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環(huán)京樓市是否值得投資?哪些區(qū)域購房又需更加謹(jǐn)慎?

2017年3月13日     來源:中國(guó)新聞網(wǎng)      編輯:WangWanZhen      繁體
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大廠和香河等雖受燕郊的影響,但公共交通等配套還沒跟進(jìn)。懷來和永清也難以形成市場(chǎng)熱點(diǎn),此類城市成長(zhǎng)空間會(huì)相對(duì)較小,投資需謹(jǐn)慎,“這一波購房者中,還是有人會(huì)高價(jià)接盤,但風(fēng)險(xiǎn)比較大?!?/div>

  中新經(jīng)緯客戶端3月10日電(劉雪玉)自通州成為北京城市副中心,出臺(tái)了史上最嚴(yán)格的限購政策后,緊鄰?fù)ㄖ莸难嘟紭鞘斜汩_始持續(xù)走高。在燕郊樓市每平方米將直逼3萬元的情形下,驚呼房?jī)r(jià)高漲的買房者逐漸將目光轉(zhuǎn)移到環(huán)京其他區(qū)域。那么,在環(huán)京區(qū)域樓市持續(xù)升溫的走勢(shì)下,哪些區(qū)域投資購房需更加小心、謹(jǐn)慎呢?

環(huán)京房?jī)r(jià)

  此前,經(jīng)緯君統(tǒng)計(jì)過,如今環(huán)京地區(qū)已有8個(gè)縣市出臺(tái)限購政策。目前,以燕郊為代表的“北三縣”房?jī)r(jià)打著滾兒上漲,投資客的目光更是從“京東”轉(zhuǎn)向“京南”。同屬于空港經(jīng)濟(jì)輻射區(qū),固安、涿州、永清等起步較慢的“價(jià)值洼地”也駛?cè)敕績(jī)r(jià)上漲快車道。

環(huán)京房?jī)r(jià)

  圖:燕郊樓市2009年到2017年價(jià)格漲幅表

  歷史

  燕郊房?jī)r(jià)屢次大起大落

  首先來說說最熱區(qū)域燕郊。據(jù)經(jīng)緯君(微信公眾號(hào):jwview)從中原地產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)了解到,燕郊房?jī)r(jià)屢次大起大落,2009年初,燕郊的房?jī)r(jià)平均在每平米3000-4000元,2009年底的燕郊房?jī)r(jià)大約在每平米6000-7000元,2010年5月隨著北京房?jī)r(jià)飛漲達(dá)到高點(diǎn),燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價(jià)格。

  事實(shí)上,在2010年9月,河北出臺(tái)限制外地人買房貸款政策,燕郊房?jī)r(jià)曾跌回過每平方米8000元左右的價(jià)格。而2010年11月“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房?jī)r(jià)重回9000元/平米,隨即又下跌。

  到了2011年上半年,燕郊房?jī)r(jià)基本維持在7000-8000元/平米,且勻速上漲。下半年,隨著北京通州房?jī)r(jià)跳水,燕郊一手房單價(jià)也從2011年上半年8500-9000元/平米回落到7000元/平米,部分項(xiàng)目從均價(jià)8500元直降至5500元/平米。直到2013年,燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著北京回暖逐漸回到1萬元上下。

  2014年受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的影響,燕郊房?jī)r(jià)再次下調(diào)到8000元左右。在2015年的時(shí)候,燕郊市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上漲,達(dá)到均價(jià)1.6萬元。2016年,燕郊市場(chǎng)個(gè)別樓盤單價(jià)已超2萬元。截至目前,個(gè)別樓盤的價(jià)格直逼每平方米3萬元。從這些數(shù)據(jù)不難看出,雖然燕郊房?jī)r(jià)屢次大起大落,但從2015年8月,自通州成為北京城市副中心后,燕郊的房?jī)r(jià),也是一直在漲漲漲!

  問題

  環(huán)京地區(qū)配套設(shè)施較少

  燕郊作為一座“睡城”,過去是承接北京外溢的居住需求,現(xiàn)在則是成為一條回報(bào)率可觀的投資途徑。目前,在新房供應(yīng)斷頓的情況下,原本流動(dòng)性很差的燕郊二手房市場(chǎng)開始活躍起來。據(jù)市民羅女士告訴經(jīng)緯君(微信公眾號(hào):jwview),去年8月,在燕郊房?jī)r(jià)大漲的時(shí)期,她和家人在燕郊投資了一套50多平方米的房子?!爱?dāng)時(shí)買的時(shí)候,單價(jià)在每平方米2萬元左右,目前可以賣到每平方米3萬元的價(jià)格?!睋?jù)羅女士介紹,這套房子自從過戶,她和家人僅去看過兩次,完全是為了投資,并不是作為剛需住房。

  像羅女士一樣,去年買房,今年轉(zhuǎn)手就要賣房的購房者,在燕郊不在少數(shù)。據(jù)燕郊一位李姓售樓員介紹說,他此前一直在北京鏈家賣二手房,現(xiàn)在到燕郊做新房銷售已有3年。“燕郊限購前,客戶一次性購買多套房的情況,十分常見?!?/p>

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說,像燕郊這樣的環(huán)京區(qū)域樓市雖然有較大的投資屬性,但同時(shí)也承擔(dān)了部分自住需求,比如剛需外地人群、度假養(yǎng)老人群等。但是,從目前的情況來看,大部分區(qū)域還處于開發(fā)建設(shè)中,無相應(yīng)配套設(shè)施。

  嚴(yán)躍進(jìn)說,對(duì)于環(huán)北京各區(qū)縣而言,京津冀一體化的政策利好毋庸置疑,但涉及多省市的合作、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、職能調(diào)整、產(chǎn)業(yè)遷移、人口分流等問題。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示,雖然環(huán)北京區(qū)域承接疏散北京資源的消息利好,但如果沒有大的、特別是政府推動(dòng)的大項(xiàng)目,地方的各種配套設(shè)施就不會(huì)那么容易發(fā)展起來,也就不可能給區(qū)域帶來特別大的拉動(dòng)。

  專家觀點(diǎn)

  北京大興周邊區(qū)域仍具投資價(jià)值,香河、寶坻等性價(jià)比減弱

  那么,到底環(huán)北京區(qū)域的樓市是否值得投資,哪些區(qū)域購房又需更加謹(jǐn)慎?

  嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)緯君(微信公眾號(hào):jwvie),從市場(chǎng)成長(zhǎng)性的角度看,類似大興機(jī)場(chǎng)周邊的區(qū)域?qū)嶋H上還是有很好的投資價(jià)值的,對(duì)于此類區(qū)域來說,包括永清、固安等,都有很好的成長(zhǎng)價(jià)值。當(dāng)然從投資謹(jǐn)慎的角度看,類似香河、寶坻等區(qū)域的投資性價(jià)比會(huì)減弱,所以這個(gè)時(shí)候投資相對(duì)要考慮更多的問題。

  另外從大趨勢(shì)看,京津冀的概念正被目前的環(huán)京概念所替代。至少從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度看,此類概念過熱,后續(xù)要警惕相關(guān)樓盤隨意漲價(jià)的做法。此外,大廠和香河等雖受燕郊的影響,但公共交通等配套還沒跟進(jìn)。懷來和永清也難以形成市場(chǎng)熱點(diǎn),此類城市成長(zhǎng)空間會(huì)相對(duì)較小,投資需謹(jǐn)慎,“這一波購房者中,還是有人會(huì)高價(jià)接盤,但風(fēng)險(xiǎn)比較大?!?/p>

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