2024長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)規(guī)模分析

• 黃文玉 2024年2月1日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 824 50
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公寓：公共寓所，分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式，外形一般中規(guī)中矩，每層樓內(nèi)有若干個(gè)套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對(duì)外租賃之用。

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)性的增加，越來(lái)越多的人開始需要長(zhǎng)租公寓來(lái)解決居住問(wèn)題。尤其在一線城市和重點(diǎn)城市，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)需求更加旺盛。另一方面，由于長(zhǎng)租公寓需要投入大量的資金和精力進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，因此也面臨著資金壓力和盈利難題。

公寓：公共寓所，分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式，外形一般中規(guī)中矩，每層樓內(nèi)有若干個(gè)套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對(duì)外租賃之用。商業(yè)公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對(duì)外租賃，空間大小適當(dāng)、布局規(guī)范緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。職工公寓也包含學(xué)校宿舍，比較方便實(shí)用。

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來(lái)品，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時(shí)中等收入的高級(jí)職員、政府公務(wù)員居住;還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷短期租用。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)規(guī)模分析

“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。

長(zhǎng)租公寓下游渠道主要采取線上線上同步進(jìn)行的方式。一方面通過(guò)地標(biāo)性的建筑，以公寓外墻的彩色涂覆作為招牌性形象視覺吸引，盡量與同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)現(xiàn)差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì);另一方面通過(guò)線下租房中介通過(guò)合作，待形成一定用戶規(guī)模后也通過(guò)老客戶介紹的方式快速引流。線上主要是通過(guò)自建網(wǎng)站，APP，以及與其他的第三方房屋租賃平臺(tái)商(58同城、百姓網(wǎng)等)的合作，植入廣告，發(fā)布相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的消息。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模從2016年的136.01億元增長(zhǎng)至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時(shí)疊加新建長(zhǎng)租公寓速度下降，市場(chǎng)規(guī)模增速下降明顯，2022年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模約580.39億元，同比2021年增長(zhǎng)12.9%左右。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓供給情況而言，下游需求持續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)我國(guó)長(zhǎng)租公寓房源持續(xù)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)長(zhǎng)租公寓房源數(shù)量?jī)H為67.3萬(wàn)間左右，至2022年我國(guó)長(zhǎng)租公寓房源數(shù)據(jù)已增至258.8萬(wàn)件，較2021年增長(zhǎng)約31.6萬(wàn)件，其中集中式及服務(wù)式長(zhǎng)租公寓房源212.1萬(wàn)件，長(zhǎng)租公寓房源數(shù)為46.7萬(wàn)件，主要集中在一線城市和新一線城市等高線城市，主要受城市人口遷動(dòng)影響較大，三四線城市發(fā)展?jié)摿^小。出租率情況而言，2022年受整體疫情反復(fù)影響，消費(fèi)者收入受到影響后一定程度減少固定開支降低風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致出租率有所下降。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

我國(guó)長(zhǎng)租公寓月均價(jià)變動(dòng)情況而言，隨著上游房地產(chǎn)材料、人工等成本持續(xù)增長(zhǎng)，疊加通脹等因素驅(qū)動(dòng)，我國(guó)長(zhǎng)租公寓均價(jià)持續(xù)走高，集中式及服務(wù)式相較分散式整體外觀和附加值服務(wù)更完備，整體租賃均價(jià)略高，數(shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)長(zhǎng)租公寓中式及服務(wù)式和分散式月租賃均價(jià)分別為2095元/月/間和1805元/月/間。

數(shù)據(jù)顯示，2021年萬(wàn)科泊寓長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模分別為21.51萬(wàn)間和15.95萬(wàn)間，2022年公共衛(wèi)生事件影響租賃需求，整體增速有所下降，2022年萬(wàn)科泊寓長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模分別為16.66萬(wàn)間和21.51萬(wàn)間，整體營(yíng)收達(dá)32.4億元。

2022年的中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模約為16958億元。從結(jié)構(gòu)占比情況來(lái)看，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)較為分散，九成的市場(chǎng)份額仍被非機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓占據(jù);2022年，非機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)比重約為91.8%，較上年有微弱的下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年的中國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓的滲透率約為8.2%，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1394億元。細(xì)分來(lái)看，2022年分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模為883億元，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模則是511億元。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展較早，早期主要以創(chuàng)業(yè)型品牌為主，如魔方生活等，隨著政策推動(dòng)主流房企持續(xù)布局，具備資金優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)通優(yōu)勢(shì)的主流房企快速布局并搶占市場(chǎng)份額，目前國(guó)內(nèi)主要長(zhǎng)租公寓內(nèi)全部主流房企基本已完成相關(guān)布局，目前主要處于持續(xù)增量階段，其中萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓整體開業(yè)規(guī)模位列一二，2022年開業(yè)規(guī)模分別為16.66萬(wàn)件和11.6萬(wàn)件，同時(shí)管理規(guī)模也位于前二位。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)還存在著一些問(wèn)題，如服務(wù)質(zhì)量參差不齊、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租金水平較高等。因此，長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要加強(qiáng)自身的規(guī)范化管理和監(jiān)管，提高服務(wù)質(zhì)量和租賃體驗(yàn)，以滿足市場(chǎng)需求。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

科技的不斷發(fā)展為長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)遇。例如，互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及使得長(zhǎng)租公寓的預(yù)訂和租賃更加便捷，同時(shí)也為長(zhǎng)租公寓提供了更多的營(yíng)銷手段。品牌化經(jīng)營(yíng)成為了長(zhǎng)租公寓發(fā)展的重要趨勢(shì)。通過(guò)打造品牌、提升知名度和信譽(yù)度，長(zhǎng)租公寓可以更好地吸引和留住顧客，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

跨界融合成為了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的新常態(tài)。長(zhǎng)租公寓可以與健康、養(yǎng)生、美發(fā)、美甲等領(lǐng)域進(jìn)行合作，提供一站式的生活服務(wù)體驗(yàn)，滿足消費(fèi)者的多元化需求。總的來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景廣闊，但企業(yè)需要加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新和質(zhì)量提升，提高產(chǎn)品附加值和競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)積極開拓市場(chǎng)和加強(qiáng)品牌建設(shè)，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化和需求。

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