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深圳炒房客把怎么把260萬(wàn)元生出4000萬(wàn)去炒房?資金從哪里來(lái)?

2017年3月14日     來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)      編輯:WangWanZhen      繁體
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炒房產(chǎn)生的一切問題都源于金融杠桿的給予與緊縮。在投資客眼里,房子不僅是住,它還應(yīng)該是一個(gè)賺錢的工具,他們只是眼光比較超前一點(diǎn)而已。

炒房產(chǎn)生的一切問題都源于金融杠桿的給予與緊縮。在投資客眼里,房子不僅是住,它還應(yīng)該是一個(gè)賺錢的工具,他們只是眼光比較超前一點(diǎn)而已。

深圳炒房客

和徐敬堯的第一次見面,是在羅湖區(qū)黃貝嶺一間中介店鋪前。他異常淡定地把鑰匙給了房產(chǎn)中介員,說起了自己的要求:“這個(gè)三室一廳,你先幫我掛460萬(wàn)元,我心理最低價(jià)位是440萬(wàn)元,再低就繼續(xù)掛著?!背錆M底氣的徐敬堯,手上還有7套房子,其中6套都是在2015年深圳房?jī)r(jià)剛剛起飛,還沒完全飛起的時(shí)候購(gòu)入。到今天他已經(jīng)賺了超過4000萬(wàn)元,當(dāng)初投入的成本僅為260萬(wàn)元。

當(dāng)徐敬堯看到央視財(cái)經(jīng)采訪的那個(gè)《深圳炒房客100萬(wàn)變成5000萬(wàn)只用兩年》的新聞時(shí),只是感慨:“投資客重要的不是抓住時(shí)機(jī),而是不要貪心,盤鋪得太大,又沒這個(gè)能力,很容易馬失前蹄?!鄙钲跇鞘薪?jīng)過2015年的大漲后,房產(chǎn)的金融屬性越來(lái)越強(qiáng),投資客們就像買股票一樣買房子。

260萬(wàn)元怎么生出4000萬(wàn)元?

今年才35歲的徐敬堯開始接觸炒房時(shí),是3年前準(zhǔn)備買婚房。當(dāng)時(shí)他已經(jīng)是公司一個(gè)中層管理者。從小在深圳長(zhǎng)大的他,依靠家里支持,在2014年8月以260萬(wàn)元購(gòu)入了位于前海的一套66平方米的小兩房。

在2015年“3·30”新政后,深圳房?jī)r(jià)近乎失控,不到兩個(gè)月時(shí)間,部分熱點(diǎn)區(qū)域,比如前海、龍華、寶安中心等片區(qū)的房?jī)r(jià)飆升近40%。2014年深圳房地產(chǎn)投資增速為20.5%,而2015年一季度已經(jīng)增速接近30%。徐敬堯這套小兩房近乎翻倍,達(dá)到了400萬(wàn)元。

徐敬堯看到房?jī)r(jià)上漲速度超乎想象,當(dāng)機(jī)立斷出售房子套現(xiàn),又和家里親戚再借了80萬(wàn)元,加入了炒房軍團(tuán)。徐敬堯選擇的卻是龍華區(qū),2015年5月,龍華區(qū)多個(gè)新盤熱銷,甚至出現(xiàn)“日光盤”。不少龍華區(qū)新項(xiàng)目推出排隊(duì)購(gòu)房都是人山人海。徐敬堯還是選擇二手房,以2.9萬(wàn)元/平方米購(gòu)入兩套80平方米小戶型。雖然心有忐忑,但是徐敬堯相信龍華區(qū)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

果不其然,龍華區(qū)新盤房?jī)r(jià)甚至超過5萬(wàn)元/平方米,二手房?jī)r(jià)格也是水漲船高。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,2014年雖然樓市低迷,“9·30”新政后龍華區(qū)市場(chǎng)開始復(fù)蘇,而10月龍華再出地王,為樓市添了一把火,當(dāng)年龍華區(qū)新房?jī)r(jià)格漲幅也超過全市漲幅為14%,達(dá)到了24613元/平方米。深圳2015年房?jī)r(jià)上漲了39%,這一情況下,龍華的增幅也十分明顯,新房增長(zhǎng)33%,二手房增長(zhǎng)32%。

徐敬堯一邊抓住了房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì),一邊利用房子抵押貸款再買房,先后在南山區(qū)、羅湖區(qū)、龍華區(qū),乃至當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)還處洼地的龍崗區(qū),又購(gòu)入了6套房。

對(duì)于如何操作這一切,徐敬堯?qū)χ袊?guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示:“投資客操作手法雖然多樣,但歸根結(jié)底還是和銀行貸款相關(guān)。對(duì)于資金鏈不緊張的業(yè)主,一般不會(huì)賣房,而是用房產(chǎn)抵押套現(xiàn)。像我就用‘紅本’做抵押貸款,雖然利率看起來(lái)比較高,為7.5%,對(duì)于我來(lái)說是可以接受的范圍,把錢套出來(lái)除去借的成本,往往是夠下一套的首付款。重要的是,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,房產(chǎn)仍然在我手中,可持有增值也可出租。如果房?jī)r(jià)不幸下跌,以現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格70%的評(píng)估價(jià)從銀行貸出的抵押貸款,也可以為我的固定收益和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

徐敬堯告訴記者,目前他手上有5套是全額還清,3套商品房總月供為7萬(wàn)元。徐敬堯表示還款壓力并不大,“我在南山區(qū)的房子租金較高,勉強(qiáng)可以抵去房貸。就我所知,大家對(duì)于深圳樓市的前景還是十分看好”。

資金從哪里來(lái)?

對(duì)于近日央視財(cái)經(jīng)曝光的一位深圳白領(lǐng)投資客2年用100萬(wàn)元炒到5000萬(wàn)元資產(chǎn),他把父母名下的房子拿去做了轉(zhuǎn)按揭,親戚的指標(biāo)也都借來(lái)買房,2015年反復(fù)操作了17次,2016年操作了4次,現(xiàn)在背負(fù)著20萬(wàn)元月供房貸如坐針氈,不得不賣房套現(xiàn)。

徐敬堯表示:“只能說他盤鋪得太大了,月供20萬(wàn)元,一般人很難吃得消,普遍都會(huì)控制負(fù)債率,不要超過60%。畢竟現(xiàn)在深圳樓市調(diào)控下,買家也是在觀望,如果急著出手,根本賣不出滿意的價(jià)錢?!?/p>

另一位投資客張超的看法一致,“為什么有不少投資客喜歡用加按揭的方法來(lái)套現(xiàn),很簡(jiǎn)單,一套100萬(wàn)元的房子,按70%來(lái)貸款的話,能從銀行貸款70萬(wàn)元;如果日后這房子漲價(jià)到150萬(wàn)元,那么在銀行做加按揭可以貸到比70萬(wàn)元更多的貸款金額。這對(duì)投資客來(lái)說,相當(dāng)于放大杠桿增加炒房收益?!?/p>

何謂加按揭,如果是有抵押的房產(chǎn)或者正處于按揭狀態(tài)當(dāng)中,再對(duì)此房產(chǎn)進(jìn)行抵押,銀行不會(huì)允許。因此還可以用加按揭,通過“持證二次抵押”先將原來(lái)的貸款還清,然后將增值后的房產(chǎn)進(jìn)行二次抵押可以獲得更多的貸款額度,多貸的錢就可以用于炒房。

目前深圳還有銀行能做加按揭,招商銀行最高額度是150萬(wàn)元,工商銀行最高額度是100萬(wàn)元,建設(shè)銀行最高額度則是300萬(wàn)元。值得注意的是,加按揭年利率大約在7.5%,遠(yuǎn)高于普通房貸利率,也高于部分消費(fèi)貸。因此,對(duì)于資金鏈緊張的人來(lái)說,確實(shí)是有壓力。

央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示,2015年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款較前一年增長(zhǎng)了2.1倍,平均按揭成數(shù)高達(dá)6.5成,與最高貸款成數(shù)僅差5%,深圳人幾乎將杠桿用到了極致。

有銀行人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言:“房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)候,各種借貸不會(huì)有大問題。但如果房?jī)r(jià)回調(diào),低首付甚至零首付很容易引發(fā)斷供的危險(xiǎn)。借款人只有極力推高房?jī)r(jià),才能從銀行獲得更多信貸資金,其實(shí)會(huì)導(dǎo)致樓市泡沫越來(lái)越大?!?/p>

深圳投資客知多少

配資炒房到底是一種怎么樣的狀態(tài),中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪得知,深圳市場(chǎng)上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購(gòu)房者比例大概在5%~10%,其中“首付貸”又占了近一半的比例。據(jù)深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì),按照其摸底排查的企業(yè)30家左右,所投放的“首付貸”存量規(guī)模大致在25億至30億元。

對(duì)于市場(chǎng)上流行的“首付貸”雖然解了購(gòu)房者的燃眉之急,卻也放大了資金風(fēng)險(xiǎn),而且部分不滿足房貸標(biāo)準(zhǔn)的客戶,亦因?yàn)槭赘顿J的“幫助”順利過關(guān),實(shí)則是變相的次級(jí)貸,對(duì)整個(gè)鏈條來(lái)講都是安全隱患。

“深圳房?jī)r(jià)暴漲便是加杠桿的結(jié)果,應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)貸款的控制,警惕杠桿效應(yīng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),抑制投機(jī)炒房行為。目前深圳存在有投資者加杠桿貸款購(gòu)房的問題,因此從金融杠桿配資業(yè)務(wù)領(lǐng)域入手是很精準(zhǔn)的房?jī)r(jià)調(diào)控辦法,這些辦法都是為了抑制過度投機(jī)?!鄙钲谑凶》垦芯繒?huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會(huì)秘書長(zhǎng)陳藹貧表示。

然而,即便抑制了“首付貸”和各類眾籌業(yè)務(wù),深圳人依舊可以利用銀行來(lái)杠桿買房。除了正規(guī)渠道的住房按揭,在流動(dòng)性寬松背景下,為控制不良貸款、提升利潤(rùn)業(yè)績(jī),各銀行(特別是中小銀行)大力拓展以房屋抵押的消費(fèi)貸款和以個(gè)人銀行賬戶流水保障的信用貸款。

在“資產(chǎn)荒”背景下,股票不能快速獲利,高房?jī)r(jià)卻可以。隨著財(cái)富效應(yīng)的遞增,越來(lái)越多的買房者加入到投資客的隊(duì)伍中。改善型需求、剛性需求的購(gòu)房群體中也有人存在買房投資的動(dòng)機(jī)。深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2014年二手房投資客比例為23.7%,2015年上升至26.75%,2016年比例甚至高達(dá)29%。2016年深圳市按揭購(gòu)買二手房比例為91.5%,全市平均貸款成數(shù)為64%,平均月供是11933元,南山區(qū)月供最高接近2萬(wàn)元。

換句話說,人人都有成為投資客的可能。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為,“深圳近20年新增商品房的速度比北京、上??欤且?yàn)樯钲谛鲁鞘心贻p人口多,存量房在房改前比較少,都是近20年建造,正是房貸開始的時(shí)期。一旦年輕人多了后,承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的傾向比老年人、中年人高。人們加杠桿買房不一定是為了投資,首次置業(yè)和改善置業(yè)較多。深圳短炒客較少,長(zhǎng)期投資較多,因?yàn)榇蠖鄶?shù)人是長(zhǎng)期看好深圳市場(chǎng)?!?/p>

投資客買房這場(chǎng)戲在深圳樓市還將繼續(xù)上演,徐敬堯說:“我們買房是為了資產(chǎn)保值,如果現(xiàn)在能有更好的投資渠道,我們也會(huì)選擇,只是當(dāng)下,深圳的房子更為值錢?!?/p>

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