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互聯(lián)網(wǎng)催動長租公寓擴張 但資本化并非一蹴而就

  • 2017年11月20日 ZhouXun來源:鈦媒體 710 42
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  • 2017-2022年中國長租公寓市場深度分析及未來前景預(yù)測報告

    長租公寓是租賃市場中的一個新興力量,也是產(chǎn)業(yè)趨勢中處于風(fēng)口上的市場。粗略估計,中國的租賃市場規(guī)模超過萬億,潛在空間巨大,這也是長租公寓受到廣泛關(guān)注的原因之一?!伴L租公寓”,又名“白...

前市場上的長租公寓,主要客群以年輕人為主,不同風(fēng)格的房間裝修,還有長租公寓企業(yè)提供的公共空間,可以提供更多的社交場景,大大把簡單的房屋租賃變的更加豐富生動,能讓租房者獲得歸屬感。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)政策的變化,原有的“輕租重售”的房地產(chǎn)開發(fā)模式,在今年的變化特別大,各地一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了“只租不售”地塊的出讓,在政策方面,17年是關(guān)于租賃市場規(guī)范化的春天:17年5月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,加速了全市場規(guī)范進(jìn)程。

7月20日,九部委共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,《通知》指出要加快發(fā)展住房租賃市場的范圍為人口凈流入的大中城市,而在內(nèi)容上則包括了培育機構(gòu)化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè)、建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺、增加租賃住房有效供應(yīng)。

另外一方面是市場的變化:國內(nèi)不少知名品牌開發(fā)商已經(jīng)開始了長租公寓產(chǎn)品的開發(fā)和市場進(jìn)入,全國排名前三十的開發(fā)商約有三分之一已經(jīng)進(jìn)入市場,比如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園等,另外以代理機構(gòu)、中介、互聯(lián)網(wǎng)和市場資本為主的長租公寓也早已亮相,如魔方公寓、世聯(lián)紅璞、貝克公寓、you+青年公寓、鏈家自如等品牌殺入市場。

之所以被青睞,還是市場足夠巨大:數(shù)據(jù)顯示,全國流動總?cè)丝诳傄?guī)模約2.45億人,所以帶來的租賃市場超過1.2萬億,這是所有市場參與者重視長租公寓的重要理由。

長租公寓忽然火了起來,那么問題也來了,擴張和資本如何融合?未來的天花板在哪里?有沒有靠譜的實踐模式?

長租公寓市場很大,風(fēng)口和市場亂戰(zhàn)并行

互聯(lián)網(wǎng)催動長租公寓擴張 但資本化并非一蹴而就

從發(fā)展模式上來看,中國的長租公寓有集中式、托管式和分散式,目前國內(nèi)發(fā)展比較多的是集中式和分散式,從經(jīng)營模式上,大家獲取收益主要還是通過租金來實現(xiàn)。

從房源的獲取方式上來看,目前最容易獲取的是集中式長租公寓和分散式公寓,分散式公寓主要來自于一般小業(yè)主,把房源長租給中介公司,中介公司進(jìn)行統(tǒng)一的裝修和管理,托管式公寓則一般集中在某一區(qū)域的風(fēng)格相對統(tǒng)一的物業(yè)房中,如酒店式公寓。而集中式公寓之所以能成為主流,還是因為符合市場的需求。

目前市場上的長租公寓,主要客群以年輕人為主,不同風(fēng)格的房間裝修,還有長租公寓企業(yè)提供的公共空間,可以提供更多的社交場景,大大把簡單的房屋租賃變的更加豐富生動,能讓租房者獲得歸屬感。

從產(chǎn)品設(shè)計上來看,長租公寓的每個房間的面積在30平米左右,這是出于利益最大化的考量,而現(xiàn)在托管式公寓的產(chǎn)品原來是通過商品房的開發(fā)所形成的公寓,面積更大,但一般不具有可以使用的公共空間,分散式公寓的外部環(huán)境就更不能相比,所以集中式公寓會成為主流。

集中式公寓短期來看,房源的獲取來自于基于現(xiàn)有產(chǎn)品的改造,比如商業(yè)項目、城市中的舊廠房、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等的改造等等,長期來看,開發(fā)商將會成為自持集中式管理公寓的重要組成部分。

但目前來看,從開發(fā)商拿到“只租不售”的地塊,從規(guī)劃定位、項目建設(shè)、竣工、裝修、入市,這個過程周期一般至少在2年以上,甚至更長,相比改造式的長租公寓項目,成本會更高,對于市場的影響,能否形成規(guī)模效應(yīng),非常關(guān)鍵。

所以,市場的亂戰(zhàn)可能才剛剛開始,盲目追求擴張和謀求資本化變現(xiàn)成為一個現(xiàn)象,這與其他新興的資本風(fēng)口別無二致。

現(xiàn)在也有不少平臺推出了自己的個人貸款業(yè)務(wù),用以支持租房人支付房租,從而獲取更好的收益。

但吸引所有投資者蜂擁而至,在長租領(lǐng)域布局,是有一定的道理的,中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中,大量的流動人口都有租賃的需求。

但早期的過程中,大家把眼光更加的放在房地產(chǎn)開發(fā)方面,而作為長租公寓比較重要的象征:酒店式公寓,國內(nèi)有專業(yè)的托管公司,但并未形成氣候,而酒店式公寓更像是酒店而非目前大家廣義上認(rèn)為的長租公寓,國內(nèi)的長租公寓發(fā)展幾乎處在一個萌芽的狀態(tài)。

中國式長租公寓REITs為時過早,自我造血還需平臺化

國外市場的火爆,給國內(nèi)投資者帶來的希望在于:除了獲取租金的收益,極有可能在資本市場帶來高額的回報,以美國公司為例,通過發(fā)行REITs,長租公寓公司把自己的收益拿出來與市場投資者分享,而如同股票一樣的方式,讓更多的散戶有機會分享紅利,另外一方面也提供了大量資金,用以長租公寓公司進(jìn)行發(fā)展。

但與國外國情不太相同的是,從根子上,中國的房源獲取與國外是不太一樣的,美國的公司大量的是收購和自持,這部分資產(chǎn)比較重,而更具有亞洲基因的日本,因為土地性質(zhì)多屬于私人,所以采用的方式是與土地?fù)碛姓吆炗嗛L期的協(xié)議,比如三十年,然后根據(jù)市場的需求,開始開發(fā)和建造具有符合市場需求的長租公寓產(chǎn)品。

國內(nèi)通常發(fā)行的REITs并不是真正意義上的REITs產(chǎn)品,只是接近,要么是包裝之后在國外上市,選擇在國外的原因還是政策優(yōu)勢,因為根據(jù)國內(nèi)的法律,各類稅收將會是很重的成本開支,在國外發(fā)行REITs,在稅收上是有優(yōu)惠的。

還有一個方面,國內(nèi)的房地產(chǎn)價格居高不下,導(dǎo)致租售比很高,一線城市在1:500以上,甚至更高,這就導(dǎo)致按照資產(chǎn)折舊,收入回報幾乎是負(fù)數(shù),這是不合理的現(xiàn)實困境。

發(fā)行REITs,另外一個瓶頸在于資產(chǎn)的包裝,如果是自持的公寓,可以算作可以抵押的資產(chǎn),但國內(nèi)的大多數(shù)長租公寓產(chǎn)品,獲取房源的方式也是通過長租的方式進(jìn)行改造,或者是分散式托管,盡管有租賃協(xié)議和長期的租賃收益預(yù)期,但并不能成為資本市場所認(rèn)可的抵押物。

沒有抵押物,如果想獲取資本收益,所需要付出的會更多。一般在發(fā)行REITs的時候,發(fā)行方會對市場有承諾和兜底,在沒有資產(chǎn)抵押的時候,通常會邀請擔(dān)保方進(jìn)行擔(dān)保,而這樣的擔(dān)保通常也需要付出費用,通常在2個點以上,無疑又加重了長租公寓企業(yè)自身的成本開支,一旦無法達(dá)成承諾,或者沒有達(dá)到資本市場的預(yù)期,那么通過REITs這一角度獲取資金的方式,也是行不通的。

目前國內(nèi)開始嘗試獲取資金的方式,還有通過金融機構(gòu)發(fā)行租房貸款的方式,但從資金規(guī)模上來看,并不足以支持長租公寓企業(yè)自身的擴張需求。

短期來看,國內(nèi)長租公寓市場急需“自我造血”,擴張需要資本的進(jìn)入,但資本對于回報的要求非常嚴(yán)格,長租公寓本身并不是暴利行業(yè),長期穩(wěn)定的收益來自于租金的增長,尤其早期項目的回報在租金增長上還是可觀的,但僅靠租金又不能完全滿足擴張的需求。

總體來看,巨大的市場下,長租公寓的模式在國內(nèi)還是一個新產(chǎn)物,或者說還沒有進(jìn)入一個完整的周期,大家其實都是在嘗試,并且在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域,并沒有一個處于絕對優(yōu)勢的平臺。從互聯(lián)網(wǎng)化來看,長租公寓平臺也處在一個各自為戰(zhàn)的狀態(tài),類似于短租公寓的airbnb、途家這種體量的長租公寓平臺并未出現(xiàn)。

互聯(lián)網(wǎng)化催化長租公寓擴張,但資本化并非一蹴而就

但大家都在進(jìn)行嘗試,比如支付寶在今年10月份宣布通過芝麻信用接入百萬套房源;鏈家的自如、you+、萬科泊寓等都有自己的在線平臺,基于互聯(lián)網(wǎng)大家都在嘗試建立自己的護城河,其實問題也可以看出來,大的平臺很難做到精細(xì)化和垂直,而自建平臺又會導(dǎo)致信息不對稱,這與互聯(lián)網(wǎng)精神不符,并且也沒有資本價值。

住房租賃行業(yè)的迅猛發(fā)育,給垂直租房平臺帶來巨大成長空間。隨著出租房源的不斷擴充,不同客群的產(chǎn)品都會遭遇越來越強的同質(zhì)化競爭,在去同質(zhì)化能力上長租公寓會遭遇階段性瓶頸,對平臺的依賴性將會越來越大。

對于單店盈利較強的平臺,更看中的是擴張,而互聯(lián)網(wǎng)提升的是效率和資源配置,以總部在南京的貝克公寓為例,目前約運營4000多套房,發(fā)展過程中處于一個臨界點,如同房地產(chǎn)本身而言,長租公寓的區(qū)域化屬性也很明顯,但長遠(yuǎn)發(fā)展的邊際效應(yīng)遠(yuǎn)未達(dá)到,擴張需要資本,運營需要流量支持。

最終,他們接受了三六五網(wǎng)的投資,三六五網(wǎng)是立足于長三角地區(qū)的垂直門戶網(wǎng)站365淘房的母公司,在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名度較高。11月15日,三六五網(wǎng)宣布1.25億入股貝克公寓,6.2億元投后估值,粗算每間房15萬元。

這筆投資的背后,也離不開資本的影子,三六五網(wǎng)與南京銀行簽約推出40億元住房租賃產(chǎn)業(yè)基金,與中閱資本、天風(fēng)證券分別簽約,分別推出10億元、5.6億元的產(chǎn)業(yè)投資基金,與魔方金服簽約,協(xié)同推進(jìn)針對長租公寓的金融服務(wù)。

從互聯(lián)網(wǎng)平臺本身,三六五網(wǎng)旗下“愛租哪”定位于服務(wù)型流量平臺。借助365淘房與外部合作平臺資源,打造大流量平臺,同時以公寓SAAS系統(tǒng)的接入保障房源的真實性,從而形成流量+SAAS系統(tǒng)+B端經(jīng)營性貸款服務(wù)+C端租金分期的獨特架構(gòu)。

通俗點講:能夠提供技術(shù)和流量,還有金融牌照的支持,背后加上資本,其實也預(yù)示著傳統(tǒng)房產(chǎn)垂直網(wǎng)站自身的變革和轉(zhuǎn)型——從產(chǎn)業(yè)基金,到資產(chǎn)管理公司,依托產(chǎn)業(yè)基金,資產(chǎn)管理公司以自持或租賃獲得房源,委托合作的公寓企業(yè)運營,這個閉環(huán)形成,其實才有可能實現(xiàn)真正意義上的資本證券化的進(jìn)程。

所以長租公寓在國內(nèi)的資產(chǎn)證券化不是從0到1的一蹴而就,必然需要一個發(fā)展的時間和模式的最終形成。長租公寓看上去門檻很低,但其實護城河很高。

從租客而言,真房源與線下撮合服務(wù)的體驗,決定了平臺的口碑。放長遠(yuǎn)來看,國內(nèi)長租公寓的運營周期才剛剛開始,尚未進(jìn)入洗牌期,筆者認(rèn)為極有可能出現(xiàn)類似于連鎖酒店行業(yè)在初期發(fā)展過程中被并購整合成數(shù)個集團的趨勢,看上去人人可以進(jìn)入的長租公寓市場,在收益偏低的情況下,重資產(chǎn)布局并不是短期能看出結(jié)果的。

從互聯(lián)網(wǎng)的趨勢和行業(yè)長期發(fā)展來看,長租公寓互聯(lián)網(wǎng)平臺的背后以公寓SAAS系統(tǒng)接入保障房源真實性是必由之路,線下運營能力則構(gòu)成第二道護城河。

未來以流量見長的大平臺與具備線下落地優(yōu)勢的區(qū)域化平臺將長期共存,但真正的護城河還是規(guī)模和發(fā)展,所以所有長租公寓面臨的問題是產(chǎn)品、服務(wù)能力、盈利能力、流量和資本,資本是能否在這一波風(fēng)口搶占先機的關(guān)鍵。

延伸閱讀

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