今年以來(lái)，房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模增長(zhǎng)顯著。用益金融信托研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至5月份，房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模為934.95億元，較去年同期的669.57億元出現(xiàn)較為明顯的增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示，在樓市調(diào)控走向深化、房地產(chǎn)融資渠道不斷收緊的當(dāng)下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，有更多信托公司開(kāi)始探索房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。那么，今后房地產(chǎn)信托將走向何方?

用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，分月份看，今年1月份至5月份，5月份房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模最高，為337.03億元，2月份最低，為89.47億元。國(guó)投泰康信托研究發(fā)展部高級(jí)研究員沈苗妙說(shuō)，在樓市嚴(yán)格調(diào)控的背景下，信托公司房地產(chǎn)類集合信托規(guī)模較快增長(zhǎng)主要是近期銀行貸款、債券融資、私募基金等房地產(chǎn)企業(yè)其他融資渠道受限，房企融資需求轉(zhuǎn)向所致。

部分信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能存在風(fēng)險(xiǎn)隱患?！霸诮?jīng)歷嚴(yán)監(jiān)管之后，未來(lái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展將更趨于規(guī)范和可持續(xù)。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所所長(zhǎng)翟立宏說(shuō)，不過(guò)，對(duì)于部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比較大且風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目較多的信托公司而言，其潛在風(fēng)險(xiǎn)不可小覷，需要合理調(diào)整結(jié)構(gòu)和管控風(fēng)險(xiǎn)。

信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在策略上需有一定改變。翟立宏說(shuō)，信托公司應(yīng)加大對(duì)一二線城市經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、保障性住房的資金支持;創(chuàng)新與地方政府合作方式，通過(guò)PPP模式、新興產(chǎn)業(yè)基金等支持三四線城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和棚戶區(qū)改造;積極探索房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)業(yè)務(wù)等。

對(duì)于房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型方向，多位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托將向投資型業(yè)務(wù)發(fā)展。百瑞信托房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理史倩穎說(shuō)，今后房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展方向是能充分發(fā)揮信托制度優(yōu)勢(shì)的投資類房地產(chǎn)信托，并將在嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，更加多元化和差異化?！霸诖媪窟\(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，需將關(guān)注點(diǎn)從交易對(duì)手調(diào)整為資產(chǎn)本身，如一線、強(qiáng)二線城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)物業(yè)(寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及服務(wù)式公寓)等;同時(shí)，積極開(kāi)展并購(gòu)業(yè)務(wù)，在地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的大背景下，可與一些品牌開(kāi)發(fā)商一起搭建并購(gòu)平臺(tái)，探索真正的并購(gòu)業(yè)務(wù)并參與實(shí)質(zhì)分紅”。

沈苗妙說(shuō)，房地產(chǎn)信托可以向真實(shí)的房地產(chǎn)股權(quán)投資、商業(yè)地產(chǎn)投資以及標(biāo)準(zhǔn)化融資等方向轉(zhuǎn)型。比如，聯(lián)合一定區(qū)域市場(chǎng)的主流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，深度介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，獲取項(xiàng)目分紅，信托公司要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)中的成本、管理營(yíng)銷費(fèi)用、稅收等各類支出，以防控風(fēng)險(xiǎn)?！靶磐泄具€可設(shè)立私募不動(dòng)產(chǎn)投資基金，收購(gòu)商場(chǎng)、辦公樓、長(zhǎng)租公寓等物業(yè)，升級(jí)改造物業(yè)，在較短時(shí)間內(nèi)提升物業(yè)租金。持有物業(yè)并運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間(一般為3至5年)后，通過(guò)整棟轉(zhuǎn)讓或者發(fā)起REITs實(shí)現(xiàn)退出?！鄙蛎缑钫f(shuō)。