中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測2024

• 黃婷 2024年3月7日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1088 69
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在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷高速增長后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級已成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)期，精細(xì)化轉(zhuǎn)型勢在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級的重要賽道。

隨著城市化率不斷提升，中國居民對住房的需求已經(jīng)從“居者有其屋”轉(zhuǎn)向“居者優(yōu)其屋”階段。近年來，改善人們的居住條件、環(huán)境成為政策的主攻方向。

3月7日上午9時(shí)，全國政協(xié)十四屆二次會(huì)議舉行第二次全體會(huì)議。全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中國人民銀行原行長、中國金融學(xué)會(huì)理事會(huì)會(huì)長易綱表示，建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，允許房企依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金。當(dāng)前，政策的重點(diǎn)首先是壓實(shí)房企的主體責(zé)任，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，然后才是壓實(shí)地方政府的責(zé)任，更好發(fā)揮政府作用。要重點(diǎn)支持大多數(shù)房企特別是民營頭部房企持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，著力解決他們的流動(dòng)性困難，支持房企把樓蓋好，按質(zhì)按時(shí)交到購買者手中。

今年政府工作報(bào)告中，涉及房地產(chǎn)市場的內(nèi)容有三方面值得關(guān)注。一是標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定;二是加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求;三是適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在業(yè)內(nèi)看來，這意味著今年房地產(chǎn)行業(yè)將不僅僅聚焦于化解風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要完善“保障+市場”住房供應(yīng)體系，供需兩端同時(shí)發(fā)力，滿足多樣化居住需求。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房企債務(wù)化解、項(xiàng)目保交付等方面，加快企業(yè)自救、房企債務(wù)重組、收并購、破產(chǎn)重整等均是化解風(fēng)險(xiǎn)的重要策略。就化債進(jìn)程而言，部分房企已在債務(wù)重組之路上邁出關(guān)鍵一步?！　〗刂聊壳埃趧?chuàng)中國、富力地產(chǎn)等房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期;龍光集團(tuán)、花樣年、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期。在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，2024年會(huì)有更多出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，加快風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。在這一過程中，支持合理融資是防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延的重要抓手。

隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，以高負(fù)債模式驅(qū)動(dòng)發(fā)展的傳統(tǒng)經(jīng)營模式亦將遠(yuǎn)去，新發(fā)展模式將在不斷探索中得到逐步深化，支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)前行?！　∈聦?shí)上，自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”以來，構(gòu)建新發(fā)展模式已成房地產(chǎn)下半場發(fā)展的關(guān)鍵詞。今年的政府工作報(bào)告中再次提出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化, 加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，2024年房地產(chǎn)行業(yè)仍需頂住壓力，積極付諸行動(dòng)，為穩(wěn)定全國經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)?！　≡诠P者看來，在適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化的格局下，標(biāo)本兼治化解風(fēng)險(xiǎn)、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，將是2024年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的三大聚焦點(diǎn)，亦是重點(diǎn)發(fā)力方向。　　滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，為釋放需求帶來更大空間。在“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”的任務(wù)目標(biāo)之下，今年政府工作報(bào)告還提及滿足“多樣化改善性住房需求”，首提“多樣化”，將為政策優(yōu)化方向和市場企穩(wěn)回升帶來更大空間。

標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為改善行業(yè)融資環(huán)境帶來更大確定性。當(dāng)前來看，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是2024年“穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”工作的重中之重，一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求則是重要發(fā)力點(diǎn)。

從房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式出發(fā)，輕重并舉是重要方向，加碼布局存量市場的運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)，是新賽道也是新出路，代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓等方面具備發(fā)展空間。綜合來看，地產(chǎn)下半場，開發(fā)商要圍繞細(xì)分賽道、高品質(zhì)的居住服務(wù)需求練內(nèi)功，建立從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期服務(wù)模式。如此一來，亦有望為房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈健康發(fā)展注入穩(wěn)定劑和新動(dòng)能。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》分析：

在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷高速增長后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級已成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)期，精細(xì)化轉(zhuǎn)型勢在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級的重要賽道。

今年以來，國家高度重視我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，各部門積極響應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)整優(yōu)化政策措施。與此同時(shí)，各地在堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策方向指引下，紛紛圍繞實(shí)際情況，推陳出新提升房地產(chǎn)政策精準(zhǔn)度。

我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時(shí)，部分城市房價(jià)上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長的同時(shí)出現(xiàn)了階段性的波動(dòng)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國的國民經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)是綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，隨著中國進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。一方面行業(yè)內(nèi)適應(yīng)各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動(dòng)性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產(chǎn)建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

在此背景下，數(shù)智化轉(zhuǎn)型，推進(jìn)智能化的建設(shè)、銷售方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢

從未來市場趨向來看，越多的公司會(huì)走向?qū)I(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進(jìn)、技術(shù)不斷革新也將對行業(yè)的升級，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在流通環(huán)節(jié)的運(yùn)用和智能化體系的建設(shè)差距顯然還有很大。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質(zhì)住房發(fā)展。未來，企業(yè)需要通過提升資產(chǎn)運(yùn)營、資本運(yùn)作等能力，尋找新的增長點(diǎn)。

黨的二十大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府和金融機(jī)構(gòu)加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設(shè)，重點(diǎn)解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機(jī)遇。

新型城鎮(zhèn)化伴隨戶籍制度改革、“人地錢”機(jī)制從地方創(chuàng)新到中央統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以及房地產(chǎn)行業(yè)本身在供求關(guān)系發(fā)生歷史性變化趨勢下，土地及城市規(guī)劃、保障房建設(shè)制度、不動(dòng)產(chǎn)REITs等金融政策與制度、稅收制度、產(chǎn)權(quán)制度、市場交易及監(jiān)管制度等基礎(chǔ)制度都要進(jìn)行系統(tǒng)性調(diào)整完善，是覆蓋各種需求的住房主體，多層次住房供應(yīng)要素系統(tǒng)，從供給側(cè)、需求側(cè)的各要素與主體環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)性改革創(chuàng)新、調(diào)整完善，再經(jīng)過3～5年左右時(shí)間行業(yè)出清著陸，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革深入、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式初步形成并穩(wěn)健運(yùn)行。

2024年需要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2024年兩會(huì)工作任務(wù)還提出健全風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制, 主要是“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”目前國家層面的保障房政策體系已經(jīng)齊備，預(yù)期新模式將對2024年的房地產(chǎn)實(shí)物量做出重要支撐。繼續(xù)重視重組類標(biāo)的和小盤價(jià)值。2024年的機(jī)會(huì)主要來自于資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的困境反轉(zhuǎn)型公司，關(guān)注港股通變化，并繼續(xù)推薦園區(qū)公司，龍頭房企。

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  2024-2029年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

  在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷高速增長后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級已成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)期，精細(xì)化轉(zhuǎn)型勢在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級的重要賽道。今年以來...

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