商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來趨勢分析 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型

• 黃文玉 2024年2月22日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1062 68
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

近年來，隨著消費升級和城市化進程的加速，商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。尤其是在一些大城市的核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，成為城市經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。同時，隨著科技的不斷進步和應用，商業(yè)地產(chǎn)也在不斷創(chuàng)新和變革，如智能化、體驗式、文化主題等新型商業(yè)模式的出現(xiàn)，為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個或多個商業(yè)中心、商圈的情況。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象。上海、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)。分析和研究不同地域的商業(yè)特色有助于完成理想的商業(yè)選址。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式分析

第一類稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)的“萬達”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進行大規(guī)模的拷貝，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。

第二類百貨公司模式，談到百貨公司模式，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。

第三類是精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個“美國模式”，它這種模式主要干什么呢?主要在少數(shù)高端的市場進行精品店的經(jīng)營，就像賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》顯示：

近年來，大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應運而生。

2023年2月28日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《中華人民共和國2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。初步核算，2022全年房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%。其中商業(yè)營業(yè)用房投資10647億元，下降14.4%。年末商品房待售面積56366萬平方米，比上年末增加5343萬平方米，其中商品住宅待售面積26947萬平方米，增加4186萬平方米。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)土地購置費在2012-2020年期間保持快速增長，2021年受到政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場去杠桿等因素的影響，房企面臨著資金壓力。同時，國際政治經(jīng)濟的不確定性也對房地產(chǎn)市場造成了影響，導致政府推地及房企拿地方面趨于謹慎，意愿下降。截至2023年7月，我國房地產(chǎn)土地購置費累計值為24476億元，同比下降了3.7%，已經(jīng)連續(xù)三年呈負增長。盡管核心城市的核心地塊供不應求，但整體土地市場相對冷淡，部分熱點城市的熱度也下降，市場需求低迷。

由于商業(yè)氛圍濃厚，上海的商業(yè)地產(chǎn)項目一直是外資的重要投資標的。上海購物中心協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，上海的社零總額高居全國之首，而其中約有13%由大大小小的商業(yè)地產(chǎn)項目貢獻。截至2021年底，上海3萬平方米以上購物中心數(shù)量高達343家，穩(wěn)居全國第一。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來趨勢預測

隨著數(shù)字化技術的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型。通過引入智能化、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術，商業(yè)地產(chǎn)可以實現(xiàn)更高效的運營管理、更精準的營銷推廣和更優(yōu)質(zhì)的客戶服務。隨著電商的快速發(fā)展和消費者購物習慣的改變，商業(yè)地產(chǎn)需要積極應對線上線下的融合趨勢。通過打造線上線下一體化的商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)可以實現(xiàn)線上線下的互補優(yōu)勢，提升整體競爭力。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢和前景將呈現(xiàn)出多元化、體驗化、數(shù)字化、綠色化等特點。然而，也需要注意到行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和不確定性，如市場需求的變化、政策調(diào)整的影響等。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要保持敏銳的市場洞察力和創(chuàng)新能力，不斷適應市場的變化和需求，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

中研普華通過對市場海量的數(shù)據(jù)進行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務，最大限度地幫助客戶降低投資風險與經(jīng)營成本，把握投資機遇，提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》。

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  2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展面臨巨大機遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有進一步洗牌的強烈要求，但是在一些商業(yè)...

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