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買房要記得避開這些“潛規(guī)則”!

  • 2017年8月7日 FanTianQing來源:騰訊新聞 994 63
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在政府嚴(yán)卡備案價(jià)格的大背景下,公開承諾沒有任何前置條件就能買到房的樓盤很少,大多數(shù)樓盤暗生潛規(guī)則,變著花樣讓消費(fèi)者多花錢。為了讓房子能賣個(gè)好價(jià)格,部分開發(fā)商開始鋌而走險(xiǎn),捆綁精裝修、車位、違規(guī)收取團(tuán)購費(fèi)……

樓盤,樓盤暗生潛規(guī)則

  在今年的全面調(diào)控中,長沙樓市進(jìn)入“四限時(shí)代”,開發(fā)限購、限售、限賣、限貸。因此開發(fā)商的營銷方式也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在政府嚴(yán)卡備案價(jià)格的大背景下,公開承諾沒有任何前置條件就能買到房的樓盤很少,大多數(shù)樓盤暗生潛規(guī)則,變著花樣讓消費(fèi)者多花錢。為了讓房子能賣個(gè)好價(jià)格,部分開發(fā)商開始鋌而走險(xiǎn),捆綁精裝修、車位、違規(guī)收取團(tuán)購費(fèi)……

  潛規(guī)則1 備案毛坯,卻要捆綁“天價(jià)”裝修變相漲價(jià)

  自5·20限購升級(jí)以來,長沙樓盤備案審批價(jià)格管控趨嚴(yán)。不過上有政策,下有對(duì)策,部分樓盤為規(guī)避政策限制,玩起了“房源+精裝”的組合銷售,通過另簽精裝修合同,與政府備案價(jià)玩起了捉迷藏。

  “為了結(jié)婚,我在天心區(qū)看中了一套120多平方米的三居室,并支付了認(rèn)籌金?!遍L沙東能華府的業(yè)主彭先生告訴記者,本來開發(fā)商承諾6月底開盤,但到現(xiàn)在還拖延時(shí)間,并且以內(nèi)部房的名義向客戶捆綁銷售精裝房,每平方米多出2000多元的裝修價(jià)格。

  8月4日,記者就此事咨詢了長沙東能華府的銷售人員。“前陣子下暴雨,樓盤變電器損壞,現(xiàn)在一直在維修,只能將開盤時(shí)間推遲?!表?xiàng)目銷售人員表示,“至于精裝修,我們今年7月初開始就不賣精裝了,全部改為毛坯,均價(jià)8500-9000元/m2?!?/p>

  同樣,位于萬家麗路的美聯(lián)天驕城也玩起了“捆綁天價(jià)裝修”的套路。“5月28日項(xiàng)目正式開盤,開盤公告上寫明毛坯房均價(jià)8000元/m2,后來銷售說已在長沙市發(fā)改委備案2980元/m2的裝修價(jià),備案后均價(jià)為10980元/m2?!苯?,美聯(lián)天驕城的業(yè)主聯(lián)名上書,控告開發(fā)商捆綁“天價(jià)”裝修。

  對(duì)此,8月4日,長沙市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政執(zhí)法局回復(fù)表示,該項(xiàng)目5、6棟確實(shí)存在擾亂房地產(chǎn)市場的行為,建議暫停其正在辦理的預(yù)售許可證、網(wǎng)簽等手續(xù),實(shí)行聯(lián)動(dòng)執(zhí)法。

  對(duì)于捆綁精裝修樓盤,早在6月29日,長沙市政府相關(guān)部門就印發(fā)了《長沙市商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制操作規(guī)程》,通知強(qiáng)調(diào),長沙市的商品住房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證,2016年10月有銷售的,申報(bào)單價(jià)不得高于該項(xiàng)目2016年10月分面積段銷售均價(jià)。初始報(bào)建為毛坯住宅的,不予認(rèn)定為全裝修住宅預(yù)售;申請(qǐng)全裝修住宅,裝修價(jià)格不得超過毛坯價(jià)格的15%。

  “最嚴(yán)限價(jià)令下,報(bào)價(jià)高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格,很難申請(qǐng)到預(yù)售許可證書。為此,開發(fā)商利用低價(jià)拿到毛坯房預(yù)售證后,捆綁精裝合同,以達(dá)到提升房價(jià)的目的?!彼{(lán)海購中國騰澤公司總經(jīng)理伍拼認(rèn)為,精裝修僅是開發(fā)商變相提價(jià)的手段,是否會(huì)將所增利潤用于產(chǎn)品提質(zhì),消費(fèi)者還需多長個(gè)“心眼”。

  潛規(guī)則2? 要買房,先花十幾萬元買車位

  對(duì)剛需購房者而言,買套房已經(jīng)耗盡心力,若再綁個(gè)車位,簡直是無力承受。7月初,市民李小姐想購買澳海谷山府一套102的三房,卻被告知必須先購買10萬元的車位才能購房,“當(dāng)時(shí)我慎重考慮了一會(huì),等到7月底決定購買時(shí),想不到車位費(fèi)已上漲到12萬元,這比周邊車位市場價(jià)高出7萬元?!?/p>

  無獨(dú)有偶,位于洋湖板塊的湘熙水郡也同樣存在搭售車位的戲碼。今年6月6日,湘熙水郡25棟正式開盤,但由于政府限價(jià),其開盤價(jià)格遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)期?!?月6日,我去湘熙水郡看房,被告知已無房可賣。6月10日,再次上門咨詢購房事宜,卻被告知又有新房源,前提是必須購買車位。無奈之下,我只能支付了16.5萬元的車位費(fèi)來購房。”對(duì)于開發(fā)商的套路,市民王先生表示很無奈。

  對(duì)此,售樓部銷售盧小姐表示,之前一期確實(shí)需要購買車位,但現(xiàn)在即將推出的13棟是不需要的,因?yàn)殚_發(fā)商的營銷模式發(fā)生了改變,“這周我們即將推新,均價(jià)在9000元/m2左右,車位暫無定價(jià)?!?/p>

  對(duì)于捆綁車位的行為,湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高認(rèn)為,這實(shí)際上反映了長沙資源短缺,房地產(chǎn)市場存供需矛盾的問題,“從供需關(guān)系看,說明房源依然緊俏,否則開發(fā)商違規(guī)收取費(fèi)用不會(huì)有消費(fèi)者買單。而且部分購房者也是投機(jī)型購房,買漲不買跌,心理預(yù)期決定了他們對(duì)開發(fā)商行為的容忍?!?/p>

  潛規(guī)則3?? 全款支付優(yōu)先? 公積金貸款靠邊

  除了捆綁行為外,“上車先收票”也成為部分開發(fā)商的新招數(shù)?!八裳藕继?hào)還未取得樓盤預(yù)售證,營銷中心以車位定金的名義,收取了我們5000元認(rèn)籌金?!笔忻裰苄〗阃对V稱,不僅項(xiàng)目遲遲未開盤,認(rèn)籌金還不退。

  8月4日,記者致電松雅湖壹號(hào),置業(yè)顧問王小姐表示,松雅湖壹號(hào)9、11棟將于九月開盤,“從今日起,購買房源需先繳納認(rèn)籌金2000元,開盤后,購房成功可用這2000元抵交部分房款,否則全額退款?!倍鴮?duì)于周小姐5000元認(rèn)籌金沒有退還的情況,王小姐沒有正面回答。

  記者近幾日調(diào)查一圈后發(fā)現(xiàn),由于“僧多粥少”,限購之后,在長沙尤其是熱點(diǎn)片區(qū)購房,確實(shí)存在不少貓膩?!叭畹膬?yōu)先、商業(yè)貸款的排前、住房公積金的靠邊?!庇芯W(wǎng)友在朋友圈里這么調(diào)侃。

  “我想購買一套小三房,但交首付時(shí),開發(fā)商就說只能以商業(yè)貸款或全額支付的方式付款,不能使用公積金貸款。由于房子地理位置好、房源緊張,只能被迫答應(yīng)?!痹诜吭促|(zhì)量不錯(cuò)的前提下,吳先生選擇了退讓。

  觀點(diǎn) 開發(fā)商勿盲目“走火”,思路決定出路

  限購之下,對(duì)開發(fā)商而言,是等待政策松綁、絞盡腦汁變相加價(jià)還是厲兵秣馬、思變向前?

  “短期內(nèi)限價(jià)不會(huì)放開,開發(fā)商要善于尋找破局之道。”湖南中原董事總經(jīng)理胡治鋼認(rèn)為,從中長期計(jì)劃,開發(fā)商應(yīng)快速擴(kuò)張布局、細(xì)分物業(yè)市場、優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)、把握精準(zhǔn)營銷,在硝煙四起的戰(zhàn)場上,輸出品牌的核心價(jià)值。

  胡治鋼表示,在限制的框架內(nèi),開發(fā)商不要盲目“走火”,所謂的“擦邊球”利潤只能享一時(shí)之快,“建議開發(fā)商改變整體營銷策略,抓住長沙高投資回報(bào)率,轉(zhuǎn)售為租;著眼長遠(yuǎn)利益,把握中長期市場,多樣化擴(kuò)張布局,向市州邁進(jìn)。”

  隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代,房企的利潤越攤越薄,在這種緊張態(tài)勢下,誰能以最快的速度轉(zhuǎn)型,以差異化戰(zhàn)略深耕細(xì)分市場,誰就能在激烈的競爭中占得先機(jī)。

延伸閱讀

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