在持續(xù)不斷的政策施壓下，房地產(chǎn)信托該何去何從?

　　近期，北京等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控再次升級，凸顯了政府抑制房價(jià)過快上漲的決心，深入貫徹“房子是用來住的，不是用來炒”的定位。

　　本輪調(diào)控中

　　房地產(chǎn)信托形勢分析

　　從房地產(chǎn)行業(yè)歷次調(diào)控過程看，房地產(chǎn)信托增長具有較為顯著的順周期性，僅2013年出現(xiàn)背離，在房地產(chǎn)企業(yè)景氣度持續(xù)走低時(shí)，房地產(chǎn)信托增速反而繼續(xù)加快，但是持續(xù)時(shí)間并不長，之后房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速呈現(xiàn)較大幅度下滑?？傮w看，房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)行業(yè)景氣度共振，相關(guān)性非常強(qiáng)。另外，根據(jù)公開信息數(shù)據(jù)，2012年、2015年房地產(chǎn)行業(yè)周期低谷時(shí)，也是房地產(chǎn)信托違約高峰時(shí)期，信托項(xiàng)目兌付承壓較大。那么，在經(jīng)歷了多輪房地產(chǎn)行業(yè)周期后，本輪房地產(chǎn)周期下，信托公司面臨的形勢都有哪些不同呢?

　　筆者認(rèn)為，這主要體現(xiàn)在，一是信托公司對于房地產(chǎn)信托的依賴度明顯降低，集合資金類信托業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)集合信托占比已經(jīng)由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，房地產(chǎn)信托周期性波動可能對于信托公司的總體影響要小于過往;二是信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專業(yè)化程度更高，風(fēng)險(xiǎn)把控能力提升，已經(jīng)能夠針對不同客戶制定不同的風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)，市場策略更具前瞻性，應(yīng)對周期波動的能力升高。三是本次調(diào)控涉及的熱點(diǎn)城市更多，與信托公司重點(diǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域重疊程度更高，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨的不確定性可能更大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金來源將對其發(fā)展產(chǎn)生重要影響，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)涉及了債券融資、私募基金融資等調(diào)控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要是房企購地融資、房地產(chǎn)貸款信托合規(guī)性等方面受到了窗口指導(dǎo)，這有利于房企融資需求回歸信托領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托有可能迎來發(fā)展的好時(shí)機(jī)。

　　但事實(shí)的確如此嗎?在與部分信托同業(yè)的交流中，筆者認(rèn)為雖然并未受到近期密集調(diào)控政策的影響，多數(shù)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)準(zhǔn)入較2016年沒有明顯變化——這源于以往準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)較高，主要目標(biāo)區(qū)域?yàn)橐欢€城市，目標(biāo)客戶為百強(qiáng)房企或上市房企等實(shí)力相對較強(qiáng)的房企，而拿地業(yè)務(wù)主要取決于當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門的態(tài)度，并沒有完全禁止。但是普遍對于四三線城市房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)持有非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。受到房地產(chǎn)市場未來不樂觀情緒的影響，少部分信托公司已經(jīng)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，在業(yè)務(wù)區(qū)域、增信措施、客戶資質(zhì)等方面有了更高要求，諸如業(yè)務(wù)區(qū)域收窄至一線城市、必須有抵質(zhì)押物等。而且，也有個(gè)別信托公司面對房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級時(shí)正在考慮調(diào)整相關(guān)業(yè)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。整體看，信托公司對于房地產(chǎn)信托并沒有因房企融資需求回流而過于樂觀，相反，隨著房地產(chǎn)市場不確定性的增加而更加傾向謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　房地產(chǎn)信托：

　　嚴(yán)監(jiān)管與“風(fēng)口”

　　在持續(xù)的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)信托面臨更大不確定性，難以逃脫此輪周期，難以再現(xiàn)2016年新增房地產(chǎn)集合信托40%左右的高速增長。2017年至今，初步統(tǒng)計(jì)，新成立的房地產(chǎn)集合信托同比增速約為-14%，預(yù)計(jì)2017年全年可能均為負(fù)增長;隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)程度的上升，投資者投資意愿將會降低，投資收益要求會升高，由此，房地產(chǎn)信托募集難度會逐步增大，預(yù)期收益率會有走高趨勢。同時(shí)，房地產(chǎn)信托還需關(guān)注以下幾個(gè)方面：

　　一是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能面臨更加嚴(yán)格的監(jiān)管。雖然此次房地產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)并沒有出臺新的監(jiān)管要求，然而這并不意味著未來沒有，近日監(jiān)管層已經(jīng)提出差別化的信貸政策，未來過熱城市的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有可能加強(qiáng)監(jiān)管。2017年年初，已有信托公司因房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)違規(guī)受到監(jiān)管處罰。因此，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能面臨更高的監(jiān)管要求和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)程度相對較高的一類業(yè)務(wù)，根據(jù)2008年至今的信托業(yè)務(wù)法律訴訟統(tǒng)計(jì)，有近60%的法律糾紛涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)分化程度也較大，根據(jù)2015年年報(bào)披露，有近20%的信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比超過了20%，這部分信托公司既面臨存續(xù)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的考驗(yàn)，也面臨新增業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的考驗(yàn)。而且，近年來，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)向部分大型房企集中，面臨一定集中度風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)需要升級。當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控主要涉及住宅項(xiàng)目，抑制房地產(chǎn)泡沫的形成，而對于養(yǎng)老房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、物流房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資基金信托等房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域及業(yè)務(wù)，政府反而是積極支持的。因此，房地產(chǎn)信托應(yīng)該繼續(xù)增強(qiáng)專業(yè)化水平，挖掘細(xì)分領(lǐng)域和市場的潛力，綜合運(yùn)用并購、資產(chǎn)證券化等手段，豐富房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)模式，有利于化解宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的沖擊。