住房貸款行業(yè)市場全景調(diào)研2023

• 陳觀秋 2023年9月4日 來源：人民日報海外版 中國證券報 百度 558 31
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住房貸款是很大一部分想要購房人的需求，住房貸款的市場顯而易見。在國內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產(chǎn)申請房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實現(xiàn)盤活不動產(chǎn)的居民人數(shù)也越來越

住房貸款是很大一部分想要購房人的需求，住房貸款的市場顯而易見。在國內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產(chǎn)申請房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實現(xiàn)盤活不動產(chǎn)的居民人數(shù)也越來越多?！胺抠J”已經(jīng)成為與居民生活息息相關(guān)的一種生活方式。

2023年上半年房地產(chǎn)市場基本情況

上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長17.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%(按可比口徑計算);其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。

兩部門調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。同時，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，借款人和銀行對有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資;對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

住房貸款行業(yè)市場全景調(diào)研

7月中旬以來，監(jiān)管層數(shù)次就存量房貸利率調(diào)整作出指示，多個城市相繼跟進(jìn)釋放積極信號。近日，招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、平安銀行、華夏銀行、中信銀行等多家銀行就存量房貸利率調(diào)整一事作出回應(yīng)。據(jù)了解，目前，監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還未出臺，多數(shù)銀行表態(tài)正在研究，準(zhǔn)備預(yù)案，并積極與監(jiān)管溝通。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，存量房貸利率的調(diào)整不會出現(xiàn)“一刀切”的情況，大概率會根據(jù)城市級別不同、房貸金額等因素進(jìn)行“一城一策”。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。據(jù)中金公司分析師測算，當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70BP降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元;全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》分析：

過去幾年間，房貸利率“水漲船高”，尤其是2015年至2019年之間購房者，有的甚至背負(fù)著6%以上的利率。雖然現(xiàn)行房貸利率降低了，但按照契約精神，按揭貸款合同是自愿簽訂的，那么高利率似乎只能“認(rèn)栽”。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，去年12月新發(fā)放住房貸款利率為4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新發(fā)放住房貸款利率為4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新發(fā)放購房貸款利率下限“放松”，部分城市的一手房貸利率甚至進(jìn)入了“3”時代。

對背負(fù)貸款的購房人來講，有兩個值得關(guān)注的重要日子。一個是每月20號，這天公布的最新LPR報價，決定著未來的月供是升還是降。另一個則是每年的房貸利率重定價日，一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。

在房貸利率由固定利率轉(zhuǎn)為LPR浮動利率之后，按照央行現(xiàn)行政策，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點形成，也就是房貸利率=LPR+固定加點。

因此，房貸利率若重定價，其變化也就由LPR變化和加點變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點變化。

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內(nèi)專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的定向調(diào)控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險的調(diào)控趨勢。

2022年以來，隨著LPR不斷下調(diào)，疊加央行等相關(guān)管理部門對首套房貸利率加點幅度進(jìn)行調(diào)整，新發(fā)放的房貸利率不斷下行。

最新數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，活期存款加權(quán)平均利率為0.23%，同比下降0.09個百分點，定期存款加權(quán)平均利率為2.22%，同比下降的0.12個百分點。而根據(jù)《中國銀行業(yè)理財市場年度報告(2022年)》，2022年銀行理財各月度平均收益率為2.09%，約為新發(fā)放房貸利率的一半。

多位分析人士表示，存量貸款利率下調(diào)也意味著將加大銀行經(jīng)營壓力。據(jù)央行披露，當(dāng)前銀行凈利差已收窄至1.7%附近，已處于十余年來較低水平。下調(diào)存量房貸利率，意味著商業(yè)銀行生息資產(chǎn)收益率將進(jìn)一步下行，繼續(xù)施壓銀行利差，加大商業(yè)銀行盈利壓力。

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  2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告

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