2023年上半年深圳房地產(chǎn)市場分析 深圳房地產(chǎn)行業(yè)投資價值研究

• 吳澳燕 2023年7月5日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 582 32
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2022年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為2593.4億元，比上年下降4.4%;商品房銷售面積694.15萬平方米，減少15.5%;住宅銷售面積505.02平方米，減少21.5%。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)良好，比上年增長13.3%。

深圳作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅猛的城市之一，房地產(chǎn)市場一直備受關(guān)注。今年第三季度，深圳計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目共有34個。這些項(xiàng)目預(yù)計(jì)將提供1734907.52平方米的房源面積，涵蓋16984套住房。其中，住宅項(xiàng)目占據(jù)了絕大部分，總面積為1470039.47平方米，提供14957套住宅。此外，商務(wù)公寓項(xiàng)目將提供33624.38平方米的面積，共有222套房源。商業(yè)項(xiàng)目方面，將提供87101.67平方米的面積，共有728套房源。

2023年上半年深圳房地產(chǎn)市場分析

從租賃需求的行業(yè)構(gòu)成來看，金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)是上半年深圳甲級寫字樓租賃需求的主力：金融業(yè)租賃成交面積占比達(dá)40.9%，專業(yè)服務(wù)業(yè)占比14.9%，多為控制成本的前提下搬遷至品質(zhì)更高的樓宇。

受惠于生產(chǎn)生活秩序重歸正常及跨境人員流動恢復(fù)，外資企業(yè)在深圳甲級寫字樓的租賃活動也漸趨活躍。上半年的租賃成交中，按面積計(jì)外資企業(yè)占比達(dá)到26.3%，較去年全年水平顯著上升9.6個百分點(diǎn)。其中，總部位于港澳臺的企業(yè)表現(xiàn)亮眼，占全市成交比重達(dá)到14.4%?？傮w而言，上半年甲級寫字樓主要租戶在區(qū)域上更偏好福田中心區(qū)、前海、后海和車公廟等核心片區(qū)。

深圳今年前5月社會消費(fèi)品零售總額為4,077.7億元，同比增長13.2%，其中餐飲消費(fèi)以20.1%的增速領(lǐng)先，反映在物業(yè)租賃需求上，新增的餐飲類門店占優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目新開店數(shù)量的比重高達(dá)48.0%，且以外地來深擴(kuò)張品牌為主。

上半年深圳全市大宗交易錄得150億元成交，相較去年同期有所增長，但未能承接去年下半年增長勢頭。從物業(yè)類型看，綜合體與辦公交易占整體交易85%，自用買家需求持續(xù)發(fā)力，其中，浙商銀行擬購置的深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔第1—21層，為上半年最大宗的自用成交

長租公寓類交易逐漸活躍于市場，約占10%，其中，鐵獅門宣布與輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部分，預(yù)計(jì)總投資約為人民幣7.17億，將打造為中高端長租公寓，是上半年最大宗的外資投資項(xiàng)目。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022版深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性專項(xiàng)研究及投資價值咨詢報告》顯示：

深圳市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報顯示，根據(jù)廣東省地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2022年深圳地區(qū)生產(chǎn)總值32387.68億元，比上年增長3.3%。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值12405.88億元，增長4.8%，比重為38.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值19956.16億元，增長2.4%，比重為61.6%。

2022年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為2593.4億元，比上年下降4.4%;商品房銷售面積694.15萬平方米，減少15.5%;住宅銷售面積505.02平方米，減少21.5%。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)良好，比上年增長13.3%。

深圳房地產(chǎn)行業(yè)投資價值研究

在4月份，為順應(yīng)各方需求，深圳住建部門“隱性地”退出了二手房指導(dǎo)價，準(zhǔn)確來講是退出了指導(dǎo)價綁定住房銀行貸款。目前，在深圳買二手房可按正常流程申請銀行貸款。

政策悄悄松綁，但近期不少二手房中介與媒體朋友向筆者反饋，深圳的新房與存量市場都顯現(xiàn)成交下行態(tài)勢。以新房為例，截至5月中旬，深圳共推出40個新盤項(xiàng)目、14951套住宅，但整體去化不到三成半，且新房項(xiàng)目大部分仍以促銷為主，銷量非常一般

2022年深圳全市常住人口為1766.18萬人。深圳市統(tǒng)計(jì)局此前公布的2021年人口數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口為1768.16萬人。

隨著深圳不斷發(fā)展壯大，人口流入不斷增加，住房需求也在持續(xù)增長。因此，政府積極推動商品房項(xiàng)目的入市，旨在滿足市民對住房的需求，緩解供需矛盾。 其中，住宅項(xiàng)目是最主要的部分，也是市民購房的主要選擇。這些住宅項(xiàng)目的入市將進(jìn)一步豐富深圳的住房供應(yīng)，為市民提供更多選擇。商務(wù)公寓項(xiàng)目的入市，將滿足一部分商務(wù)人士的短期居住需求。

深圳樓市過去的繁榮，大概率是建立在“加杠桿”之上的。且該主力人群主要有兩類，一類是基于“資產(chǎn)配置”視角的是高凈值人群，集中在金融、地產(chǎn)、創(chuàng)投等領(lǐng)域的私營企業(yè)主;另一類是基于“財富效應(yīng)”加杠桿買房者，主要是一部分敢于在場外融資的各類房產(chǎn)投資炒房客。加杠桿帶來了房價漲價預(yù)期，剛需、換房者被裹挾進(jìn)場，形成了全民貸款買房盛況。

截至2022年10月末，深圳房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增長，開發(fā)貸余額7，368.71億元，同比增長24.76%。住房租賃貸款大幅增長，截至2022年10月末，深圳住房租賃貸款余額487億元，同比上升86.1%，其中保障性租賃住房貸款余額為74億元，同比上升223.6%。

7月3日，深圳市發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》(以下統(tǒng)稱“四個政府規(guī)章”)，將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難居民住有所居。四個政府規(guī)章將于8月1日正式實(shí)施。

據(jù)悉，四個政府規(guī)章分別對公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類住房的保障對象、申請條件、供應(yīng)分配方式、租售價格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。

隨著深圳供給側(cè)改革推進(jìn)，住房供應(yīng)改善卓有成效。一是調(diào)減商辦用地，轉(zhuǎn)為住宅用地;二是將住宅用地占建設(shè)用地比重提升至25%;三是大規(guī)模增加公共住房供應(yīng)?？紤]到深圳各大中心區(qū)不少有高達(dá)40%左右的商辦空置率，以及產(chǎn)業(yè)外遷，以后深圳更不缺住宅用地，因此未來一段時間深圳供應(yīng)量大概率會保持充足。

更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022版深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性專項(xiàng)研究及投資價值咨詢報告》。

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  2022版深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性專項(xiàng)研究及投資價值咨詢報告

  可行性研究是指在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面進(jìn)行全面的分析、論證和評價，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否符合，財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備...

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