房地產(chǎn)領(lǐng)域沒有尋常的四季可言，夏天過去后，很可能便是冬天。近日，萬科高級副總裁譚華杰在發(fā)表對2017年地產(chǎn)行業(yè)的看法時表示，2017年為銷售小年是大概率事件。

第一財經(jīng)記者了解到，某些開發(fā)商在年前已經(jīng)制定“防寒”策略，包括但不止于把去年部分的銷售金額留待今年結(jié)轉(zhuǎn)以保持年度銷售數(shù)據(jù)平穩(wěn)、延遲開盤等待市場明朗、預(yù)備更充足的現(xiàn)金流以在市場冷淡時入場拿地掃貨。此外，小型開發(fā)商被并購、大中型開發(fā)商的地王入市去化依然是今年的市場主題。

1月樓市銷售滑鐵盧

在調(diào)控政策和春節(jié)雙重因素的影響下，1月的樓市成交數(shù)據(jù)愈顯慘淡。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月各線代表城市成交同、環(huán)比均回落。北上廣深四個一線城市及南京、成都、蘇州等15個二、三線代表城市周均成交量同、環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度回落態(tài)勢，一線城市月度周均成交量同比降幅超三成，環(huán)比降幅超一成。其中上海、深圳同比降幅尤為顯著，而二、三線代表城市月度周均成交量同、環(huán)比降幅均在一成左右。

以深圳為例，樓市冷下來，首先從上門訪客量下降開始，一家大型代理商的中介苦惱地表示，春節(jié)期間留守深圳，所在門店一宗成交都沒有，幾乎沒有人上門看房，但去年春節(jié)，門店促成二手成交超過十宗。不僅二手市場表現(xiàn)冷清，深圳龍崗、寶安多個樓盤的置業(yè)顧問同樣表示，春節(jié)假期售樓處乏人問津。

深圳規(guī)土委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月，深圳新房成交面積17.42萬平方米，環(huán)比下跌20.23%。這是繼2016年11月份以來，深圳新房成交量連續(xù)下跌的第三個月;上海中原的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，同期，上海新建商品住宅成交量387181平方米，環(huán)比下跌35.1%，創(chuàng)下2011年以來的成交新低。

房企的銷售數(shù)據(jù)同樣不樂觀。克而瑞監(jiān)測的40家大型房企中，其中六成銷售金額相比2016年12月下滑，此中的10家房企下滑幅度超50%。在拿地方面，上述40家房企公開市場拿地總量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，成交面積和成交總價跌幅均達50%以上。

穆迪預(yù)測，2016年中國房地產(chǎn)銷售創(chuàng)下新紀錄，在政府加強調(diào)控抑制房價上漲的情況下，2017年銷售增速將有所放緩。去年四季度，全國范圍內(nèi)密集出臺的調(diào)控政策之下，在購買資格、個人房貸、新房銷售價格等多個方面限制交易，意圖使樓市降溫。

譚華杰日前分享的觀點中表示，“2016年是一個銷售大年，2017年繼續(xù)是大年的可能性就很小。”譚華杰表示，從行業(yè)整體而言，無論面積還是金額的增速，都不建議做太樂觀的分析。銷售面積保持穩(wěn)定、價格溫和上升，這樣的假設(shè)相對公允，預(yù)測風險比較低。

穆迪分析師黃哲稱：“經(jīng)歷了2016年的增長后，我們預(yù)計2017年全國合約銷售額將與2016年大體持平或略有下降?！?/p>

寡頭趨勢加劇

如此政策背景、成交行情下，開發(fā)商普遍持有保守態(tài)度。

2月8日，萬科證代梁潔在一個投資者電話會議上表示，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控思路在短期內(nèi)難以改變，萬科在2017年將面臨比2016年更大的去化壓力。

總部位于深圳的一家上市房企的相關(guān)負責人告訴第一財經(jīng)記者，“公司內(nèi)部對今年的行情看法悲觀，從去年第四季度起，已陸續(xù)推遲了多個項目的入市、加推計劃，但是到了1月，已經(jīng)不得不入市銷售了，而行情尚未好轉(zhuǎn)，只能在定價上向市場低頭?！睋?jù)了解，該房企12月銷售額出現(xiàn)了近三成的下滑。

招商蛇口總經(jīng)理許永軍則對第一財經(jīng)記者表示：“2016年底的中央經(jīng)濟工作會議確定了穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，強調(diào)要‘促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’，同樣突出了‘穩(wěn)’字，這表明政府最希望看到的是房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，市場既不要過熱，也不能過冷?！痹S永軍預(yù)測今年樓市整體穩(wěn)定，無需過于悲觀。

盡管多家房企態(tài)度謹慎，但于2017年年度目標銷售額上依然提出了一定增幅的數(shù)字。

在恒大與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中，恒大對2017年的預(yù)期銷售額為4500億元，僅較2016年的3733.7億元略微增長20%。

于2015年底重組上市的招商蛇口在2016年全年獲得739億元銷售業(yè)績，許永軍表示，2017年招商蛇口的銷售額目標是沖刺千億元臺階。而此目標相比2016年，增幅將近40%。

總體來看，大部分開發(fā)商都考慮到市場現(xiàn)狀而確立了相對保守的增長目標，唯有少數(shù)企業(yè)將目標鎖定較高。如在1月創(chuàng)出486億元銷售金額的碧桂園，在2016年全年的銷售金額為3088億元，同比2015年實現(xiàn)了約120%的增長成績。據(jù)媒體報道，2017年碧桂園內(nèi)部把目標銷售金額業(yè)績定在5000億元到6000億之間，同樣是接近翻番的目標。

不過，業(yè)內(nèi)普遍認為，在樓市走勢未明朗的背景下，房企業(yè)績保持高速增長的能力受到考驗。易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)記者表示：各地調(diào)控政策的嚴厲度目前有增無減，京滬兩地的個人房貸再度收緊，市場行情繼續(xù)走弱。

值得注意的是，在市場整體量跌價跌的前提下，大型房企銷售依然搶跑，從而加速兩極分化的趨勢。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，有8家企業(yè)單月業(yè)績在百億元以上，金額環(huán)比普遍增長。

目前，在美國，成熟階段的龍頭房企市占率是6%～8%，而同期的中國，去年全年市場上銷售額超過3000億元的萬科和恒大，市占率僅有3%～4%。譚華杰因此認為，中國龍頭房企規(guī)模尚有一倍成長空間，主要來自行業(yè)的集中化。