓是重中之重

會議指出，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作。

“保交樓是重中之重，也是房地產(chǎn)政策出臺的重要著力點之一?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，明年保交樓專項借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，保交樓有望取得更多實質(zhì)性進展，促進房地產(chǎn)市場預期修復。

中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研

從外部環(huán)境來看，2018年以來，中美貿(mào)易戰(zhàn)對中美貿(mào)易形成了嚴重的短期沖擊。美國作為中國重要的貿(mào)易伙伴，2019年中國對美出口顯著下降，關(guān)稅稅率由3%上升至20%。雖然疫情爆發(fā)以來中國對美出口恢復良好，但貿(mào)易摩擦加速了低端勞動密集型產(chǎn)業(yè)的外移。此外，以技術(shù)并購為主導的對美直接投資也出現(xiàn)斷崖式下滑，“脫鉤斷鏈”加劇供應鏈危機。加之上半年俄烏危機，進一步影響了國內(nèi)經(jīng)濟增長的動能，進而影響了房地產(chǎn)市場需求。

根據(jù)各地住建委數(shù)據(jù)，2022年7-8月份，重點城市新房網(wǎng)簽分別下降30%和22%，二手網(wǎng)簽則分別上升3%和20%——銷售的確處于弱復蘇通道。我們認為，由于境內(nèi)外信用債市場難以全面恢復，故即便銷售持續(xù)恢復，投資和拿地也可能還長期處于下降通道。即便如此，銷售恢復仍然至關(guān)重要，政策托底銷售、信用和交付，有助于避免行業(yè)風險向金融系統(tǒng)外溢，控制出險的范圍。業(yè)界人士認為，在銷售、信用和交付領(lǐng)域三箭齊發(fā)的政策，能夠有效避免市場硬著陸，維護金融系統(tǒng)穩(wěn)定。當前產(chǎn)業(yè)格局變化，融資渠道通暢的公司優(yōu)勢明顯。預期土地市場很難在未來半年復蘇，核心城市土地出讓預期利潤率可能繼續(xù)上升，開發(fā)企業(yè)最關(guān)鍵的還是把握銷售窗口，不是把握拿地窗口。

房地產(chǎn)行業(yè)近四周獲北上資金顯著加倉，累計增幅超過10%。消息面上來看，房地產(chǎn)行業(yè)今年以來持續(xù)獲得政策支持，7月有關(guān)因城施策的表述再次調(diào)整，強調(diào)用好用足政策工具箱，后續(xù)地方政策力度和范圍有望進一步擴大。值得注意的是，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月全國商品房銷售金額同比下降28.2%，降幅環(huán)比擴大7.4%，總體銷售表現(xiàn)依舊低迷，房地產(chǎn)銷量再次回落。數(shù)據(jù)顯示，7月商品房新開工面積同比下降45.4%，截至7月累計施工面積同比下降3.7%，住宅施工連續(xù)四月負增長。

延續(xù)2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)銷售的頹勢，2022年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)下滑。1月以來，國內(nèi)房地產(chǎn)累計銷售同比出現(xiàn)負增長，下跌幅度呈現(xiàn)擴大趨勢。截至6月底，銷售面積累計同比下滑22.2%。受去年年中行業(yè)信用危機及銷售市場不景氣的影響，房地產(chǎn)投資、建設(shè)等數(shù)據(jù)同步下滑，新開工受房企融資、債務壓力影響下滑幅度最大，上半年累計下滑34.4%。從趨勢對比上看，“竣工-銷售”收窄，“銷售-新開工”擴大，短期市場供給過剩的局面將逐步修復。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年70城房價整體呈現(xiàn)增速放緩，并已出現(xiàn)同比下跌。一線城市房價走勢良好，三線城市房價跌幅明顯;新建住宅價格表現(xiàn)好于二手住宅。截至6月底，僅有21個城市的新房和12個城市的二手房同比增長。

在市場流動性寬松的大環(huán)境下，4月以來房地產(chǎn)債與整體產(chǎn)業(yè)債信用利差呈現(xiàn)同步下降的趨勢。然而，房地產(chǎn)債與產(chǎn)業(yè)債的利差呈現(xiàn)明顯波動上升的趨勢。房地產(chǎn)債利差包含兩個部分：第一，是市場共性利差，即市場發(fā)行人共同面臨的利差，可由全體產(chǎn)業(yè)債信用利差代表;第二，是行業(yè)特異性超額利差，即房地產(chǎn)債發(fā)行人承擔的、高于市場一般水平的超額利率，可由房地產(chǎn)債信用利差減全體產(chǎn)業(yè)債信用利差表示。自去年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的特異性超額利差呈現(xiàn)明顯的持續(xù)波動上升趨勢。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析2022

國家統(tǒng)計局今日公布數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有54個和61個，比上月分別增加4個和5個。新房方面，成都、合肥環(huán)比上漲0.7%領(lǐng)跑。

值得注意的是，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%;二手住宅銷售價格環(huán)比持平。新房方面，北京、上海、廣州、深圳環(huán)比分別漲0.2%、漲0.2%、跌0.3%、跌0.5%。 二手房方面，北上廣深環(huán)比分別漲0.4%、漲0.5%、跌0.6%、跌0.4%。

2022年9月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降或持平，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅一落一升、二三線城市降幅擴大。

受多因素影響，2022年房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)“超跌”。近年三道紅線、貸款集中度管理、預售資金監(jiān)管收嚴等政策密集出臺，各部門、各地方集中出臺收緊措施，疊加疫情反復，信用風險事件頻發(fā)。

此背景下，我國城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進，房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“穩(wěn)”為主，居民居住需求是未來十年我國房地產(chǎn)市場的主要支撐。

從房地產(chǎn)行業(yè)與中國經(jīng)濟的關(guān)系來看，從未出現(xiàn)房地產(chǎn)周期下行而中國經(jīng)濟企穩(wěn)上行的情形。即使經(jīng)過這么多年的結(jié)構(gòu)性改革，也不大可能出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)尚未復蘇，而其他經(jīng)濟部門表現(xiàn)良好的情形。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)下游牽涉的產(chǎn)業(yè)數(shù)量眾多，其產(chǎn)值不可估量，這一情形至今也未改變。房地產(chǎn)投資和新開工是影響鋼材等商品需求的慢變量。隨著明年下半年房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，中國經(jīng)濟開始走入上行周期，相應的商品需求才可能有明顯增加。疊加海外加息因素的消退，明年下半年中國商品需求將進入上行通道。

未來住房制度將全面貫徹落實租購并舉新模式，重點解決新市民、城市低收體的居住難題，實現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數(shù)。

中共二十大的召開明確了未來五年中國式現(xiàn)代化的發(fā)展方向，從房地產(chǎn)相關(guān)部分來看，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！北硎雠c“十九大”報告中的一致。

從房地產(chǎn)相關(guān)表態(tài)來看，“二十大”表述與“十九大”相對一致。未來房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，土地紅利和金融紅利不在，房企亟需轉(zhuǎn)型，以品牌和管理服務為輸出要素的輕資產(chǎn)運營模式日益受到關(guān)注。

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡、不充分主要表現(xiàn)在5個方面，城市、地區(qū)之間市場分化，新舊住區(qū)和城鄉(xiāng)居民住房質(zhì)量差距大，住宅品質(zhì)標準低，施工技術(shù)落后，數(shù)字技術(shù)、裝配式建筑等推廣應用剛起步，以及在高周轉(zhuǎn)、高房價下，企業(yè)負債越三線和購房家庭杠桿率過高，經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)加大了房地產(chǎn)泡沫。今年以來，房產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當前整體處于初級階段。苗樂如認為，隨著房地產(chǎn)市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，對于經(jīng)濟的影響逐步改善。

從2022年1~7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售面積、銷售額三項主要指標增速來看，開發(fā)投資增速下行幅度收窄，銷售面積和銷售額從4~6月份實際上有底部盤整的勢頭，但整個形勢仍低于預期。

房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)與民生息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)既有商品屬性，更有民生屬性，是市民十分關(guān)注的行業(yè)。

隨著中國進入碳達峰碳中和關(guān)鍵窗口期，低碳經(jīng)濟將成為各行各業(yè)未來重要的發(fā)展機遇之一。而房地產(chǎn)行業(yè)作為綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，尤其是目前正面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的“陣痛期”，低碳發(fā)展無疑是房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)濟發(fā)展長線邏輯，更將成為突破行業(yè)困局的全新機遇。

多部門應配合協(xié)調(diào)制定，出臺綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)文件，明確未來的新體制、新模式，給房企和居民可靠預期。從去年9月開始，監(jiān)管部門不斷釋放政策利好，包括對剛需和改善性需求進行支持。

欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預測報告》。

• 相關(guān)深度報告REPORTS

  

  2022-2027年中國主題地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告

  主題地產(chǎn)行業(yè)研究報告中的主題地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對主題地產(chǎn)行業(yè)進行細化分析，重...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡