2023年中國長租公寓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景

• 李基錦 2023年12月18日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 511 27
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長租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。隨著我國流動(dòng)人口數(shù)量增加，國家開始大力支持包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場發(fā)展。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)

長租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。隨著我國流動(dòng)人口數(shù)量增加，國家開始大力支持包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場發(fā)展。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。

長租公寓按照機(jī)構(gòu)和個(gè)人可分為機(jī)構(gòu)長租公寓和非機(jī)構(gòu)式長租公寓，其中個(gè)人散租仍是主要公寓提供，機(jī)構(gòu)式公寓來看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運(yùn)營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等，分散式主要指機(jī)構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運(yùn)營商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如等。

長租公寓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

以運(yùn)營模式為標(biāo)準(zhǔn)，長租公寓企業(yè)可分為集中式公寓企業(yè)和分散式公寓企業(yè)。具體來看，集中式公寓主要由開發(fā)商自建或由機(jī)構(gòu)房東提供房源，前期投入較大、投資回收期偏長(通常在6-8年左右)。分散式公寓則主要通過與個(gè)人業(yè)主簽訂長期包租合同(3-5年)來獲取房源，前期投入較小、投資回收期相對較短;兩種各有優(yōu)勢，集中式受整體成本較高影響，當(dāng)前規(guī)模小于分散式。

截止到2021年，我國集中式長租公寓滲透率僅為7.4%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，同年，英國及美國集中式管理長租公寓滲透率分別為42.0%、30.0%?？傮w來看，我國長租公寓市場還處于發(fā)展初期。

我國住房租賃需求規(guī)模仍有增長空間，特別是伴隨人口流動(dòng)性的回升將帶來租賃需求的回暖。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進(jìn)租賃住房擁有自我造血能力。預(yù)計(jì)2023年我國長租公寓市場將進(jìn)入“量質(zhì)齊升”發(fā)展階段。

就我國長租公寓市場規(guī)模變動(dòng)情況而言，隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，除開2020年疫情影響，經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規(guī)模下降外，2017年我國長租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長16.39%。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口(尤其是年輕人流入城市)增加等因素的驅(qū)動(dòng)，2022年中國租賃公寓市場的規(guī)模將進(jìn)一步達(dá)到17521億元。

細(xì)分市場分析

租賃公寓市場包括非機(jī)構(gòu)化長租公寓(大部分由個(gè)人業(yè)主提供)及機(jī)構(gòu)化長租公寓(通常由專業(yè)租賃公寓運(yùn)營公司提供)。機(jī)構(gòu)化長租公寓市場包括分散式長租公寓及集中式長租公寓，兩者的主要區(qū)別在于運(yùn)營模式及物業(yè)來源的不同。根據(jù)資料，2017年至2021年，中國的機(jī)構(gòu)化長租公寓市場規(guī)模由825億元增加至1327億元，復(fù)合年增長率為12.6%。2022年機(jī)構(gòu)化長租公寓市場規(guī)模將增至1439億元。

集中式長租公寓運(yùn)營商通常與機(jī)構(gòu)業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，可在一棟樓中提供大量公寓。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、購房成本高企、政府支持等因素下，集中式長租公寓依托其標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品與高效的運(yùn)營管理快速發(fā)展，2017年至2021年，中國集中式長租公寓市場規(guī)模由144億元增長至 449億元，年復(fù)合增長率達(dá)到32.8%。預(yù)計(jì)到2026年，集中式長租公寓市場規(guī)模有望達(dá)到1,252億元，2021-2026年復(fù)合增長率達(dá)22.8%。一線城市是集中式長租公寓的主要地域覆蓋范圍，也是2017-2021年規(guī)模最大、增速最快的市場，年復(fù)合增長率達(dá)33.8%。預(yù)計(jì)2026年一線城市集中式長租公寓的市場規(guī)模將達(dá)到735億元，約占整體集中式長租公寓市場的58.7%，其它城市集中式長租公寓市場規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到51.7億元。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》分析

下游需求端分析

從需求端來看，高基數(shù)流動(dòng)人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎(chǔ)，限購+高房價(jià)提升租賃需求。長租公寓因整體房間規(guī)模略小，主要用戶為學(xué)生和外地務(wù)工人員，隨著國內(nèi)疫情反復(fù)，整體經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下，2021年國內(nèi)流動(dòng)人口出現(xiàn)明顯增長達(dá)3.85億人，同比2020年增長885萬人，有望提升長租公寓整體需求，同時(shí)，最主要需求用戶仍是國內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生，從學(xué)校畢業(yè)，絕大多數(shù)大學(xué)生存在大量租房需求，隨著大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量持續(xù)增長，相對自由的環(huán)境和符合年輕人品味的長租公寓將是大學(xué)畢業(yè)生的主流選擇之一。

2022年，全國高校畢業(yè)生人數(shù)已經(jīng)首次突破1000萬人，達(dá)到1076萬人，比2021年增加了167萬人，增長率是18.37%。而2023年，全國高校畢業(yè)生人數(shù)又將首次突破1100萬人，達(dá)到1185萬人，比2022年將增加82萬人，增長率或?qū)⑦_(dá)到7.62%。2022年我國流淌人口規(guī)模達(dá)2.47億人，占總?cè)丝诘?8%，相當(dāng)于每六個(gè)人中有一個(gè)是流淌人口。

行業(yè)發(fā)展前景

由于住房需求不斷增加，集中式長租公寓運(yùn)營商積極嘗試解決住房短缺問題，尤其是利用低效用或閑置物業(yè)。近幾年出臺了綜合調(diào)控政策，鼓勵(lì)集中式長租公寓的發(fā)展。預(yù)計(jì)國家和地方政府將出臺更多利好政策，支持集中式長租公寓市場的長期發(fā)展。

中國的集中式長租公寓市場高度分散。隨著領(lǐng)先參與者通過并購擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，集中式長租公寓市場行業(yè)整合趨勢將持續(xù)。預(yù)計(jì)未來該市場的領(lǐng)先參與者將借助品牌知名度、提供多樣化服務(wù)的能力及其卓越的運(yùn)營效率不斷整合市場。客戶為追求可靠、安全及舒適的生活體驗(yàn)，傾向選擇擁有知名品牌及具營運(yùn)規(guī)模的領(lǐng)先企業(yè)。因此，中小型的參與者可能積極與知名集中式長租公寓營運(yùn)商建立伙伴關(guān)系，以獲得更大的客流量，提高出租率或收取更高的租金，這將有助于加速行業(yè)整合及提高行業(yè)集中度。

了解更多本行業(yè)研究分析詳見中研普華產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。同時(shí), 中研普華產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、智慧招商系統(tǒng)、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

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