專(zhuān)家：樓市調(diào)控將持續(xù)到2018年三季度

• 2017年9月25日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 500 26
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同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市“限售”時(shí)間的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)。

　　房地產(chǎn)“限售”模式已擴(kuò)圍至44城。

　　9月22日-23日，以“限售”為主，8個(gè)城市（河北石家莊、廣西南寧、重慶、江西南昌、貴州貴陽(yáng)、陜西西安、湖南長(zhǎng)沙、湖北武漢）密集發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策。

　　今年上半年，以北京“3·17”政策為起點(diǎn)，從北京、上海、廣州、深圳等一線城市，到江蘇南京、浙江杭州、福建廈門(mén)等熱點(diǎn)二線城市，再到環(huán)北京、環(huán)上海周邊區(qū)域，范圍之廣、力度之大的調(diào)控已席卷全國(guó)。進(jìn)入下半年，調(diào)控力度也未松懈，隨著樓市分化加劇，三四線城市著力調(diào)控，自8月至9月中旬，據(jù)媒體報(bào)道，全國(guó)已有超15個(gè)三四線城市發(fā)布樓市調(diào)控政策，包括山東臨沂、泰安，廣東揭陽(yáng)，安徽銅陵、安慶，江蘇泰州等。

　　調(diào)控區(qū)域向中西部?jī)?nèi)移

　　可以看到，8個(gè)城市中，除西安和武漢外，都在房屋上市流轉(zhuǎn)上限定了時(shí)間，多為取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》后2至3年，或以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)間為準(zhǔn)的3至5年。南寧的主要約束對(duì)象為“企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位”。截至目前，“限售”模式已擴(kuò)圍至至少44城。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市“限售”時(shí)間的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)。

　　張宏偉表示，從調(diào)控政策來(lái)看，從2016年10月份計(jì)算，該輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年，也就是持續(xù)到2018年的三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，從2016年9月份的高點(diǎn)開(kāi)始下行的市場(chǎng)調(diào)整周期至少是2年，在下行調(diào)整周期內(nèi)，面臨的最大最直接的風(fēng)險(xiǎn)就是個(gè)人投資投機(jī)者與銀行，間接影響著投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。

　　從個(gè)人投資投機(jī)者來(lái)看，有三類(lèi)將退場(chǎng)：“加杠桿”入市的炒房者，運(yùn)營(yíng)狀況不佳的私營(yíng)企業(yè)主，及有置換類(lèi)需求或有海外移民需求的部分投資者。

　　有媒體整理發(fā)現(xiàn)，此輪發(fā)布樓市新政的8個(gè)城市有如下三個(gè)特點(diǎn)：

　　1.僅武漢為熱點(diǎn)二線城市；

　　2.除重慶為直轄市外，皆為省會(huì)城市及自治區(qū)首府城市，且加強(qiáng)調(diào)控區(qū)域明顯向中西部城市內(nèi)移；

　　3.此外，這8個(gè)城市的商品住房?jī)r(jià)格整體漲幅靠前。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的“8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)”，除武漢環(huán)比下跌，其余7個(gè)城市雖然漲幅略有回落，但無(wú)論環(huán)比、同比依然全部上漲。其中，南昌環(huán)比漲幅0.9%和長(zhǎng)沙同比漲幅16.9%，各占鰲頭。而在“二手住宅價(jià)格指數(shù)”中，西安、重慶、武漢環(huán)比漲幅靠前，長(zhǎng)沙二手住宅同比漲幅以20.2%僅次于無(wú)錫的20.8%，武漢排在第四。

　　據(jù)媒體24日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，“哪里房?jī)r(jià)上漲明顯，調(diào)控就指向哪里”。這些城市多為人口凈流入，存在房?jī)r(jià)上漲的壓力，調(diào)控進(jìn)一步收緊在情理之中。

　　此外，根據(jù)同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，8月份，二線城市存銷(xiāo)比為6.14個(gè)月，已連續(xù)17個(gè)月低于8個(gè)月。其中，南昌、南寧、貴陽(yáng)等城市存銷(xiāo)比在10個(gè)月以下，重慶、西安等城市的存銷(xiāo)比在6個(gè)月以下。一般認(rèn)為，當(dāng)存銷(xiāo)比小于8個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)存在上漲壓力。

　　武漢：下半年加大供應(yīng)，加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格管理

　　分城市看，武漢新建商品住宅價(jià)格8月環(huán)比下跌0.2%，與此前形成鮮明對(duì)比。7月武漢新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，為四連漲。二手住宅價(jià)格方面，武漢7月環(huán)比上漲1.1%，8月環(huán)比上漲0.8%，漲幅持續(xù)收窄。

　　值得一提的是，武漢不僅沒(méi)有將“限售”作為其9月23日新政中的內(nèi)容，9月24日，武漢市住房保障和房屋管理局還在官網(wǎng)辟謠——“武漢市住房限購(gòu)升級(jí)新購(gòu)住房五年內(nèi)不得上市交易”為虛假消息，嚴(yán)重誤導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期，干擾了正常的市場(chǎng)秩序。

　　根據(jù)武漢當(dāng)?shù)孛襟w8月底的報(bào)道，武漢房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的主要原因是供應(yīng)不足。下半年，武漢將有304個(gè)商品房項(xiàng)目達(dá)到銷(xiāo)售條件。武漢房管部門(mén)還召集了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)座談會(huì)，表示穩(wěn)控房?jī)r(jià)、管控市場(chǎng)，將進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格管理召集部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)座談會(huì)，表示穩(wěn)控房?jī)r(jià)、管控市場(chǎng)，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格管理。

　　此次，武漢新出的調(diào)控政策與武漢房管部門(mén)8月表述一致，進(jìn)一步規(guī)范武漢商品房預(yù)售管理，認(rèn)定設(shè)置選房購(gòu)房限制條件等5類(lèi)違規(guī)行為。具體政策有：在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，應(yīng)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)醒目位置明碼標(biāo)價(jià)，“一套一標(biāo)”，公示銷(xiāo)售進(jìn)度控制表，不得捂盤(pán)惜售或變相囤積房源。在銷(xiāo)售商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商不得以要求購(gòu)房人一次性付款，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式，拒絕購(gòu)房人正常使用住房公積金個(gè)人貸款購(gòu)房等。

　　此外，武漢市目前已有27家房企有意參與籌集租賃房源，目標(biāo)是在年前完成新增租賃住房7000間，不少于30萬(wàn)平方米，包括武漢市保障性住房投資建設(shè)有限公司、武漢城投房產(chǎn)集團(tuán)有限公司等6家國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司，及包括萬(wàn)科、龍湖在內(nèi)的21家房企。

　　南寧：從個(gè)人到單位，限售升級(jí)

　　南寧9月22日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，有效期5年，針對(duì)法人單位進(jìn)一步加強(qiáng)限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓管理。具體內(nèi)容是：對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位在南寧市區(qū)（不含武鳴區(qū)，下同，武鳴區(qū)2016年5月27日撤縣設(shè)區(qū)）購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可，對(duì)外銷(xiāo)售商品房時(shí)，在未與購(gòu)房人就預(yù)售許可范圍內(nèi)具體房號(hào)達(dá)成購(gòu)房協(xié)議前，不得收取購(gòu)房人任何費(fèi)用。

　　南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局同時(shí)表示，這是為落實(shí)5月25日《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（南房[2017]409號(hào)）。

　　在409號(hào)文中，南寧已對(duì)個(gè)人進(jìn)行了現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的限制：購(gòu)房人在南寧市區(qū)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。南寧住房局當(dāng)時(shí)表示，此舉是為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，避免投資投機(jī)性購(gòu)房人短期內(nèi)炒賣(mài)房源。

　　此外，南寧409號(hào)文對(duì)“限貸限購(gòu)限價(jià)”也有要求：居民家庭在南寧市區(qū)已擁有1套住房的，再次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房首付款比例不低于40%；已擁有2套及以上住房或有2套及以上未結(jié)清住房貸款記錄，暫停向其購(gòu)買(mǎi)第3套及以上住房發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。商品住房項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》之日起10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋預(yù)售申報(bào)價(jià)格，一次性對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

　　石家莊：增強(qiáng)外地家庭連續(xù)繳稅時(shí)間條件

　　特別值得一提的是，作為環(huán)京區(qū)域，擁有千年大計(jì)雄安新區(qū)的河北省，其省會(huì)城市石家莊在此前的樓市調(diào)控政策中一直未對(duì)該市戶(hù)籍家庭進(jìn)行限購(gòu)，此次新政一視同仁地對(duì)限售進(jìn)行了約束，繼續(xù)提高外地戶(hù)籍家庭購(gòu)房條件。

　　9月23日，石家莊發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的補(bǔ)充意見(jiàn)》：自發(fā)文之日起，石家莊新購(gòu)的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易，購(gòu)房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。對(duì)石家莊市戶(hù)籍家庭未有限購(gòu)舉措。

　　此外，非石家莊市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)，從此前須提供2年內(nèi)連續(xù)12個(gè)月及以上個(gè)人繳稅證明，加強(qiáng)為提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。此外，非該市戶(hù)籍居民家庭，依然限購(gòu)1套住房。

　　在3月18日起實(shí)施的樓市調(diào)控措施中，石家莊市貸款政策將最低首付比提高至30%。使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，最低首付款比例調(diào)整至60%。對(duì)已擁有1套住房且無(wú)購(gòu)房貸款或貸款已結(jié)清的該市戶(hù)籍居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，首付款比例不低于40%；相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的首付款比例不低于50%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第3套及以上住房的，不予辦理住房貸款。

　　石家莊此次5年內(nèi)不得上市交易的限制時(shí)間較長(zhǎng)，但“交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間”通常早于取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”的時(shí)間。盡管如此，最長(zhǎng)“限售”年限的紀(jì)錄——10年，依然由河北省創(chuàng)下。今年5月21日，河北保定一則土地出讓公告成為關(guān)注焦點(diǎn)，其出讓條件顯示，購(gòu)房人在取得不動(dòng)產(chǎn)證之日起10年內(nèi)不得進(jìn)行交易。而廣東珠海也有類(lèi)似的舉措，據(jù)珠海市國(guó)土資源局官網(wǎng)顯示，今年5月份掛牌的珠國(guó)土儲(chǔ)2017-16、珠國(guó)土儲(chǔ)2017-26、珠國(guó)土儲(chǔ)2017-30三幅居住用地在限定購(gòu)買(mǎi)人群的情況下規(guī)定購(gòu)買(mǎi)住房10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

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