工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析2023

• 陳觀秋 2023年4月14日 來(lái)源：中研普華報(bào)告 百度 1293 84
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伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對(duì)于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)、細(xì)分化趨勢(shì)明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對(duì)于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)、細(xì)分化趨勢(shì)明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國(guó)產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。近年來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

工業(yè)地產(chǎn)概述

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場(chǎng)所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的利益。一般情況下，開(kāi)發(fā)商主要是通過(guò)與制造商合作開(kāi)發(fā)賺取適當(dāng)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，是自建再通過(guò)銷售或者出租獲取利潤(rùn)，而運(yùn)營(yíng)商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費(fèi);小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤(rùn)，是出租獲取租金回報(bào)。

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實(shí)體企業(yè)。因我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不濟(jì)，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡，行業(yè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

工業(yè)用地分為以下三種類型：

一類：金融活動(dòng)業(yè)、縫紉工業(yè)、電子工業(yè)、工藝品制造等對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無(wú)干擾和污染的工業(yè)。

二類：農(nóng)副食品加工業(yè)、食品工業(yè)、紡織工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)等對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)。

三類：冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、采掘工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、造紙工業(yè)等對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)。

此外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容，除了倉(cāng)儲(chǔ)物流外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等資產(chǎn)類別進(jìn)一步受到外資關(guān)注。

根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤(rùn)情況來(lái)看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。

據(jù)了解，近幾年，物流倉(cāng)儲(chǔ)逐漸成為極具韌性的地產(chǎn)板塊。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%~8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。并在疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對(duì)較低，基準(zhǔn)地價(jià)只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻與其他的地產(chǎn)門類相比要低很多，未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。

隨著中國(guó)進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求逐年呈上升趨勢(shì)，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)全新發(fā)展浪潮。

各地工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)生水起，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)在地域分布及建設(shè)模式上取得了一定的特色、從區(qū)域分布來(lái)看，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，依托其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，成為全國(guó)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展勢(shì)頭，大力開(kāi)展工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動(dòng)、西部特色發(fā)展”的空間格局。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤(rùn)情況來(lái)看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。與國(guó)際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段。

在“新基建”浪潮的推動(dòng)下，5G、大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)將更一步地發(fā)展和深入應(yīng)用，工業(yè)地產(chǎn)作為新基建時(shí)代，工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體，也將迎來(lái)一場(chǎng)新的發(fā)展機(jī)遇。智慧工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正向著智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

想要了解更多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告》。報(bào)告在總結(jié)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。報(bào)告資料詳實(shí)，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較。如果企業(yè)想抓住機(jī)遇，并在合適的時(shí)間和地點(diǎn)發(fā)揮最佳作用，那么我們推薦您閱讀我們的報(bào)告。我們的報(bào)告包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中擁有正確的洞察力，就有可能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)獲得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

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  2022-2027年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

  工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括...

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