住建部將立法明確租售同權(quán):租房與買房享同等待遇時(shí)代開啟

• 2017年7月26日 YaoEnHua來(lái)源：北京時(shí)間 1022 65
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住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

近日，很多人被“廣州賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”的新聞刷爆朋友圈。同時(shí)，如何保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)的問(wèn)題，引發(fā)輿論熱議。

“租售同權(quán)”能否破解高價(jià)房?

近年來(lái)，學(xué)區(qū)房的極端案例頻繁刺激公眾的神經(jīng)?！案邇r(jià)房”的背后是家長(zhǎng)為了讓孩子能進(jìn)名校不惜擲重金搶購(gòu)。那么，“購(gòu)租同權(quán)”能否解決高價(jià)房的問(wèn)題?

廣州新政出臺(tái)之后，不少家長(zhǎng)認(rèn)為，高價(jià)房將迎來(lái)暴跌。既然租房子能上學(xué)，那又何必要買呢?多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為類似廣州的租房新政將對(duì)學(xué)區(qū)房產(chǎn)生較大的影響。

北京西城區(qū)一名中學(xué)老師表示，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”需要國(guó)家出臺(tái)一系列相關(guān)政策來(lái)限制，否則原本的高價(jià)房就會(huì)變成“高價(jià)租房”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，就廣州的新政而言，在實(shí)際操作中很難同權(quán)。因?yàn)橥瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)要足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的教育等公共服務(wù)資源配套兩方面支撐，一方面無(wú)法滿足也就沒(méi)有辦法保障。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，寄望于租購(gòu)?fù)瑱?quán)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題并不現(xiàn)實(shí)，目前學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)過(guò)高的癥結(jié)在于教育資源供給不足，使得學(xué)區(qū)成為稀缺資源，破解關(guān)鍵是通過(guò)市場(chǎng)化、民營(yíng)化的機(jī)制釋放教育供給能力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，這一通知將有利于提高租房者權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，增加租賃房源。加大供給以緩解房?jī)r(jià)上漲，并讓更多的人可以通過(guò)租房而不是買房來(lái)保障居住需求，有助于市場(chǎng)平穩(wěn)。

今后租房就可以上“名?！眴?

在學(xué)位房?jī)r(jià)格居高不下的廣州，租購(gòu)?fù)瑱?quán)似乎打開了一個(gè)新局面：通過(guò)租房就能上名校。不過(guò)，租房入學(xué)在戶籍、房產(chǎn)情況等方面也設(shè)置了一些前置條件，只有完全符合的群體，才有可能通過(guò)租房來(lái)入讀理想學(xué)校。

專家認(rèn)為，真正實(shí)現(xiàn)租房上名校，還需等待實(shí)施細(xì)則和配套政策的出臺(tái)，同時(shí)專家也表示，不要對(duì)租房就能解決教育問(wèn)題期望太高。

中原地產(chǎn)首席分析張大偉認(rèn)為，承租人子女可以就近入學(xué)，并非保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)。在一線城市承租人子女都是可以入學(xué)的，只不過(guò)是限制條件和強(qiáng)度有所不同，且前提是學(xué)區(qū)有余量;不僅如此，基于優(yōu)先級(jí)別的不同，承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不大。

以北京為例，在非熱點(diǎn)學(xué)區(qū)，外地戶籍人士子女通過(guò)租房具備了五證后是可以就近入學(xué)的，但在西城、海淀等熱點(diǎn)學(xué)區(qū)，一般只能保證“房戶合一”的第一順位入學(xué)。

不僅如此，廣州要求承租人子女就近入學(xué)還需符合積分入學(xué)的條件。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，這一舉措幾年前就在深圳、上海、天津、長(zhǎng)沙等城市執(zhí)行，非本地戶籍子女都可在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，但同樣要積分排隊(duì)。

“租售同權(quán)”對(duì)租金有何影響?

對(duì)一些買不起“天價(jià)學(xué)位房”的家庭來(lái)說(shuō)，“租售同權(quán)”是一個(gè)好消息，但優(yōu)質(zhì)學(xué)位房屋的租賃價(jià)格很有可能因此大幅上漲。

張大偉稱，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)或會(huì)導(dǎo)致學(xué)區(qū)房租賃需求爆發(fā)”，原本一線城市的學(xué)區(qū)房學(xué)位就十分緊張，業(yè)主子女都不一定能滿足入學(xué)需求，如果承租人再加進(jìn)來(lái)，學(xué)區(qū)房租金將有上漲動(dòng)力。

宋丁、孫不熟等業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，只要優(yōu)質(zhì)教育資源不平衡，就會(huì)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)學(xué)位房屋的高溢價(jià)。因此，如果"租購(gòu)?fù)瑱?quán)"沒(méi)有相關(guān)的限制性政策，可以預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)學(xué)位房屋租金將大幅上漲。

為緩解優(yōu)質(zhì)租賃房源的供求矛盾，增加租賃房源的供應(yīng)，方案提出，廣州允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造為租賃住房，并執(zhí)行居民用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。允許出租人按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租，不過(guò)應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的“臥室”“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租，人均居住面積不得低于本市規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

房屋租賃時(shí)代即將到來(lái)了嗎?

在“限”字當(dāng)頭的背景下，此前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷卻，隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深化，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，從而增加房屋“供應(yīng)池”的做法，是符合市場(chǎng)規(guī)律的柔性手段。

近來(lái)包括一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)，已迎來(lái)一大波新地供應(yīng)。而土地供應(yīng)普遍“競(jìng)自持”，甚至出現(xiàn)100%自持、完全用于租賃及供地大規(guī)模轉(zhuǎn)向保障性住房等現(xiàn)象表明，我國(guó)樓市供應(yīng)體系正在發(fā)生根本性變化。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，“隨著房?jī)r(jià)的上漲，再加上熱點(diǎn)城市限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)格，具備購(gòu)房能力的人慢慢減少，購(gòu)房年齡將會(huì)延遲，這會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多的人需要在租賃市場(chǎng)停留更長(zhǎng)時(shí)間?！?/p>

鏈家研究院認(rèn)為，未來(lái)5-10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場(chǎng)體量約為1.6萬(wàn)億元，2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年有望超過(guò)4萬(wàn)億元。

更重要的是，中央多次重申對(duì)于住房的重新定位，即“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這是樓市供應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)有效性、持續(xù)性，并引導(dǎo)土地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化的原因。

在政策支持及社會(huì)發(fā)展的變化下，買房這一傳統(tǒng)方式正在悄然轉(zhuǎn)換，租房時(shí)代即將來(lái)臨。

“購(gòu)租并舉”政策出爐記：

2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。

2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次要求，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》，該條例成為我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)。

2017年7月，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》發(fā)布。

(北京時(shí)間綜合北京青年報(bào)、南方日?qǐng)?bào)、中國(guó)新聞網(wǎng)、新華社、澎湃新聞報(bào)道)

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長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，學(xué)區(qū)房概念或趨于弱化，而租購(gòu)?fù)瑱?quán)無(wú)法從根本上影響學(xué)區(qū)房演變。從邏輯上分析，利空于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)上漲，但同時(shí)又利好于房租上漲。而投資者會(huì)綜合考慮房?jī)r(jià)上漲與租金上漲兩個(gè)因素。結(jié)果可能是對(duì)于學(xué)區(qū)房熱，無(wú)明顯作用。

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