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商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀及前景趨勢分析

商品房企業(yè)當(dāng)前如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇?

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目前,全國商品房銷售面積連續(xù)24個(gè)月同比下滑,顯示出市場的調(diào)整趨勢。這可能與政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)者預(yù)期等因素有關(guān)。當(dāng)前,商品房市場呈現(xiàn)出供大于求的局面。一方面,開發(fā)商的投資開發(fā)速度可能超過了市場的實(shí)際需求;另一方面,消費(fèi)者對購房的需求可能受到經(jīng)濟(jì)壓

近年來,我國房地產(chǎn)行業(yè)快速增長,但高增長過后,隨之而來的是產(chǎn)能出清以及行業(yè)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整,我國房地產(chǎn)行業(yè)正由高速增長階段邁向高質(zhì)量發(fā)展階段,這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的本質(zhì)要求。

目前,全國商品房銷售面積連續(xù)24個(gè)月同比下滑,顯示出市場的調(diào)整趨勢。這可能與政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)者預(yù)期等因素有關(guān)。當(dāng)前,商品房市場呈現(xiàn)出供大于求的局面。一方面,開發(fā)商的投資開發(fā)速度可能超過了市場的實(shí)際需求;另一方面,消費(fèi)者對購房的需求可能受到經(jīng)濟(jì)壓力、政策調(diào)控等因素的影響而有所減弱。一線城市群和成渝地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售占全國比重快速上升,這可能與這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力、人口流動(dòng)和消費(fèi)能力有關(guān)。而三四線城市商業(yè)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)持續(xù)收縮,反映了這些地區(qū)商品房市場的疲軟態(tài)勢。

商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

我國商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現(xiàn)上升態(tài)勢,但上升速度減慢。2017年我國商品房銷售面積突破16億平方米,銷售金額突破13萬億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區(qū)間,其中銷售面積的上升幅度較小,銷售金額保持一定的上升規(guī)模。截至2022年8月份,我國商品房銷售面積為8.79億平方米,銷售金額為8.6億元。

去年,1-9月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)還是有壓力的,但是也有一些好的表現(xiàn),比如銷售端有幾點(diǎn)是值得肯定的:第一,銷售數(shù)據(jù)經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比正增長;第二,待售面積數(shù)據(jù)有了積極向好的表現(xiàn),說明去庫存工作到位了;第三,銷售端包括購房定金、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)、企業(yè)到位資金狀況已經(jīng)開始回正,說明銷售數(shù)據(jù)開始回暖,企業(yè)的資金狀況也將有所改善。

1—3月份,新建商品房銷售面積22668萬平方米,同比下降19.4%,其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元,下降27.6%,其中住宅銷售額下降30.7%。

1—3月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25689億元,同比下降26.0%。其中,國內(nèi)貸款4554億元,下降9.1%;利用外資7億元,下降11.9%;自籌資金8681億元,下降14.6%;定金及預(yù)收款7435億元,下降37.5%;個(gè)人按揭貸款3643億元,下降41.0%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國商品房行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評估研究報(bào)告》顯示:

近十年來我國人均可支配收入不斷增長,同時(shí)消費(fèi)能力不斷增長,大大帶動(dòng)了我國商品房市場不斷增長,據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年我國居民人均可支配收入35128元,比上年名義增長9.1%,扣除價(jià)格因素,實(shí)際增長8.1%;比2019年增長14.3%,兩年平均增長6.9%,扣除價(jià)格因素,兩年平均實(shí)際增長5.1%。

值得一提的是,去年前三季度,全國房屋竣工面積為4.9億平方米,同比增長19.8%,較1-8月提升0.6個(gè)百分點(diǎn)??⒐っ娣e明顯增長說明保交樓工作在穩(wěn)步推進(jìn),項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付加快進(jìn)行,這也是樓市信心的關(guān)鍵所在。

商品房行業(yè)市場前景趨勢分析

政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策持續(xù)收緊,旨在穩(wěn)定房價(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。政策調(diào)控的加強(qiáng)使得市場供需關(guān)系發(fā)生變化,開發(fā)商在供應(yīng)端趨于謹(jǐn)慎,而購房者則更加理性。

在2022年10月16日中共二十大報(bào)告中,在"增進(jìn)民生福祉,提高人民生活品質(zhì)"的大框架下闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向,具體提出:堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。二十大報(bào)告的再次強(qiáng)調(diào)彰顯政策定力,同時(shí)也意味著"房住不炒"將成為我國長期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位,接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上。

隨著市場供應(yīng)過剩和購房者需求的減少,房企之間的競爭愈發(fā)激烈。為了去庫存、回籠資金,房企普遍加大了促銷力度,通過降價(jià)、優(yōu)惠等方式吸引購房者。

全國22城集中供地政策持續(xù)調(diào)整。為引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)理性競爭,2021年全國22城首次采取集中供地模式,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。在首輪集中供地過程中,部分城市通過禁止“馬甲”拍地、穿透購房資金、限制土地成交后股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加強(qiáng)房企購地資格審查。

中國的城市化率仍在不斷提升,未來農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。這為商品房市場提供了巨大的需求空間。

想要了解更多商品房行業(yè)詳情分析,可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2024-2029年中國商品房行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價(jià)值評估研究報(bào)告》。

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