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2023城市更新行業(yè)調(diào)研:多重政策推進 城市更新按下“快進鍵”

  • 黃文玉 2023年12月6日 來源:互聯(lián)網(wǎng) 人民日報 465 24
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城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。城市更新,是指對中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化,從而實現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設(shè)活

近日,國家發(fā)改委等多部門印發(fā)方案,推進城市社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)。在城市社區(qū)、小區(qū)公共空間嵌入養(yǎng)老、托育等功能性設(shè)施和服務(wù)。與此同時,城市更新在建設(shè)、用地等方面迎來更多政策支持。近期,自然資源部發(fā)布政策指引,提出要以國土空間規(guī)劃為引領(lǐng),在國土空間規(guī)劃體系內(nèi)強化城市更新的規(guī)劃統(tǒng)籌。此輪城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè),其新增建筑規(guī)模有望不受規(guī)劃容積率指標(biāo)制約。業(yè)內(nèi)指出,土地一直是城市更新中的難點問題,近期多部門出臺支持政策,有望在復(fù)合土地利用、土地配置方式等方面迎來突破。

城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

新中國70年來,中國城市化進程不斷加快,城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理,但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下,中國城市開始從增量時代進入存量時代,城市更新成為中國經(jīng)濟新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極。“十四五”期間,隨著我國城市更新的不斷推動,其戰(zhàn)略地位也進一步提高,中央的支持力度也在進一步提升。

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月,在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上,對城市更新作了有關(guān)的說明:生活在城市中的人,對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。

近年來,越來越多的老街巷變?yōu)樾碌貥?biāo),成為人們領(lǐng)略城市魅力的一扇窗口。據(jù)不完全統(tǒng)計,2022年,全國有571個城市實施城市更新項目達到6.5萬個。這些項目的實施,對于完善城市功能、增進民生福祉、促進經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

對于自己所居住的房屋的修理改造,對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行,以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動都是城市更新。城市更新,是指對中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化,從而實現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設(shè)活動。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示:

我國仍處于城市快速發(fā)展的階段,截至2022年末,常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人,城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、城市服務(wù)功能的重塑和改善提出更高要求。黨的二十大報告提出,“堅持人民城市人民建、人民城市為人民,提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平,加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式,實施城市更新行動,加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),打造宜居、韌性、智慧城市”,為新時期推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑,城市更新行動將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

2022年,中央部委有關(guān)城市更新行動的具體政策不斷出臺,政策側(cè)重“三區(qū)一村”改造、存量資產(chǎn)盤活,并繼續(xù)強調(diào)有序推進城市更新行動。7月,國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資有關(guān)工作的通知》提出,“對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn),可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉(zhuǎn)型、加強專業(yè)化運營管理等,充分挖掘資產(chǎn)潛在價值,提高回報水平?!?同期,國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出,“有序推進城市更新改造。重點在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造,探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑,防止大拆大建。

2022年7月海南省出臺了《關(guān)于完善海南自由貿(mào)易港住房保障體系的指導(dǎo)意見》,指出“十四五”期間,加大安居房、保障性租賃住房和公租房供應(yīng)力度,解決30萬戶城鎮(zhèn)家庭住房問題;穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造,促進城市有序更新。

城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

近幾年,中國大城市開發(fā)日趨飽和,存量土地的改造和提升迫在眉睫,城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富,城市更新改造不再是簡單的推倒重建,而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命,成為城市未來發(fā)展的新主題。

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律,我國已經(jīng)進入城市更新的重要時期,即由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重,房地產(chǎn)開發(fā)進入白銀時代,但存量資產(chǎn)運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進,以往城市化進程中“增量開發(fā)”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內(nèi)涵提升”替代,一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產(chǎn)業(yè)用地等建筑物的轉(zhuǎn)型升級,從而促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新,以及不同時期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化,城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求,城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉(zhuǎn)型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設(shè)”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時代,城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用,成為下一輪城市發(fā)展的新增長點,成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

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