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商業(yè)地產(chǎn)“過(guò)?!痹蚴鞘裁矗? 未來(lái)的路又在何方?

  • 2017年8月25日 FanTianQing來(lái)源:騰訊網(wǎng) 428 21
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世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年我國(guó)可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)3.4萬(wàn)億美元,排名全球第二位,但交易活躍度仍然偏低,正處于從低流動(dòng)性向中等流動(dòng)性市場(chǎng)進(jìn)化的轉(zhuǎn)折期。

地產(chǎn), 商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩

  世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年我國(guó)可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)3.4萬(wàn)億美元,排名全球第二位,但交易活躍度仍然偏低,正處于從低流動(dòng)性向中等流動(dòng)性市場(chǎng)進(jìn)化的轉(zhuǎn)折期。

  如今,步入新存量時(shí)代,商業(yè)地產(chǎn)“去庫(kù)存”的呼聲日益高漲。

  對(duì)于造成目前商業(yè)地產(chǎn)明顯過(guò)剩的原因,中信證券研究院認(rèn)為,絕大多數(shù)城市、尤其是二三四線城市,往往喜歡打造樣板工程,也就是城市新核心。這些新核心除了住宅區(qū)之外,還有摩天大樓和商業(yè)中心。當(dāng)金融業(yè)過(guò)分聚集在少數(shù)核心城市后,居民的日常消費(fèi)需求就越來(lái)越趨向于通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)來(lái)滿(mǎn)足。

  目前,大部分房企早已完成商業(yè)地產(chǎn)的布局,其中萬(wàn)科、龍湖、泰禾、世茂等不斷推進(jìn)旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

  對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的存量市場(chǎng),并非都是“過(guò)?!钡奈C(jī)和苦惱。有房企人士認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總量確實(shí)存在局部過(guò)剩,但好的商業(yè)項(xiàng)目并不多,特別是擁有低成本融資能力和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力的開(kāi)發(fā)商更為稀少,因此,商業(yè)地產(chǎn)還是蘊(yùn)含著很多機(jī)遇。

  上述人士認(rèn)為,現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境變化很快,土地開(kāi)發(fā)、零售升級(jí)、以及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣都在變,這是整個(gè)行業(yè)都面臨的問(wèn)題。

  以2007年建成的北京世貿(mào)天階為例,其以得天獨(dú)厚的地理位置、獨(dú)特鮮明的建筑風(fēng)格、世界第三大天幕以及眾多國(guó)際知名品牌的入駐吸引著消費(fèi)者的青睞,這里一度被稱(chēng)為“夢(mèng)開(kāi)始的地方”。

  在步入第一個(gè)十年后,其迎來(lái)了新存量時(shí)代所面臨的的問(wèn)題,商業(yè)環(huán)境的變化、電商的沖擊,消費(fèi)習(xí)慣的改變等,這也促使世貿(mào)天階著手從品牌架構(gòu)、硬件設(shè)施、客戶(hù)服務(wù)、購(gòu)物體驗(yàn)上進(jìn)行全面的升級(jí)改造。

  郭增利表示,目前商業(yè)地產(chǎn)最大的問(wèn)題在于做商業(yè)地產(chǎn)更多的還是以開(kāi)發(fā)商思維在做,再加上商業(yè)地產(chǎn)投資周期過(guò)長(zhǎng)、財(cái)務(wù)成本太高,嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展,為了獲得更高的收益,項(xiàng)目持有者更看重“土地增值”而非“租金收益”。

  商業(yè)地產(chǎn)前路艱辛

  商業(yè)地產(chǎn)所提供的業(yè)態(tài)、空間、場(chǎng)景、體驗(yàn)、服務(wù)等一系列內(nèi)容,最終都是為了更好的滿(mǎn)足消費(fèi)者需求以及提升消費(fèi)者體驗(yàn)。

  龍湖商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,龍湖主要通過(guò)商業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái),建立與消費(fèi)者的深度鏈接與交流,以提升需求預(yù)判能力。而在龍湖方面看來(lái),中國(guó)軌道節(jié)點(diǎn)的商業(yè)一定是未來(lái)發(fā)展出路。

  根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《城市更新4.0》研究顯示,對(duì)于投資者和開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō),租賃表現(xiàn)和投資表現(xiàn)是存量改造的兩個(gè)核心驅(qū)動(dòng)力。最先需要考慮的是地理因素,例如,它是否具有良好的通達(dá)性,離最近的地鐵站有多遠(yuǎn),若項(xiàng)目位于商務(wù)區(qū)那該地區(qū)是否活躍,其周邊地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)如何等等。

  截至目前,龍湖天街有近70%的比例都采用TOD模式,以軌道交通站點(diǎn)為中心,以5到10分鐘的步行路程為半徑。龍湖已經(jīng)完成了30多個(gè)軌道交通節(jié)點(diǎn)上的商業(yè)項(xiàng)目。

  實(shí)際上,TOD模式對(duì)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的能力要求非常高。項(xiàng)目前期投入非常大,從拿地到建設(shè)到開(kāi)業(yè),一般需要三年才能穩(wěn)定,再做三年就需要進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整,一個(gè)成熟的商業(yè)項(xiàng)目需要近十年的時(shí)間。

  此外,對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)“過(guò)?!爆F(xiàn)象的存量商業(yè)地產(chǎn),改造出路基本上是以改造寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)。從政策支持角度來(lái)看,廣州、上海、南京等多地試行商改租,鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

  對(duì)存量商業(yè)項(xiàng)目的改造似乎并沒(méi)有房企想象中那么簡(jiǎn)單。消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)、體驗(yàn)性極強(qiáng)的商品消費(fèi)需求正在快速增加。想要建立以消費(fèi)者為核心的“體驗(yàn)式服務(wù)”模式,需要構(gòu)建一個(gè)滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)及社交欲求的場(chǎng)所。從賣(mài)產(chǎn)品到賣(mài)服務(wù)的過(guò)程中,地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商正面臨著艱難考驗(yàn)。

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