近日，北上廣深等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，上海某股份制銀行還將首套房貸利率上浮到1.2倍。同時，也有二、三線城市不斷跟進。另據(jù)了解，二套房方面，工行、農(nóng)行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調(diào)升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。

房貸利率上浮趨勢已定。據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環(huán)比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監(jiān)測的35個城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

與此同時，受到房貸利率上調(diào)，以及各城市樓市調(diào)控政策的影響，二手房市場成交也開始降溫。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，5月二手房成交10801套，環(huán)比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，處于2015年以來的最低點;二手房成交均價環(huán)比下跌2.3%，是市場在保持17個月上漲勢頭之后，連續(xù)兩個月下跌。

房貸利率上升，二手房市場成交萎縮，使購房者信心受到打擊。安居客近日發(fā)布的5月國民安居指數(shù)顯示，受政策抑制，多個重點城市成交量環(huán)比大幅下降，房價上漲增速呈放緩趨勢。經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)持續(xù)下滑的同時，購房者信心指數(shù)也出現(xiàn)了自去年12月份以來的首次下跌。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市首套房按遏上調(diào)10%，意味著購房者的融資成本上升，這顯然與鼓勵剛性需求購房的房貸政策不符。也有專家表示，雖然央行的基準(zhǔn)利率沒有上調(diào)，但是短期貨幣市場利率上漲，如此快的傳導(dǎo)至長期的房貸市場，真是出人意料。對此，筆者認(rèn)為，各銀行已不再顧及剛需，毅然上調(diào)購房者的整體融資成本，其背后有更多因素考量。

第一，信貸額度用完，銀行開始變相拒貸。目前已有部分銀行干脆放棄了房貸按揭業(yè)務(wù)，主要是在上半年發(fā)放房貸的過程中，把一年的信貸額度用光了，造成額度吃緊。在這些銀行看來，將房貸利率的上浮是變相拒貸的措施，而對于購房者來說，可以自行挑選房貸利率較低的銀行。

此外，6月末央行要進行MPA(宏觀審慎評估體系)考核，這關(guān)系到各家銀行未來會獲得多少信貸額度。業(yè)內(nèi)估計央行將更側(cè)重于考核對房地產(chǎn)信貸政策的落實方面，個人住房貸款可能成為重要考察項目，在此壓力下，商業(yè)銀行現(xiàn)在也只能收緊房地產(chǎn)信貸投放。

第二，目前房貸利率不斷上調(diào)，主要是銀行加快吸儲的步伐，理財產(chǎn)品利率上漲。以及銀行同業(yè)間拆借成本也在飆升，這說明當(dāng)下資金面總體吃緊。在銀行融資成本上升的背景下，如果商業(yè)銀行再不調(diào)整房貸利率，就很容易出現(xiàn)虧損，房貸已成為銀行眼中的“雞肋”。目前，全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，未來肯定還會有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。

第三，防控金融風(fēng)險。當(dāng)前國內(nèi)熱點城市的房地產(chǎn)存在“泡沫”各界已達成共識。我國目前新增房地產(chǎn)信貸占總信貸余額及新增信貸量比重居高不下。同時，6月份又恰逢美聯(lián)儲加息的時間，一旦美聯(lián)儲宣布加息，那么國內(nèi)外資金又要開始流出中國，給國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫帶來影響。為了防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險，央行和各監(jiān)管當(dāng)局已出臺多部文件規(guī)范商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸。

綜合來看，當(dāng)前央行實施了穩(wěn)健、中性的貨幣政策，就是不緊也不松。不緊就是貨幣政策支持經(jīng)濟的正常、合理的增長，要保持流動性基本穩(wěn)定;不松就是如果貨幣政策太松的話，不僅會使房地產(chǎn)泡沫更加惡化，還會使一些僵尸企業(yè)、過剩的產(chǎn)能很難去掉。而為對于房地產(chǎn)來說，居民房貸利率步入上調(diào)周期，究竟意味著啥呢?

首先，居民房貸利率紛紛上調(diào)，意味著房貸利率上漲勢頭已經(jīng)顯現(xiàn)。受到貨幣政策持續(xù)寬松的影響，之前居民房貸利率處于歷史最低水平，現(xiàn)在已經(jīng)開始探底回升。這對于普通購房者來說，你在買房之前一定要謹(jǐn)重考慮，你未來收入的增長能否應(yīng)對房貸利率上升壓力。如果沒有十足把握，就千萬不要勉強，不要一時沖動購房，而悔恨終生。

再者，在房價一直飆升的這十多年中，每次嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，都是無疾而終。很多人覺得這次樓市調(diào)控也會是類擬結(jié)局。不過，我告訴你，從中央要加強金融監(jiān)管、彌補監(jiān)管短板、持續(xù)穩(wěn)妥地去杠桿來看，在控風(fēng)險和保房價之間選擇，中央政府還是選擇了前者，因為房價被抄得過高，杠桿拉得過長，系統(tǒng)性的風(fēng)險就越高，誰也不愿意看到國內(nèi)發(fā)生金融危機。

最后，各銀行對居民房貸的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。由之前的優(yōu)質(zhì)信貸轉(zhuǎn)變?yōu)椤半u肋”。原因很簡單，一方面房地產(chǎn)杠桿越拉越長，現(xiàn)在熱點城市房價動輒上千萬，這對于銀行來說房貸風(fēng)險比過去飆升許多。

另一方面，銀行自身的融資成本也在上升，如果房貸利率還不上調(diào)，馬上會出現(xiàn)虧損，銀行不賺錢的生意肯定不愿意去做。正因如此，這次商業(yè)銀行將首套、二套房貸利率悉數(shù)上調(diào)。過去的八折、九折的優(yōu)惠房貸利率，已經(jīng)很少窺到。