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房企軍備賽擴(kuò)容 自持時(shí)代的泛全國化

  • 2017年9月17日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 727 43
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房企軍備賽擴(kuò)容。

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房企軍備賽擴(kuò)容。

距離去年10月北京首次推出四宗“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊試點(diǎn)(即地塊競價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)需競報(bào)自持商品房面積,且該面積全部作為租賃住房不得銷售)以來已經(jīng)快1年了,當(dāng)初人們還在質(zhì)疑這種土地出讓方式是否能成為主流,現(xiàn)在看來答案是肯定的,而且加入自持競拍的房企也在增加。

“自持”軍備賽

數(shù)據(jù)顯示,截至9月13日,北京今年已經(jīng)成交47宗住宅用地,合計(jì)所有土地成交金額達(dá)到了1760.8億元,接近2016年全年860億的兩倍,預(yù)計(jì)全年土地出讓金有望刷新2015年創(chuàng)造的2217.36億的年度記錄。這其中約有16宗土地出現(xiàn)自持,約占34%,其中最高自持比例約為70%,在運(yùn)營模式上,除了長租公寓外,目前還看不到其他的運(yùn)營方式,但加入土地自持競拍大賽的房企仍然在增加。

去年北京推出競拍自持商品房面積時(shí),最終贏家為萬科、住總、中鐵、首創(chuàng)、中糧、天恒等房企,這些房企要么是國企央企,要么是在北京區(qū)域以及長租領(lǐng)域有較深的基礎(chǔ),而今年的情況則發(fā)生變化,例如泰禾、金科、世茂、正商、北京眾美等一些南方房企、中小房企也都進(jìn)入自持地塊的競爭,其中金科更是一口氣在4天內(nèi)連下3宗地塊,且均以自持面積比例勝出。

“其實(shí)我們看其他房企拿地的時(shí)候還是很羨慕的,雖然業(yè)內(nèi)在自持商品房運(yùn)營上還在探索階段,但房企的基礎(chǔ)是土地儲備,像我們現(xiàn)在只剩下一兩個(gè)項(xiàng)目,已經(jīng)很邊緣化了?!痹?jīng)在北京開發(fā)有五六個(gè)項(xiàng)目的一家華南房企負(fù)責(zé)人對記者表示,由于北京區(qū)域公司一直沒有新項(xiàng)目,未來前景很是擔(dān)憂。

事實(shí)上,上述加入土地自持競賽的房企也是出于這種“家中有糧、心中不慌”的心理,其中一家房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱,他們的北京區(qū)域公司不僅拿下多宗含有自持商品房面積的地塊,還進(jìn)入存量土地市場,通過與其他房企合作,擴(kuò)大自持運(yùn)營面積的規(guī)模。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前在北京含有自持商品房項(xiàng)目比較多的房企為萬科、龍湖、首開、金科等房企,但很多房企比如萬科、龍湖是以聯(lián)合體形式拿地,而金科8月份在平谷拿下的三宗地都是單獨(dú)競拍獲得。

自持時(shí)代的泛全國化

目前在運(yùn)營自持物業(yè)的北京房企中,萬科、龍湖、旭輝等都給自持商品房運(yùn)營方式帶來一些示范,比如萬科的泊寓業(yè)務(wù)、龍湖的“冠寓”,但由于運(yùn)營時(shí)間不長,至今沒有準(zhǔn)確的業(yè)績數(shù)據(jù)來衡量效果,不過業(yè)內(nèi)對于租賃為主的運(yùn)營方式仍有期待。

“如果按照當(dāng)前的租賃市場的改革和方向來看,租賃市場更應(yīng)該理解為藍(lán)海。這有兩個(gè)特征。第一、雖然租賃市場的各類交易早已存在,但是都以零碎的散狀的為主,即不存在機(jī)構(gòu)化的或規(guī)模化的租賃業(yè)務(wù);第二、當(dāng)前在機(jī)構(gòu)運(yùn)作、土地制度創(chuàng)新、租購?fù)瑱?quán)等方面有較大的改革魄力,在經(jīng)營模式等方面勢必會帶來較大的改變,也會帶來較多的創(chuàng)新,相應(yīng)的企業(yè)的市場份額有待形成,所以這都提供了一個(gè)較大的具有想象空間的市場發(fā)展機(jī)會?!币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受采訪時(shí)表示。

據(jù)了解,在自持商品房租賃運(yùn)營方面,除了北京,其他城市也在推進(jìn),甚至比北京還要走的更快,比如上海就已經(jīng)明確提出了租賃用地和租賃用房,這和自持還是有差異的,而深圳的數(shù)據(jù)顯示,截至今年年初深圳全市的長租公寓運(yùn)營商已突破100家。

專家認(rèn)為,自持后續(xù)或變成完全持有的概念,即一個(gè)社區(qū)不存在兩種不同的物業(yè),而是全部租賃型的公寓,這是此類物業(yè)投資的一個(gè)重點(diǎn),是房企需要關(guān)注的內(nèi)容。

至于房企在競拍自持面積進(jìn)而轉(zhuǎn)入長租運(yùn)營之后的盈利周期問題,實(shí)際上在這些早期進(jìn)入長租領(lǐng)域的運(yùn)營商中就有計(jì)算,曾有運(yùn)營商表示在運(yùn)營初期的五年時(shí)間里非常難做,但與這些運(yùn)營商不同的是,開發(fā)商的成本來自拿地和建設(shè)、并非存量房改造,另外則是背后的資本實(shí)力也有區(qū)別,例如預(yù)計(jì)龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉就曾對媒體表示,龍湖的長租公寓業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)3年后將開始盈利。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,自持時(shí)代里,長租業(yè)務(wù)的推進(jìn)對未來房價(jià)的影響值得期待,“實(shí)際上現(xiàn)在住房模式主要是三種,一種是普通商品住宅,這個(gè)是推崇100%的房產(chǎn)股權(quán)的,即產(chǎn)權(quán);第二種是部分產(chǎn)權(quán)的,即共有產(chǎn)權(quán)住房;第三種是無產(chǎn)權(quán)的,即租賃住房。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)是不會自動滅失的,所以這個(gè)時(shí)候反過來看,就相當(dāng)于政府和房企是否擁有住房的產(chǎn)權(quán)。實(shí)際上只要產(chǎn)權(quán)清晰、定價(jià)清晰,那么房價(jià)就會比較平穩(wěn),相應(yīng)的土地增值收益就容易分配?!眹?yán)躍進(jìn)對記者表示。

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