2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)深度分析

• 2017年11月24日 YaoEnHua來源：中金期貨 304 12
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  2017-2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

  目前我國(guó)樓市供大于求的情況其實(shí)主要集中在三、四線城市。未來，如果把原來針對(duì)城市人口和公務(wù)員的“兩限房”和經(jīng)濟(jì)適用房也向農(nóng)民工群體開放，同時(shí)著力提高農(nóng)民的收入，則將非常有助于其購(gòu)房需...

由鄭州商品交易所、中國(guó)鐵合金工業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)際錳協(xié)共同主辦，中國(guó)鋼鐵工業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)五礦化工進(jìn)出口商會(huì)支持，上海鋼聯(lián)承辦的第八屆中國(guó)鐵合金產(chǎn)業(yè)大會(huì)于10月26日在杭州舉行。

在這一輪的房地產(chǎn)這么強(qiáng)勁銷售的背后，它最重要的推動(dòng)力量來自于居民大量的借貸，我們可以看到，我們的銷售額每年上一個(gè)臺(tái)階，但是背后所對(duì)應(yīng)居民每年貸款的增量占當(dāng)年房地產(chǎn)銷售的比值，它也是在持續(xù)的上升的?，F(xiàn)在這個(gè)比值已經(jīng)達(dá)到了60%到70%的水平。而且我們要問的一個(gè)問題是，這是總量的概念，我們可以看到總量居民的杠桿加的非常厲害，關(guān)鍵最重要是結(jié)構(gòu)，我講結(jié)構(gòu)是什么意思?大家看一下，這個(gè)圖比較有意思，紅顏色的柱子是反映三四線房地產(chǎn)占整個(gè)銷售的比值，黃顏色這各柱子反映的是居民的貸款占房地產(chǎn)銷售額的比值，你看過去，如果我們的房地產(chǎn)銷售當(dāng)中大部分是來自于三四線城市，也就是意味著紅色的柱子是往上走的，實(shí)際上你會(huì)看到居民的貸款杠桿比率是往下走的，也就是說，我們過去的居民的杠桿主要是用于一二線城市，因?yàn)橹挥幸欢€城市房地產(chǎn)的總價(jià)比較高，這時(shí)候老百姓會(huì)覺得他買房，如果要全款付掉會(huì)很困難，所以他才會(huì)動(dòng)用杠桿，當(dāng)你看到過去三四線購(gòu)房量起來其實(shí)的款不會(huì)大幅度增加，因?yàn)榇蟛糠值馁J款集中在一二線，跟原來的走勢(shì)是反向的，但是你看這一輪我們房地產(chǎn)兩個(gè)東西的變化是同向，同向意味著在一年一線和二線的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)的情況下我們今年整個(gè)居民的貸款增長(zhǎng)還有20%的增長(zhǎng)，我們今年居民的貸款大部分的投放不是投放在一二線城市，而是投放在三四線城市，我們?nèi)木€城市的購(gòu)房也在大量的動(dòng)用銀行的貸款來買房，也就是說整體的居民的杠桿的比率提升，已經(jīng)不是一個(gè)總量的問題，是在各個(gè)城市都有。那么這個(gè)問題是已經(jīng)值得引起重視，因?yàn)槿木€它本身的房地產(chǎn)原來的總價(jià)是不高的，如果居民也在拼命借錢買房，意味著他對(duì)未來的購(gòu)買力透支已經(jīng)到了一個(gè)值得引起重視的程度，這是我們看到這一輪房地產(chǎn)繁榮周期當(dāng)中和過往周期當(dāng)中所不一樣的特征。

這個(gè)是我們現(xiàn)在整個(gè)居民債務(wù)總量和每一年收入的比值，相當(dāng)于你們這個(gè)企業(yè)每年的債務(wù)和你這個(gè)企業(yè)的每年收入比值是一樣的，我們可以用這個(gè)比值簡(jiǎn)單的去衡量，相當(dāng)于說你的違約風(fēng)險(xiǎn)或者你的信用風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)比值在過去兩年的時(shí)間它上升了將近20個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)上升速度是非?？斓?，之前的話我們可以看到最早的時(shí)候它上的也很快，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候還很低，中間比較平緩，最近又開始加速往上走了，到了現(xiàn)在我們整個(gè)居民的債務(wù)比上我們居民的收入的比值已經(jīng)超過一倍了，什么意思?就是我們現(xiàn)在居民一年的總收入低于我們居民總體的負(fù)債，是這么一個(gè)概念。這是一個(gè)什么概念?如果把我們的這個(gè)數(shù)和美國(guó)的數(shù)放在一起來看，我想出乎大多數(shù)意料，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人認(rèn)為中國(guó)居民的資產(chǎn)負(fù)債表非常健康，中國(guó)老百姓非常喜歡存錢，不喜歡借錢去消費(fèi)，實(shí)際上我們現(xiàn)在的比值其實(shí)已經(jīng)超過美國(guó)，美國(guó)它在次貸危機(jī)的時(shí)候，大家可以看到上面紅顏色這條線美國(guó)居民的債務(wù)和美國(guó)老百姓收入的比值，這個(gè)比值在次貸危機(jī)的時(shí)候最高的，那個(gè)時(shí)候是1.4倍，在美國(guó)達(dá)到1.4倍之后爆發(fā)了居民的大量的違約風(fēng)險(xiǎn)，然后接下來居民開始去杠桿，到現(xiàn)在來講美國(guó)居民的債務(wù)比上收入大概只有一倍多一點(diǎn)，而現(xiàn)在中國(guó)也有一倍多一點(diǎn)，當(dāng)然我不是在這里危言聳聽，我不是說中國(guó)馬上要出現(xiàn)中國(guó)版的次貸危機(jī)，畢竟美國(guó)在出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候到達(dá)了1.4倍這樣高的水平，中國(guó)遠(yuǎn)沒有到達(dá)個(gè)水平，但是我要說的意思是，中國(guó)老百姓的債務(wù)水平和他的收入的比值已經(jīng)處在一個(gè)非常不低的水平，應(yīng)該說比大多數(shù)人的預(yù)期都是要高的。這樣的話你在這樣一個(gè)水平上，你如果繼續(xù)預(yù)期，未來每年我們的房地產(chǎn)銷售，我不用說很樂觀，每年的房地產(chǎn)銷售還能夠保持5到10%的增長(zhǎng)，我認(rèn)為這都已經(jīng)是非常樂觀的判斷，我認(rèn)為是很困難的。因?yàn)槿绻愕姆康禺a(chǎn)銷售每年保持在5%到10%，假定是面積的增長(zhǎng)，假定房?jī)r(jià)不跌，意味著每年房地產(chǎn)的銷售額至少10%以上的增長(zhǎng)，你就要求，如果你不能讓這個(gè)債務(wù)比率進(jìn)一步惡化，就要求居民的收入增長(zhǎng)每年要保持在10%以上，但是我們GDP的增長(zhǎng)，名義的GDP增長(zhǎng)現(xiàn)在一年也就10%。

所以從這個(gè)角度來講房地產(chǎn)在未來一段時(shí)間你的銷售面積能夠有一個(gè)5%左右的增長(zhǎng)其實(shí)就已經(jīng)很好了。實(shí)際按照長(zhǎng)期趨勢(shì)來講最后沒有增長(zhǎng)，同樣每年都是賣到13到14億平米，我能保持這個(gè)量就不錯(cuò)，能保持這個(gè)量意味著每年實(shí)際上從銷售角度來講沒有增長(zhǎng)，當(dāng)然它可能價(jià)格有可能增長(zhǎng)，這個(gè)值得引起重視的。

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