長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)深度分析2023

• 陳觀(guān)秋 2023年11月8日 來(lái)源：百度 345 15
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在資本市場(chǎng)上，基于租賃基本面、資產(chǎn)流動(dòng)性和可規(guī)?；齻€(gè)方面的推動(dòng)，集中式長(zhǎng)租公寓正在成為最具成長(zhǎng)性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別之一。

城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的公寓市場(chǎng)，將會(huì)給公寓的多元化發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來(lái)品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居住;還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷短期租用。

“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類(lèi)。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶(hù)主房源進(jìn)行重新裝修管理，類(lèi)似“二房東”。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)深度分析

在資本市場(chǎng)上，基于租賃基本面、資產(chǎn)流動(dòng)性和可規(guī)?；齻€(gè)方面的推動(dòng)，集中式長(zhǎng)租公寓正在成為最具成長(zhǎng)性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別之一。

近年來(lái)，針對(duì)機(jī)構(gòu)化住房租賃市場(chǎng)的政策支持力度逐步加大，行業(yè)規(guī)范不斷理清，運(yùn)營(yíng)質(zhì)量日益受到市場(chǎng)各方重視。集中式長(zhǎng)租公寓憑借產(chǎn)權(quán)集中、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和管理、配套設(shè)施和服務(wù)完善等優(yōu)勢(shì)，日漸成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)。

年輕化是當(dāng)前住房租賃行業(yè)最為明顯的趨勢(shì)之一。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)租公寓的租客群體中40歲以上的租客僅占5%，而20-35歲人群占比高達(dá)89%。年輕客群占比不斷提高，租賃需求隨之更注重于個(gè)性化的情景塑造，以及更具互動(dòng)性的社交場(chǎng)景。

經(jīng)歷了七八年的市場(chǎng)沉淀，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正迎來(lái)一個(gè)規(guī)范理性的快速發(fā)展階段。城市居住需求的持續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)租賃市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)張，伴隨著盈利模式的日漸成熟，長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)價(jià)值正進(jìn)一步凸顯。

從投資者的角度來(lái)看，隨著中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)步入快速成長(zhǎng)期，強(qiáng)勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動(dòng)性的不斷增強(qiáng)讓此類(lèi)資產(chǎn)的吸引力進(jìn)一步提升。

據(jù)仲量聯(lián)行的調(diào)研結(jié)果，超九成投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃在未來(lái)三年開(kāi)啟或追加長(zhǎng)租公寓投資。數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%。“強(qiáng)勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動(dòng)性的不斷增強(qiáng)讓此類(lèi)資產(chǎn)的吸引力進(jìn)一步提升?！?/p>

最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度北京大宗交易市場(chǎng)共錄得成交323億元，已超2022年全年成交額，市場(chǎng)逐漸回暖。同時(shí)，前三季度成交39宗，創(chuàng)5年同期新高，已超去年全年成交數(shù)，市場(chǎng)活躍度高。單宗成交金額為8.1億元，近5年北京市場(chǎng)單宗成交金額呈下降趨勢(shì)，前三季度有60%的大宗交易成交金額在5億元以下。

值得關(guān)注的是公寓業(yè)態(tài)(含計(jì)劃改造成公寓的項(xiàng)目)均為投資類(lèi)買(mǎi)家成交，約占前三季度投資類(lèi)買(mǎi)家成交宗數(shù)的1/3;司法拍賣(mài)成交宗數(shù)明顯上升，今年前三季度司法拍賣(mài)成交15宗，占前三季度總成交數(shù)的38.5%;買(mǎi)賣(mài)雙方均由內(nèi)資主導(dǎo)，今年前三季度全部成交宗數(shù)中僅有2宗為外資買(mǎi)家，其余均為內(nèi)資買(mǎi)家，全部成交交易的賣(mài)方均為內(nèi)資。

戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理劉兵指出，投資機(jī)構(gòu)持續(xù)關(guān)注可發(fā)性公募REITs的資產(chǎn)，該類(lèi)資產(chǎn)迎來(lái)新風(fēng)口;隨著資產(chǎn)售價(jià)預(yù)期持續(xù)下調(diào)以及貸款利率下行，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)已浮現(xiàn)，城市核心資產(chǎn)投資價(jià)值凸顯，值得投資人關(guān)注。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正加速進(jìn)入機(jī)構(gòu)化的時(shí)代。預(yù)計(jì)，2030年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓需求規(guī)模將超過(guò)1200萬(wàn)套。目前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)體量近6000萬(wàn)套，而機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓滲透率尚不足2%，與美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)50%以上的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)公寓滲透率相比，提升潛力巨大。

在近幾年的加速發(fā)展后，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資已經(jīng)逐漸摸索出一套較為成熟的流程。從選址測(cè)算、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)到運(yùn)營(yíng)管理的可復(fù)制、標(biāo)準(zhǔn)化路徑將幫助投資者建立規(guī)?；馁Y產(chǎn)組合，并由此實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益和品牌溢價(jià)。

受9月底的限購(gòu)優(yōu)化政策利好影響，廣州10月一二手房市場(chǎng)回暖明顯。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，10月廣州新房成交量超6500宗，創(chuàng)近5個(gè)月以來(lái)新高，擺脫了今年6-8月的成交頹勢(shì)。二手房方面，10月成交量達(dá)9361宗，市場(chǎng)活躍度有明顯提高，成交量迎來(lái)“三連升”。

近日，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，廣州?鵬瑞1號(hào)10月網(wǎng)簽5套房，這5套房的網(wǎng)簽均價(jià)為226201元/平方米，套均總價(jià)過(guò)億元。

查詢(xún)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，廣州?鵬瑞1號(hào)(備案名：壹灣廣場(chǎng)服務(wù)型公寓)為商業(yè)公寓項(xiàng)目，目前已拿證未售總套數(shù)66套，已售總套數(shù)6套，已售總面積3027.24平方米，套均面積約547平方米。

該項(xiàng)目位于廣州天河區(qū)金融城板塊，同板塊其他公寓項(xiàng)目如合景臻溋名鑄等，此前網(wǎng)簽均價(jià)也有超過(guò)20萬(wàn)元/平方米的。

報(bào)告根據(jù)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

想要了解更多長(zhǎng)租公寓行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

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