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個人住房貸款連續(xù)兩月同比多增 房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)現(xiàn)狀分析

房產(chǎn)證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。

人民銀行發(fā)布10月金融數(shù)據(jù)顯示,10月人民幣貸款增加7384億元,同比多增1058億元,相比9月2.31萬億元的增量則明顯回落。此外,10月新增社融1.85萬億元,比上年同期多9108億元;10月末M2(廣義貨幣)增速與上月末持平,比上年同期低1.5個百分點。

分部門看,對公中長貸為信貸投放的主力,票據(jù)和非銀貸款占比加大。10月企(事)業(yè)單位貸款增加5163億元,同比增加537億元,環(huán)比減少1.17萬億元。其中,短期貸款減少1770億元,中長期貸款增加3828億元,同比分別變動73、-795億元。

10月住戶貸款減少346億元,同比多減166億元,環(huán)比減少8931億元。其中,短期貸款減少1053億元,而以個人住房按揭貸款為主的中長期貸款增加707億元,同比分別變動-541、375億元。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風險報告》顯示:

房產(chǎn)證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。

房產(chǎn)證抵押貸款,實際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種,有區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款,在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán),而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途,不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途,比如,炒房、炒股是不允許的,要求抵押房屋貸款的用途??顚S?,并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管,發(fā)現(xiàn)違規(guī),銀行有權(quán)追回貸款。

個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān),還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年,個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元,較去年同期多發(fā)放超過5100億元,對住房銷售支持力度明顯加大。

房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)現(xiàn)狀分析

今年1—10月份,商品房銷售面積92579萬平方米,同比下降7.8%,其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元,下降4.9%,其中住宅銷售額下降3.7%。

10月末,商品房待售面積64835萬平方米,同比增長18.1%。其中,住宅待售面積增長19.7%。

近期,多地出臺樓市新政,涉及發(fā)放購房消費券、給予購房補貼和契稅補貼等內(nèi)容,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。11月14日,廣州市出臺公積金新政,執(zhí)行公積金“認房不認貸”政策,同時對購買廣州市首套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為20%。

在一線城市中,北京、上海已經(jīng)發(fā)布類似政策。10月31日,北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》,自2023年11月1日起,北京市公積金貸款在住房套數(shù)認定上不再考慮商業(yè)貸款情況。即實施“認房不認商貸”。

10月17日,上海優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認定標準,上海市無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的,認定為首套住房;上海市已有一套房、符合改善型認定條件,在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的,認定為第二套改善型住房。

隨著多地公積金政策松動,人們對“商轉(zhuǎn)公”的關(guān)注也持續(xù)走熱?!吧剔D(zhuǎn)公”,即將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差,“商轉(zhuǎn)公”后,可以減輕購房者的月供壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計,今年以來,全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉(zhuǎn)公”腳步。

截至2022年底,全國公積金的繳存余額是9.2萬億元,貸款余額是7.3萬億元,公積金使用效率已經(jīng)達到79%。這也意味著,一些城市的公積金貸款已經(jīng)滿負荷運行,而“商轉(zhuǎn)公”能否推出,取決于當?shù)毓e金貸款的發(fā)放情況和繳存余額,公積金資金較為充足的地區(qū)才有可能推出。

對于購房者“先還后貸”面臨的資金困難,一些城市已有解決方案。例如,安徽蕪湖推出“以貸還貸”方式,購房者向公積金管理中心申請“商轉(zhuǎn)公”,經(jīng)審查批準并辦理抵押落實手續(xù)后,由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至商業(yè)銀行指定還款專戶;黑龍江哈爾濱、江西贛州等地采用“順位抵押”方式,在原商業(yè)貸款銀行與承辦公積金貸款業(yè)務受托銀行為同一家銀行的情況下,增加公積金管理中心為該房屋第二順位抵押權(quán)人,由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至約定還款賬戶用以結(jié)清原商業(yè)貸款。

隨著互聯(lián)網(wǎng)的應用和普及,房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展被進一步促進。傳統(tǒng)金融機構(gòu)往往受到地域的限制,能夠覆蓋的人群有限。但是借助互聯(lián)網(wǎng)這一媒介,房產(chǎn)金融平臺可以憑借互聯(lián)網(wǎng)面向全國開展業(yè)務,從而彌補了無法全面覆蓋的缺失。如:過橋資金的顯著特點是短期、快速,而互聯(lián)網(wǎng)能更有效的發(fā)揮過橋業(yè)務的顯著特性。

在激烈的市場競爭中,企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。報告準確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢,有效規(guī)避行業(yè)投資風險,更有效率地鞏固或者拓展相應的戰(zhàn)略性目標市場,牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。想要了解更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風險報告》。

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