與你有關 住建部最新發(fā)布 全面開展城市體檢 城中村改造行業(yè)市場機遇分析

• 李波 2023年12月8日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 640 37
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6日，住房和城鄉(xiāng)建設部正式發(fā)布《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》，要求從明年開始，全國地級及以上城市將全面部署開展城市體檢工作。如何給城市做體檢呢?

6日，住房和城鄉(xiāng)建設部正式發(fā)布《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》，要求從明年開始，全國地級及以上城市將全面部署開展城市體檢工作。如何給城市做體檢呢?

在浙江安吉一個老舊小區(qū)，城市體檢的入戶調(diào)查人員正在了解情況。除了充電樁不夠，這個126戶居民的小區(qū)，還存在污水管網(wǎng)堵塞、安防設施缺失等問題。

浙江省安吉縣居民 伍權民：現(xiàn)在住在這里感覺最大的問題，還是停車位比較少，道路破損也比較嚴重。

浙江省安吉縣昌碩街道桃園社區(qū)居委會主任 郭繼：公共休閑場所不充分，包括老年人行動不便，希望加裝電梯各種各樣的問題。希望通過城市體檢，能夠得到一個城市更新計劃安排，落實下去。

住房和城鄉(xiāng)建設部表示，在地級及以上城市全面開展城市體檢工作，體檢對象包括住房、小區(qū)、街區(qū)、城區(qū)。住房、小區(qū)體檢要以社區(qū)為基本單元統(tǒng)籌開展，街區(qū)體檢要結(jié)合現(xiàn)有街道行政邊界開展，銜接城市更新單元。

圍繞這些對象和目標，各地要建立城市體檢基礎指標體系，例如圍繞住房，要設立結(jié)構(gòu)安全、管線管道、入戶水質(zhì)等指標，圍繞城市，要設立生態(tài)宜居、歷史文化保護利用等指標，做到可量化、可感知、可評價。

此外，意見還指出，城市體檢要重在發(fā)現(xiàn)問題、推動解決問題。小區(qū)體檢要建立各社區(qū)問題臺賬，街區(qū)體檢要銜接15分鐘生活圈，查找公共服務設施缺口等問題，城區(qū)體檢要找準短板弱項。

今年以來，多次頂層會議部署要加快城中村改造等“三大工程”建設。按照部署，住建部等部門陸續(xù)明確此輪城中村改造具體實施路徑，近期上海、北京、深圳、重慶、濟南、西安、鄭州等多個超大特大城市也陸續(xù)發(fā)布今年及后續(xù)城中村改造計劃，并在配套政策制定、項目改造方案編制等方面持續(xù)推進。

另一方面，超大特大城市名單也在持續(xù)擴圍。住建部日前發(fā)布的《2022年城市建設統(tǒng)計年鑒》顯示，2022年超大城市增加了東莞、武漢、杭州等3城，特大城市增加了合肥、蘇州2城，全國城區(qū)總?cè)丝谠?00萬人以上的超大特大城市已達到19座。

如果你想了解城中村改造行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。重點分析了我國城中村改造行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對城中村改造行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

今年以來，中央高 級別會議多次提及城中村改造問題：4 月 28 日政治局會議提出“在超大特大城市積極穩(wěn) 步推進城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”;6 月 8 日國家金融監(jiān)督管理總局 黨委書記、局長李云澤于第十四屆陸家嘴論壇開幕式表示將“強化對投資的融資保障， 支持超大特大城市城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施等重大項目建設”。

以往國家 層面的政策大多在城市更新的大范疇之下對城中村改造做出指引，今年將其提級單列， 出臺針對性政策，戰(zhàn)略高度與重要性明顯提升。7 月 21 日國常會審議通過《在超大特大 城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，頂層政策已正式落地，7 月 24 日政治局會 議強調(diào)應積極推動城中村改造，預計后續(xù)相關細化支持政策有望陸續(xù)出臺。

城中村改造實施意義深遠，推進動力充足。超大特大城市是當前推進城中村改造的主要 范圍，作為帶動區(qū)域乃至國家經(jīng)濟社會發(fā)展的關鍵增長極，此類城市通常面臨城市土地 資源短缺、居住成本偏高、城市內(nèi)部發(fā)展不均衡等共性化問題。城中村作為相對中心區(qū) 域的存量房源地，存在布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務缺失、環(huán)境衛(wèi)生條件相對較 差等問題，與城市核心區(qū)域形成較大反差，是當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。

因此，在 超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的 一項重要舉措。同時，在當前經(jīng)濟下行壓力大、地產(chǎn)疲弱態(tài)勢下，城中村改造有望成為 后續(xù)穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手，戰(zhàn)略意義凸顯，后續(xù)政策有望加力推進。

城中村成型的過程可分作三類。一是外圍型，處于城市邊緣，且未來將納入城市用地;二是城郊型，部分用地已經(jīng)被納入城市建設，但依舊保留農(nóng)村與城市之間的界限，形態(tài)較為獨立;三是城市型，基本融入城市，卻擁有自己的生態(tài)系統(tǒng)。

以上海最典型的城中村改造項目普陀區(qū)紅旗村為例：該城中村地塊占地面積 586 畝，于 2014 年被列入上海第一批 36 個城中村地塊中 11 個試點項目之一，2014 年 10 月項目 得到批復正式啟動。

該項目改造實施主體為上海中環(huán)天地投資有限公司(普陀區(qū)屬國企 中環(huán)集團和地塊所在長征鎮(zhèn)的現(xiàn)代天地公司集體經(jīng)濟組織共同出資)，2016 年末土地一 級整理基本完成。2018 年 10 月，上海海升環(huán)盛地產(chǎn)商(中海地產(chǎn)、中環(huán)投資、新長征 聯(lián)合成立)以 93.99 億元地價摘得紅旗村四塊地;2020 年 1-2 月，海升環(huán)盛再以 19.14 億元拿下紅旗村剩余舊改地塊。

城中村最早出現(xiàn)在深圳、珠海等新興城市，隨后在北京、廣州等城市蔓延開來。就2008年的數(shù)據(jù)顯示，深圳市有241個城中村，北京231個，西安市417個，昆明288個，中小型城市也存在，如浙江紹興有45個城中村。

2023年對于房地產(chǎn)而言是歷史性的一年，行業(yè)有待改善，企業(yè)盈利延續(xù)尋底，與此同時，中央首次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)供求關系發(fā)生重大變化?？v覽各家券商的投資策略，即將到來的2024年，地產(chǎn)行業(yè)仍將處于緩慢復蘇的進程中。

2023年，持有地產(chǎn)股依然不是好的投資選擇。今年7月份，當月申萬房地產(chǎn)指數(shù)大漲14%，幾乎一口氣填平此前四個月的全部跌幅。7月份地產(chǎn)股股價的亮眼表現(xiàn)與樓市3月、4月短暫的銷售小陽春錯開，與政策調(diào)整預期時點更為貼近。7月份，地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整邁入高潮。

7月24日召開的中共中央政治局會議定調(diào)，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，住建部、央行、各地政府從供需兩側(cè)，出臺了包括認房不認貸、首套首付降低等一系列政策，響應中央號召。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，銷售層面，商品房銷售面積9.26億平方米，同比下降7.8%;商品房銷售額9.72萬億元，下降4.9%;投資層面，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.59萬億元，同比下降9.3%;

價格層面，10月份北上廣深四個一線城市新建商品住宅銷售價格分別環(huán)比跌0.4%、漲0.2%、跌0.7%、跌0.5%。在保交付持續(xù)推進下，竣工數(shù)據(jù)是少有的正增長數(shù)據(jù)，前10個月，房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。

城中村改造行業(yè)市場機遇分析

中央金融工作會議提出要加快“三大工程”建設，意指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。今年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行部署。各地正按照部署，扎實開展制定配套政策、摸清城中村底數(shù)、編制改造項目方案等工作，住房和城鄉(xiāng)建設部城中村改造信息系統(tǒng)投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造，分三類推進實施。第一類，符合條件的實施拆除新建;第二類，開展經(jīng)常性整治提升;第三類，介于前兩者之間的實施拆整結(jié)合。

在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，是黨中央、國務院審時度勢作出的重大決策部署，對消除各類安全風險隱患、改善居住條件、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、完善城市功能、拓展城市發(fā)展空間、促進經(jīng)濟增長和城市高質(zhì)量發(fā)展等具有十分重大的意義。

今年超大特大城市城中村改造系列部署出臺以來，就有聲音將此輪城中村改造理解為2.0版本的棚改。但從當前部署情況來看，此輪城中村改造與此前棚改在安置方式、資金來源、改造重點以及實施路徑等多方面均存在明顯差異，多方分析也認為，不同于此前棚改，此輪城中村改造主要為改善市場供給結(jié)構(gòu)，推動房地產(chǎn)建立發(fā)展新模式。

根據(jù)部署，此次超大特大城市城中村改造主要分三類推進實施，即符合條件的實施拆除新建、開展經(jīng)常性整治提升以及介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。

“分三類實施、‘一村一策’是新一輪城中村改造的新模式，意味著此輪城中村改造不再是過去大拆大建的單一模式。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，和此前棚改完全不同，新一輪城中村改造不是房地產(chǎn)又一次大規(guī)模供給，主要是解決我國城市發(fā)展不平衡不充分的矛盾，讓城市的公共服務充分覆蓋城中村，讓村民和新市民等群體徹底融入城市，享受均等化的公共服務，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化、公共服務住房和產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。中研網(wǎng)撰寫的城中村改造行業(yè)報告對中國城中村改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。

同時揭示了城中村改造市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，若你想了解關于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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