高端住宅行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 2023高端住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

• 黃文玉 2023年7月5日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1265 82
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高端住宅市場發(fā)展如何?高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。

高端住宅市場發(fā)展如何?高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。高檔公寓是指其單位建筑面積銷售價格高于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌N售價格一倍以上的高檔次住宅，通常為復(fù)式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯，并擁有較好的綠化、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等配套設(shè)施。

高端住宅也就是一般說的非普通住宅，一般來說包括別墅和公寓，具體來說面積一般都大于144平米，容積率都小于1.0。別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的園林式住宅，一般擁有獨自的私家車庫、花園、草坪、院落等。高端不等于高價格，高端住宅不等于大面積豪宅。

近些年，在建筑行業(yè)快速發(fā)展的過程中，我國不僅十分重視國內(nèi)市場，努力做好國家大型工程項目的施工工作，同時也十分注重海外市場，對海外的項目工程進(jìn)行搶占和承包。我國政府以及建筑企業(yè)對建筑方面的研發(fā)費用投入也較高，使我國建筑行業(yè)的技術(shù)和西方發(fā)達(dá)國家之間的差異不斷減少，甚至在很多方面超過了西方發(fā)達(dá)國家獨占鰲頭。但是，在我國建筑行業(yè)快速發(fā)展的過程中，也面臨一些問題。

一、高端住宅成本構(gòu)成

高端住宅以及房地產(chǎn)價格的形成，具有特殊的形成機(jī)制，其內(nèi)容主要包括：價格的形成方式、形成基礎(chǔ)以及影響形成的因素;采用何樣的價格形式以及各形式間的相互關(guān)系，比如，出讓價與出租價的關(guān)系，租售比范圍的合理確定;價格結(jié)構(gòu)與商品房的比價關(guān)系;價格體系的產(chǎn)生及其變動;單一商品房價格和行業(yè)價格總水平的變化情況及其制約因素;如何制訂、調(diào)整及管理市場價格，包括管理中各類手段(如行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段等)的相互聯(lián)系;房地產(chǎn)價格與其他經(jīng)濟(jì)杠桿的關(guān)系及聯(lián)系;房地產(chǎn)價格對社會再生產(chǎn)的調(diào)節(jié)等。

二、高端住宅行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)主要由建筑承包商、設(shè)計商以及建筑材料提供商組成;中游為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);下游需求主要為個人以及企業(yè)購房需求，同時房產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)以及裝修裝飾行業(yè)作為下游需求的支持型產(chǎn)業(yè)。

高端住宅體系價值=城市+地段+產(chǎn)品+配套+圈層+品牌+文化+升值+延展性+珍藏性。高端住宅體系價值是一個動態(tài)的函數(shù)關(guān)系，其中右邊的任何一個元素發(fā)生變化，都會改變高端住宅體系價值，其中城市、地段、產(chǎn)品、配套、服務(wù)對價值與價格的影響最直接。高端住宅價值標(biāo)準(zhǔn)在項目開發(fā)前可作為項目規(guī)劃設(shè)計時定位參考，在營銷中可以作為營銷重點，在項目投入使用后可作為價值梳理與價值維護(hù)所用。

三、高端住宅行業(yè)與上下游行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性

首先，高端住宅業(yè)對其他所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用、前向推動作用和總帶動效應(yīng)出現(xiàn)了先降后升和總體下降的趨勢。其次，高端住宅行業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)的拉動能力和受城市經(jīng)濟(jì)的推動能力中等，前者較強(qiáng)。高端住宅行業(yè)對城市經(jīng)濟(jì)有一定的拉動作用，但是它的影響力逐年下降，在城市經(jīng)濟(jì)中的地位下降。

第三，通過對高端住宅環(huán)向關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)――金融業(yè)，典型上游行業(yè)――建筑業(yè)，以及典型下游行業(yè)――批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)的分析可以看到，自進(jìn)入2010年以來，幾大行業(yè)多數(shù)指標(biāo)均體現(xiàn)出總量增長但是增長率不斷下調(diào)的特征，從一定程度上也反映了當(dāng)前高端住宅市場面臨較大的增長壓力，市場供求正逐漸從供不應(yīng)求走向供求平衡甚至供大于求的趨勢。

在產(chǎn)品開發(fā)中，開發(fā)商要努力成為產(chǎn)品創(chuàng)新的領(lǐng)先者，成為舒適人居的建設(shè)者。在合理利用土地的前提下，進(jìn)行適度的超前產(chǎn)品設(shè)計，戶型面積卻是有節(jié)制的，注重經(jīng)濟(jì)性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場上能夠存在和發(fā)展的高端產(chǎn)品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會在市場上長期存在。

四、高端住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來，我國建筑行業(yè)的發(fā)展速度之迅猛。在行業(yè)大發(fā)展的背景下，一些建筑水平高、建筑理念新穎的建筑企業(yè)紛紛涌現(xiàn)出來。同時，在“高精尖特難”建筑方面我國建筑行業(yè)也已達(dá)到世界先進(jìn)水平，依靠我國建筑企業(yè)獨立完成了大量結(jié)構(gòu)復(fù)雜、難度極高、施工困難的建筑項目。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的快速上升，建筑行業(yè)在發(fā)展過程中獲得了更多的資金和良好的市場機(jī)遇，2020年全國建筑業(yè)總產(chǎn)值26.4億元，，占國內(nèi)生產(chǎn)總值25.88%。

近十年，是我國高端住宅市場蓬勃發(fā)展的10年，尤其是近5年高端住宅市場新概念不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品、服務(wù)也在不斷升級，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標(biāo)的高端住宅體系價值的理念已經(jīng)深入人心，被越來越多的人認(rèn)同與追崇。高端住宅是一種生活方式，是人類對高品質(zhì)生活的一種追求，而這種追求永無止盡。綠城、融創(chuàng)、星河灣、龍湖、遠(yuǎn)洋、泰禾、萬科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤、旭輝、金力、天潤等房企在高端開發(fā)方面都有所作為，綠城就是這個領(lǐng)域里的標(biāo)桿企業(yè)。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場占比高居九成以上，北京高端住宅均價最高;上海成交最多;深圳量價漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場，尤其是具有資源優(yōu)勢的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。

行業(yè)施工企業(yè)管理水平參差不齊、核心競爭力差異明顯，隨著建筑企業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈兩端的逐步延伸和建筑行業(yè)整體競爭的加劇，施工企業(yè)將會出現(xiàn)進(jìn)一步分化。政府推行PPP模式后，具有資本和整合資本能力的企業(yè)已經(jīng)贏得了初步的勝利，而沒有資金能力的企業(yè)則在競爭的紅海中苦苦掙扎，尤其PPP+EPC模式的描行，更加使得強(qiáng)者獲得更大的生存空間。同時，隨著未來城鎮(zhèn)化發(fā)展高峰結(jié)束和投資高潮的褪去，不具有真正競爭能力的企業(yè)必將面臨更大的挑戰(zhàn)。

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