庫存去化周期

　　會(huì)不會(huì)反彈

　　錢江晚報(bào)購房寶數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年12月31日，杭州市(不含富陽)的新建商品房庫存為108523套。按2016年平均月成交套數(shù)計(jì)算，去化周期為6.7個(gè)月，住宅的去化周期更短，為4.2個(gè)月。

　　不過，去化周期是一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的概念，庫存量增加的同時(shí)，每個(gè)月的銷售量也在變。

　　2016年，杭州市區(qū)涉宅用地(宅地、商住用地)共成交80宗，總可建面積985.4萬平方米，如果按照每套120平方米測(cè)算，這些項(xiàng)目全部入市，將有8萬套左右的供應(yīng)量。

　　潛在庫存+顯性庫存，大致為18萬套左右(中間有部分重疊)，還有2017年一季度拿地的項(xiàng)目也有可能轉(zhuǎn)化為當(dāng)年庫存。

　　而新政后，杭州新建商品房成交量明顯下滑，住宅尤其明顯。以2016年11月為例，商品房成交量為9734套，住宅成交3583套，下滑幅度驚人。

　　如果按照這個(gè)成交套數(shù)來測(cè)算2017年的消化周期，即使是庫存量沒有大幅的增長，但由于單月銷售量明顯減少，消化周期很有可能會(huì)被拉長。

　　猜想四：

　　2017年土地市場

　　還會(huì)那么熱嗎

　　2016年，杭州樓市成交量呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的狀態(tài)，不過，土地市場卻一直高歌猛進(jìn)。有不少人提出疑問，2017年還有這么多房企會(huì)來拿高價(jià)地嗎?土地市場還會(huì)繼續(xù)瘋狂嗎?

　　1月19日，杭州市區(qū)將迎來2017年首場土拍，集中掛牌19宗共784畝地塊，總起價(jià)達(dá)114.35億元，其中有11宗為涉宅用地。其中翠苑、留下以及塘北單元的涉宅用地樓面起價(jià)已經(jīng)超過2萬元/m2，而余杭良渚街道三宗涉宅用地樓面起價(jià)超過16000元/m2。

　　可以看出，樓面起價(jià)做高、位置較好是現(xiàn)階段土地出讓貫徹的一個(gè)主要思路。為配合杭州樓市調(diào)控政策，2017年杭州將很有可能繼續(xù)增加土地供應(yīng)，來抑制房價(jià)過快上漲。

　　高地價(jià)已經(jīng)將一些板塊的想象空間預(yù)支，但仍不排除嚴(yán)重缺糧或新進(jìn)入杭州的外來房企火中取栗。而一些資金實(shí)力雄厚的央企，可以通過長周期運(yùn)作來規(guī)避項(xiàng)目短期風(fēng)險(xiǎn)。

　　而有的房企，如萬科、融創(chuàng)等，由于土地儲(chǔ)備豐厚，正等著逆周期操作，當(dāng)土地市場降溫之后再行進(jìn)入抄底。這樣的博弈，誰將笑到最后?