城市更新發(fā)展分析 多重政策推進 城市更新按下“快進鍵”

• 曾燕 2023年12月6日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 450 23
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國家發(fā)改委等多部門近日印發(fā)方案，推進城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。在城市社區(qū)、小區(qū)公共空間嵌入養(yǎng)老、托育等功能性設(shè)施和服務(wù)。與此同時，城市更新在建設(shè)、用地等方面迎來更多政策支持。

多重政策推進 城市更新按下“快進鍵”

國家發(fā)改委等多部門近日印發(fā)方案，推進城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。在城市社區(qū)、小區(qū)公共空間嵌入養(yǎng)老、托育等功能性設(shè)施和服務(wù)。與此同時，城市更新在建設(shè)、用地等方面迎來更多政策支持。近期，自然資源部發(fā)布政策指引，提出要以國土空間規(guī)劃為引領(lǐng)，在國土空間規(guī)劃體系內(nèi)強化城市更新的規(guī)劃統(tǒng)籌。據(jù)了解，此輪城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)，其新增建筑規(guī)模有望不受規(guī)劃容積率指標(biāo)制約。

業(yè)內(nèi)指出，土地一直是城市更新中的難點問題，近期多部門出臺支持政策，有望在復(fù)合土地利用、土地配置方式等方面迎來突破。

日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能與科技司相關(guān)負(fù)責(zé)人在國家發(fā)展改革委舉行的專題新聞發(fā)布會上表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將進一步發(fā)揮好在城市更新工作中的統(tǒng)籌作用，多措并舉、持續(xù)推進，配合國家發(fā)展改革委做好社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施工作。

全面開展城市體檢，摸清社區(qū)設(shè)施底數(shù)短板。自2024年開始，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將在地級及以上城市全面開展城市體檢工作，把城市體檢延伸到群眾身邊，將小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)列為城市體檢的基本單元，查找出社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、嬰幼兒照護服務(wù)設(shè)施、公共活動場地、文化活動中心等設(shè)施配建不達(dá)標(biāo)、功能不完善、服務(wù)不到位的問題短板，列出問題臺賬、錄入信息平臺并實施動態(tài)更新，為社區(qū)服務(wù)設(shè)施的科學(xué)規(guī)劃、合理布局、精準(zhǔn)嵌入提供有力支撐。

實施城市更新行動，因地制宜建設(shè)社區(qū)設(shè)施。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在牽頭推進城市更新工作，包括既有建筑更新改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、活力街區(qū)打造等任務(wù)，這些都是實施社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程的重要載體。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將指導(dǎo)各地在城市更新工作中，統(tǒng)籌利用存量資源，合理確定建設(shè)工程，把社區(qū)設(shè)施落實落細(xì)。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，將開展“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”，通過補建、購置、置換、租賃、改造等方式，完善配套設(shè)施，改善生活環(huán)境，消除安全隱患。在完整社區(qū)建設(shè)中，將聚焦“一老一小”服務(wù)設(shè)施短板，實施老年服務(wù)站、托兒所、幼兒園等一批建設(shè)項目，銜接15分鐘生活圈，推進相鄰社區(qū)及周邊地區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)、聯(lián)動改造，加強設(shè)施共建共享，拓展群眾身邊的公共服務(wù)，為居民日常生活提供便利。在活力街區(qū)打造中，將實施老舊商業(yè)區(qū)、步行街、老舊廠區(qū)等老舊街區(qū)更新改造，推動街區(qū)功能轉(zhuǎn)換、活力提升，把騰退出的空間資源優(yōu)先用于建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，讓群眾生活得更方便、更舒心、更美好。

加強和改進住宅物業(yè)管理，助力提升社區(qū)服務(wù)水平。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將持續(xù)加強和改進住宅物業(yè)管理工作，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)貼近居民的優(yōu)勢，發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、家政、助餐等生活服務(wù)業(yè)務(wù)，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，運用智能化的手段，為老年人提供健康監(jiān)測等定制化服務(wù)，滿足老年人多樣化的養(yǎng)老服務(wù)需求。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)，提高智慧物業(yè)管理服務(wù)水平，補齊社區(qū)服務(wù)短板，推動物業(yè)線上線下融合發(fā)展，更好滿足居民多樣化多層次生活需求，讓社區(qū)成為人民群眾的幸福家園。

城市更新發(fā)展分析

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2027年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》統(tǒng)計分析顯示：

城市更新是指對城市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進行整治、優(yōu)化、改善，實現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公共建設(shè)配套等完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等提升的建設(shè)活動。近一段時間以來，全國多地積極推進城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

老舊小區(qū)改造是提升人民群眾獲得感的重要工作，也是實施城市更新行動的重要內(nèi)容。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年，我國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個以上，完成投資2000億元以上。

近日，杭州發(fā)布《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城市更新的實施意見》(以下簡稱實施意見)。實施意見提到，為加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，提升城市能級、優(yōu)化城市布局、完善城市功能，杭州將全面推進城市更新。

實施意見明確，2023年，基本形成具有杭州特色的城市更新工作體系，打造一批可復(fù)制、可推廣的城市更新試點項目。到2025年，形成一系列城市更新成果與實施模式，形成一批標(biāo)志性城市更新示范項目。到2035年，圍繞城市宜居、韌性、智慧目標(biāo)，城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平全面提升，形成城市全周期高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的城市更新范例。

無獨有偶，上海近日印發(fā)《上海市城市更新行動方案(2023—2025年)》，明確以區(qū)域更新為重點，聚焦開展綜合區(qū)域、人居環(huán)境、公共空間、歷史風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商業(yè)商務(wù)項目改造六大行動，分層、分類、分區(qū)域、系統(tǒng)化推進城市更新，從而推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

近日，江蘇省住建廳發(fā)布《江蘇省城市更新行動指引(2023版)》(以下簡稱行動指引)，就城市更新的任務(wù)、難題和實施標(biāo)準(zhǔn)，尤其是和既往城市改造的本質(zhì)區(qū)別，給予了系統(tǒng)和針對性的解答。

據(jù)了解，目前江蘇城鎮(zhèn)化率已達(dá)74%，逐漸步入快速發(fā)展的中后期，城市更新更加強調(diào)以人民為中心和高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向，與以往的建設(shè)改造相比，無論是價值理念、建設(shè)方式，還是利益分配、實施動力，均發(fā)生很大轉(zhuǎn)變。

近日發(fā)布的《2022北京城市更新白皮書》顯示，北京城市更新堅持減量和高質(zhì)量發(fā)展，未來將呈現(xiàn)更加注重片區(qū)化推進、突出運營導(dǎo)向、強化區(qū)級統(tǒng)籌、凸顯國企擔(dān)當(dāng)、注重低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新等趨勢，同時在土地規(guī)劃、建設(shè)管理及金融稅收等方面盡快出臺配套政策細(xì)則、完善相關(guān)機制。

專家表示，從全國來看，北京率先以立法鼓勵、支持社會資本參與城市更新。從今年3月1日起施行的《北京市城市更新條例》明確提出，鼓勵社會資本參與城市更新活動、投資建設(shè)運營城市更新項目。要加強相關(guān)財政資金的統(tǒng)籌使用，對涉及公共利益、產(chǎn)業(yè)提升的城市更新項目予以資金支持，引導(dǎo)社會資本參與。同時，北京還鼓勵通過依法設(shè)立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金。事實上，除北京外，近年來我國很多城市都成立了城市更新基金，大部分是政府引導(dǎo)、國企發(fā)起。

城市更新基金是重要的資本工具，兼具股債投資特性，與城市更新項目高度匹配。專家指出，要堅持政府引導(dǎo)、市場化運作原則，在政府支持地方國企發(fā)起設(shè)立并主導(dǎo)城市更新基金基礎(chǔ)上，由專業(yè)機構(gòu)負(fù)責(zé)基金的市場化運作。同時，鼓勵城市更新基金進行長期股權(quán)投資。在此過程中應(yīng)注重避免“明股實債”，并預(yù)留基金依法退出通道，依法加強對基金的引導(dǎo)和監(jiān)管。

業(yè)內(nèi)人士表示，要切實踐行新發(fā)展理念，提高城市更新項目投資的深度和有效性，堅持項目可融性導(dǎo)向、遵循投資邏輯，發(fā)揮好社會資本、城市更新項目資金作用，實現(xiàn)城市更新、質(zhì)量互促，在高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮擴投資、促消費、穩(wěn)經(jīng)濟作用。

黨的二十大報告強調(diào)要“實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”。2023年的政府工作報告也提出“加快實施‘十四五’重大工程，實施城市更新行動，促進區(qū)域優(yōu)勢互補、各展其長”。實施城市更新行動，對于全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民日益增長的美好生活需要具有重要而深遠(yuǎn)的意義。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機會在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2023-2027年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。報告對行業(yè)相關(guān)各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競爭格局的演變趨勢以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、市場規(guī)模、潛在問題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評估行業(yè)投資價值、效果效益程度，提出建設(shè)性意見建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營者提供參考依據(jù)。

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