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關(guān)于“集體租賃住房”的這五問你會想知道的!

  • 2017年8月31日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 804 49
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2017年8月28日,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(下稱“方案”),政策一出,立刻引起媒體和業(yè)界高度關(guān)注。


  三問:投資渠道可行嗎?

  從政策上看,投資審批環(huán)節(jié)打通了;但從融資渠道上看卻未必行得通。

  為什么?因?yàn)椤斗桨浮芬?guī)定在集體建設(shè)用地上建設(shè)的是“租賃住房”,只租不售,因此房屋所有權(quán)沒有流通性,不能成為抵押物;加之“不得轉(zhuǎn)租”,使用權(quán)也沒有流通性。當(dāng)所有權(quán)和使用權(quán)都被凍結(jié)時(shí),連“商品”都算不上,因此沒有抵押貸款融資的可能。

  盡管住房具有使用價(jià)值和現(xiàn)金收益,未來租金收益可以進(jìn)行質(zhì)押貸款融資,但這只是在法理上成立,實(shí)際上未必行得通。

  我們算筆賬:據(jù)2016年國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),北京住房租售比平均為1:662,即52年租金可以收回房屋總價(jià)。假設(shè)在集體土地上建設(shè)住房成本降低一半,租賃價(jià)格不變,大約26年租金可收回成本,若加上利息約為40年。若以租金質(zhì)押融資,意味著房屋業(yè)主——村集體在40年內(nèi)無任何凈收入,期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算,40年后才能收回本息。在13個(gè)試點(diǎn)城市中,租售比最高的廈門,租金收回投資年限約為45年;最低的成都也要22年。這樣的貸款產(chǎn)品,銀行是沒有興趣研發(fā)的。

  如果靠股權(quán)融資呢?雖然該方法被《方案》明文認(rèn)可,但由于住房產(chǎn)品缺乏交換價(jià)值,取得現(xiàn)金收益能力低,本身缺乏對合作者的吸引力,實(shí)際上卻可能連股權(quán)合作都談不成。缺乏融資渠道的結(jié)果,是只能依靠集體自有資金進(jìn)行建設(shè),如此一來,開發(fā)恐怕是有心無力。

  四問:誰來開發(fā)建設(shè)住房?

  目前的村集體——即使是相對發(fā)達(dá)的村集體——自身也缺乏大規(guī)模開發(fā)建設(shè)能力,多數(shù)集體要做也只能與開發(fā)商合作,采取類PPP模式(村集體相當(dāng)于政府,代表全體村民公共利益)。

  不過,如果采取股權(quán)合作開發(fā),則存在幾個(gè)制度性障礙:一是集體土地評估沒有公認(rèn)方法,如北京六環(huán)一帶開發(fā)進(jìn)展緩慢的主要原因,就是集體土地估值偏高,削弱了投資吸引力;二是如果村集體以土地入股,企業(yè)以現(xiàn)金入股,村集體一般要求控股,這就可能出現(xiàn)同股不同權(quán)問題;三是作價(jià)入股的年限沒有說明;四是土地作價(jià)入股近期收益無望,農(nóng)民權(quán)益全在未來,這種情況下要不要設(shè)置保底分紅也很敏感:不分,農(nóng)民沒有積極性,分則投資人財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。

  五問:試點(diǎn)住房能否提供給新市民?

  由于融資問題,在集體土地上建設(shè)租賃房的數(shù)量暫時(shí)不會太多,各城市的本市戶籍居民中的各群體需求尚有巨大缺口,因此給新市民優(yōu)先分配希望渺茫。

  比如,杭州市公共租賃住房的優(yōu)先分配群體是城市中等偏下收入、住房困難家庭和新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及創(chuàng)業(yè)人員??v覽全國各城市,不管有無明確規(guī)定分配順序,通過搖號分配公共產(chǎn)品性質(zhì)租賃住房是普遍現(xiàn)象,因此公共租賃住房仍處饑餓狀態(tài)。在低收入群體的剛性需求得到滿足之前,各地恐怕很難顧上新市民的相對彈性需求。

  不過,盡管我們分析了《方案》的相對不足之處,但此項(xiàng)改革具有劃時(shí)代意義不容抹殺。基于此,筆者愿提出幾條意見以供參見:

  首先,此項(xiàng)改革涉及我國土地、金融體制,牽一發(fā)而動(dòng)全身,必須有相應(yīng)配套改革,尤其是針對性的金融產(chǎn)品要跟上。

  其次,針對目前的試點(diǎn)城市還要具體選點(diǎn),先以少數(shù)具體試點(diǎn)為起點(diǎn),選點(diǎn)宜小不宜大,由易到難穩(wěn)健推進(jìn)。

  另外,要優(yōu)先選擇土地成本較低的地方進(jìn)行試點(diǎn),防止攤子鋪得太大,以致風(fēng)險(xiǎn)難控。

  最后,為解決房源分配,可以嘗試將租賃住房進(jìn)行企業(yè)福利分房:哪家企業(yè)參與開發(fā)則可取得一定數(shù)量的定向分配住房,此舉既可吸引高端人才,又鼓勵(lì)了社會資本進(jìn)入,一定程度上緩解了融資難與需求旺盛間的矛盾。

  本文無意給這項(xiàng)重大利好政策潑冷水,指出問題意在針對部分觀點(diǎn)的過度解讀進(jìn)行糾偏。雖然政策還有很多問題亟待破解,機(jī)制措施尚未成熟,但這給試點(diǎn)城市留下了巨大創(chuàng)新空間,也為我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型留下充分想象空間,值得我們繼續(xù)期待。

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